央行、金管局和证监会联手放了个大招，这可是个大新闻——存量房贷利率要降，还要释放一万亿流动性，平准基金也提上了研究日程。这些政策单拎出来都是重磅炸弹，组合起来更是威力加倍。简单来说，这些举措能减轻咱们的债务压力，让市场热钱流动起来，还能推动资本市场繁荣。
今天，咱们就聊聊这些政策对房地产有啥好处。
9月24日的国新办发布会还没结束，朋友圈和各大app就炸锅了：高层宣布要降低存量房贷利率，还同意降低房贷首付比例。具体来说，就是把利率降到新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右；二套房首付比例从25%降到15%，首套房和二套房的首付比例统一了。
央行数据显示，到2024年二季度末，全国新发房贷利率已经降到3.45%。如果存量房贷也降到这个水平，那真是个大好消息。降低存量房贷利率的讨论都快成家常便饭了，小编9月24日上午看会议直播，留言区都在问：“存量房贷能不能降？降多少？”央妈这次回应很给力：预计这次降低存量房贷利率，能惠及5000万户家庭、约1.5亿人，每年少支出利息1500亿。这相当于每个家庭都能省下3000元，不管是存起来还是消费，都能提升大家的幸福感。
2024年以来，我国的房贷利率一直在降。2月份，5年期LPR下调了25个基点，5月份又下调了10个基点，比高峰时期降低了1/3左右。很多城市取消了房贷利率下限，首套房LPR减点操作成了常态，商贷利率和公积金贷款利率差不多。
但是，这些都是新发房贷利率的利好，存量房贷的加点还是外甥打灯笼——照旧。这次降低存量房贷利率，主要是针对加点的部分。这在过去26年里，发生的次数屈指可数，就像古代的“特赦”。
国新办发布会上还释放了另一个房地产利好——央行和地方债要下场收储。具体来说，就是允许部分地方专项债用于土地收储，引导政策性银行和商业银行贷款支持企业收储土地、盘活土地。过去这些钱是不能流入房地产的，现在放开了；过去专项再贷款是央行和商业银行分担，现在央行100%兜底。
这些政策，一方面减轻了需求端的压力，另一方面也利好供给端。降低首二套房贷首付至15%，虽然有点刺激作用，但和前两项比起来，能量级还是差一些。得和调降存贷款利率中枢搭配起来用，才能真正刺激更多人买房。
9月24日的高层会议释放的利好，可以拆分为刺激银行放贷、刺激居民购房、刺激股票交易和刺激消费。这次不是空谈，全是真金白银。
为啥选在这个时候放大招？小编觉得主要有三点考虑：一是银行业经营基本盘，二是外部压力有所缓和，三是刺激社会消费回暖。
这一把打出组合拳，也是因为意识到了：挤牙膏、精准滴灌根本不好使，就得下猛药。存量房贷总共38万亿，这次降低存量房贷利率，户均年节约1500亿，按30年算合4.5万亿。另一方面，我国核心一二线城市的总体套户比并未发生实质性扭转，这意味着房地产市场供需基本面趋于饱和的总体态势也未发生实质性扭转。
在这种情况下，指望降准、降息、降存量贷甚至降低首二套房首付比例，就能给房地产市场带来根本性扭转，显然是不现实的。但是，通过降低存量房贷，让最具消费潜力的那群人释放消费潜能，这个事儿还是比较容易实现的。消费释放带来就业修复，搭配其它货币与财政措施共振，最终实现修复宏观基本面与人民币资产估值，这个传导路径在现阶段更为务实。
高层显然对于这个事儿已是心知肚明。目前，更重要的课题是：如何使得当前利好具备持续性，这对楼市与经济基本面的整体信心至关重要。说到底，还是要增加长线意义上全国居民的充分就业与收入增长预期。相关的对策，在9月24日的国新办发布会上已经有所显现了。