房子是老百姓安身立命的居所，更是许多家庭一辈子的心血，而房产证就是房子的“身份证”，更是百姓安居的“放心证”。但在实践中，很多老百姓由于法律意识淡薄或抱有侥幸心理，尽管知晓房产证的重要性，却为了节约成本、少缴税款等目的迟延办证，最终在纠纷发生后陷入“房财两空”的境地。
近日，民三庭审理的一起案外人执行异议之诉，就发生了这样的事情。
2017年，老王与某公司约定以该公司名下一套房屋抵顶某公司欠付老王的货款，双方签订《商品房买卖合同》后，老王于2018年起即占有使用该房屋。因老王后续想将该房屋转卖，故为了节省契税与增值税，在交房后的几年内老王都在等待交易，未办理过户登记。直到2022年，该公司因欠付他人款项被法院强制执行，而案涉房屋因初始登记在该公司名下被法院查封，老王这才着了急，赶紧向法院申请执行异议，被驳回后又提起了案外人执行异议之诉。然而，因老王未办理过户登记系因其主观避税，而非因客观原因限制，其在有条件进行权属变更的情形下未办理变更登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形，不能排除法院的执行措施，最终该房屋被强制执行。
自2021年以来，银川中院受理的案外人执行异议之诉案件中，有不少当事人像老王一样，因抱有侥幸心理而拖延办证，最终输了“官司”还失了房。我国实行物权公示主义制度，在不动产的买卖、赠与、抵顶、抵押等法律关系中，只有经过不动产变更登记后才具有法律上的物权变动效力，能够产生对抗其他权利的法律效果。不及时办理过户登记，可能发生卖家违约一房二卖、房屋被抵押、强制执行、以物抵债等风险，任何一项风险都可能造成家庭财产的减损。在此，人民法院提醒您，为了守护您的财产安全，避免被卷入无端的诉讼之中，房产交易中请及时办理过户登记，切勿“因小失大”！
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
文源 | 民三庭
审核 | 曾琳巧
编辑 | 慕雨芙
责编 | 马海婷 李玉叶