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曾经被热炒的顶级学区“老破小”已成过去时,如今,低总价的CBD“老破小”却成了香饽饽。

文 |岳家琛

编辑|王伟凯

来源 |棱镜(ID:lengjing_qqfinance)

这是一个性价比为王的时代。军大衣取代了加拿大鹅成为90后们的新宠;而买爆军大衣的他们,又把目光投向了京沪“老破小”。

如果说起老破小的缺点,可以列出来一长串——紧张的车位、下水道的虫子、脏乱的楼道环境、不算舒适的户型结构……但只有一个优点,就可以让90后们相继“上车”,那就是便宜。

曾经被热炒的顶级学区“老破小”已成过去时,如今,低总价的CBD“老破小”却成了香饽饽。与动辄十余万元/平方米的学区老破小相比,没有学区加持,即便是北京国贸周边区域,房子单价也只要4万元/平方米。

随着楼市行情变动,大量总价300万元甚至200万元以内的核心城区老破小开始进入市场。

在上海老城区拥有一套房,这是胡小丹(化名)的梦想。如今,这个梦想成了现实。今年8月,胡小丹以286万的总价购入上海徐汇区一套约60平方米的房子。她告诉作者,自己完全是被价格所吸引了,这样的价格放在几年前“完全不敢想象”。

极端低价,便是胡小丹们追求的目标。

她并不孤单,根据中指研究院向《棱镜》作者提供的统计数据,今年二季度,上海总价300万以下二手住宅成交同比增长90.7%,占全市总成交量的比重达40.6%。而去年同期该价格段成交占比仅有27.4%。

昔日被百般嫌弃的“老破小”,为何如今成了“香饽饽”?

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买“老破小”的年轻人

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周鑫(化名)是一位在北京国贸附近工作的白领,今年7月,她终于拿下一套属于自己的房子。

她向《棱镜》作者介绍了看房以来的心路历程。起初,周鑫希望购买一套郊区“远大新”,电梯房、小区绿化好、人车分流是她的选择标准。她最初的预算约500万元,其中首付250万元。周鑫表示,她此前从未考虑过“老破小”。

所谓“老破小”,是指那些建成时间长、社区及房间内设施老旧、居住空间偏小的房源。以北京为例,金台路、呼家楼片区就聚集着大量“老破小”房源,楼龄在20年、30年的房子随处可见。该片区由于毗邻国贸CBD商务区,成为热门的置业区域之一。

“老破小”由于结构老化、小区环境差等问题一直饱受诟病。在各类短视频平台的“购房指南”中,市区“老破小”常被划归为买房“红黑榜”中的“黑榜”,尤其是老城区没有核心学位的“老破小”。但随着楼市行情变化,“老破小”总价低的优势被凸显了出来。

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▲北京一老旧小区进行改造升级。图 / 视觉中国

经过朋友劝说,周鑫改变了之前的想法,决定将预算砍到250万以内,全款入手一套“老破小”。“不想未来给自己那么大的还贷压力。”周鑫表示。即便贷款利率下降,她仍然放弃了贷款买郊区大房子的念头。

据北京市金台路片区的中介门店经理称,现在买老破小的有三类人群,一种是像周鑫这样降低预算选择“退而求其次”的购房者,一种是曾经买不起房,如今随着价格和贷款政策的调整刚好能“上车”的刚需人群。此外,也有看好当前“老破小”租金回报率的投资者。

该门店经理表示,90后乃至95后如今是“老破小”的购买主力。

周鑫最终签下北京金台路片区一套总价190万元的二室一厅,该区域距离国贸CBD仅15分钟地铁车程。像她这样的购房者不在少数。

“相比五环外的一些门店,我们店的成交数量确实还可以。现在门店每个月大概能成交四到五套房子,两年前差不多也是这个水平。”上述中介门店经理对作者如是说。

以该片区较有代表性的“红庙北里”为例,根据贝壳找房的数据,今年1至8月,该小区累计成交34套,月均成交量4.25套。其中成交最多的月份为3月,共成交9套。

相较之下,该小区2022年共成交36套,月均3套;2023年共成交44套,月均3.6套,均低于今年前8个月的月均成交量。

“红庙北里”始建于1950年,总户数4458户。该小区目前总挂牌量为85套,而去年挂牌高峰时最多超100套。由于楼龄老,该小区目前的成交总价多在300万元之内,成交单价约4万元/平方米。

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▲红庙北里小区,工作人员修理树枝,防止掉落的树枝造成意外伤害。图 / 八里庄街道红庙北里社区

这并非个例。根据中指研究院向作者提供的一份报告,今年二季度北京、上海300万以下房源成交明显增长。其中北京市今年二季度300万以下二手住宅成交量同比增长51.1%,上海市二季度300万以下二手住宅成交同比增长90.7%。

从不同价格段的交易占比来看,低总价的住宅在过往交易占比中并非主流,其中2023年二季度,北京300万以下二手住宅成交量仅占全市总成交量的21.8%。而今年二季度,该数值增长到30.8%。

“单身人士购房需求进一步释放,性价比较高的‘老破小’房源关注度升高。”中指研究院报告对此现象解释称。

然而,这并不能代表整个房地产行情走势。一位不愿具名的地产分析师告诉作者,尽管总价低的“老破小”备受关注,但这不能得出一线城市房地产市场回暖的结论。

根据中指数据,2024年1-7月,重点15城二手房住宅成交59万套,同比下降2.8%。

事实上,除了总价300万以内的住宅成交量增长以外,其他各价格段位的住宅,成交量均呈下滑趋势。

以上海为例,今年二季度,总价300至500万元的住宅累计成交1.69万套,相较2023年一季度的1.93万套下滑12.44%;总价500至800万的住宅累计成交8275套,相较2023年一季度的9310套,下滑11.12%。

在800万元以上的各个价格段位,情况也大抵如此。

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单价回到了9年前

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近期,北京、上海的老破小均展现出一股不同寻常的活力。但不可否认的是,这股活力是靠低价换来的。

陈俊伟(化名)是北京团结湖区域一家中介公司的经纪人,团结湖片区距离北京国贸CBD仅两站地铁的距离。

今年是陈俊伟在该区域从事中介工作的第十年,2015年,一位在互联网大厂工作的80后在该区域购入一套60平方米的两居室,总价约200万元,这帮助陈俊伟开启了人生第一单。

一周前,陈俊伟迎来了他的最近一位客户。购房者同样在互联网大厂工作,类似的户型和面积,成交价仍然是200万元。而在过去九年时间里,该区域同户型同面积的二手住宅,房价最高上涨到近400万元。

“价格跌到位,是近期不少‘老破小’房源成交活跃度提升的主要原因。”中原地产研究院首席研究员张大伟对《棱镜》作者分析道。

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▲北京朝阳区劲松社区道路焕新颜。图 / 视觉中国

今年4月,上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称,二手房价格泡沫已基本消除。该报告选取“一线城市老破小类型的二手房价格”,衡量二手房价格泡沫。

上述报告显示,2018年年底,二手房价格开始拉升,2018年四季度为39454元/平方米,2021年一季度为62284元/平方米,这也是二手房价格的历史最高点,价格泡沫膨胀了58%。

2023年上半年,二手房挂牌量激增,供求压力倒逼价格泡沫持续缩小,到了今年一季度泡沫仅为5%。

“以我所在的片区来看,实际成交单价已经回到2015年的水平。”陈俊伟对作者说道。

中原地产研究院首席研究员张大伟分析称,在一线城市,“老破小”占据了优质的地段,性价比非常合适。

“经过近段时间的交易,位置好、格局好、总价在200万元以下的二手房源已经消化得差不多了。”陈俊伟表示。

虽然成交量喜人,但是作为房产中介的陈俊伟却高兴不起来。他抱怨道,虽然总成交量微增,但是房子价格下降也意味着中介费用下降,因此经纪人的业绩仍无法与几年前相提并论。

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租金回报率超3%

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随着租金回报率的上涨,房子的投资属性重新回到了一些购房者的视野中。

“老破小”房源的价格回落,让这类房源的租金回报率得以回升。“现在买老破小的租金回报率普遍到了3%,这在一线城市已经很多年没有过了。”陈俊伟说。

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▲北京二环外一居民小区,始建于上个世纪七十年代。图 / 视觉中国

北京某中介公司大望路区域门店经理告诉《棱镜》作者,在他接触的客户中,以投资为目的的客户大约三成。

王琦(化名)就看中了当下京沪“老破小”的投资回报率。两个月前,她在北京大望路区域以198万元的价格购得一套总面积不到60平方米的二室一厅。

这是一个商业繁华区域,距离富人们钟爱的北京SKP商场仅两公里。这一片区也保有着大量的老旧小区。1991年出生的王琦称,她的这套房子年龄比父母都大。

她向《棱镜》作者算了一笔账,如果简单改造一下,把两居改成三居分别出租,月租金大概能收回来8000元左右。即便是直接委托给中介公司整租,月租金也在6000元以上。按月租金6000元计算,该房屋年租金收入7.2万元,租金回报率达3.6%。

王琦曾经是一个“存款特种兵”,她去年曾跨省前往四川,选择了某地市级银行五年定期的银行存款,年利率3.95%。她只敢存了50万元。

如今,超过3%的投资回报率已经成为一种“奢望”。继国有大行、股份制银行下调存款利率后,各地的中小银行也纷纷跟进宣布下调存款利率。目前,大量中小银行3年期、5年期定期存款利率进入“2字头”,1年期、2年期定期存款利率进入“1字头”。

相较之下,在一线城市的核心区域全款投资一套低总价、高回报的房产,成为“存款特种兵”的新选择。

“核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。”中指研究院向作者提供的一份报告中给出如是结论。

不过,一位房地产行业人士提醒道,直接拥租金收入计算投资回报率,往往没有考虑老旧房屋折旧的问题,以及重新装修的成本。此外,此类房子未来出手也存在不确定性,还需谨慎看待。