大部分人现在的心态就是两字：煎熬。
煎熬之余，大家也都在想，这一轮楼市的难关，到底怎么度过。
楼市陆续救了2年，到517这一天，真正到了救市高潮。
高层四箭齐发，贷款利率、首付比例等等全部放开。
然而，市场数据来看，却并没有那么乐观。
所以，还能靠什么拉起这盘楼市大棋？
我之前说过，属于楼市的高增长时代红利结束了，但不代表买房不能赚钱了，关键是你有没有看懂背后的一盘大棋。
先看数据，9月14日，国家统计局发布8月份商品住宅销售价格变动情况，情况不妙。
情况不妙这4个字不是我说的，是中国房地产报的原话。
70个大中城市，无论是新房还是二手房价格均环比下降，且降幅出现扩大趋势。
新房市场来看，8月份70城新房价格指数环比下跌0.7%，跌幅比7月份扩大0.1个百分点；同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4个百分点，已连续15个月下跌。
总结一句话：房价还在跌，且越跌越多。
70个城市中，67个城市房价在跌，1个个持平，是西安。还有2个还能涨，是上海和南京。
其余的，多少还真的情况不妙。
价跌之余，量也在跌。
1-8月，房地产开发投资下降10.2%。全国新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%。
开发面积、销售面积、房价，都下降了。
是的，数据看起来很悲观，但越是这样，你反而要相信，大招有望加速落地。
我不知道大家有没有关注一个事情，之前说大摩的电话会议的相关内容在坊间流传。
大概就是3点：
1、家长对通缩的危害认识在加强，并且开始要打破原有的政策路径依赖。
2、过去是重投资和供给侧，现在已经没什么作用了，家长打算要考虑强化和完善社会福利制度。
3、增加中Y资产负债，来促进和缓解房地产库存压力。
很多人看不明白啊，我尽量大白话解释一下。
其实之前前央行行长就承认我们当下的通缩情况了，这是好事，至少在决策层上，是知道现在问题所在了。
而且过去的政策放到现在来看，好像正在失效，这和我们体感也是一致的。
比如所谓的限购限售政策取消，还有刺激消费就只是发消费券，以及降准降息。
现在来看，作用已经不大了，08年四万亿大基建，15年的货币化棚改，如今拿过来用，都不好用了。
恰恰也是因为不好用，所以才酝酿一场深度的改革。
也就是说，接下来的招数，可能是过去没有用过的，或者力度超出我们的意料。
不管这个大摩说的内容会不会落地，但你会发现，是有这样苗头的。
比如之前热议的降存量房贷，本质上，发消费券只是做了刺激的动作，却没有用提高收入的方式。
但如果降低存量房贷利率呢，我们有38万亿的存量房贷，如果真的打折，这里释放出的消费力是很可观的。
假设有3800万家庭有房贷，平均每户家庭每月少400月供，那就是百亿级别的利好。
而且官方并没有辟谣这件事，只要不辟谣的事情，实现的概率就很大了。
其次，或许新一轮的刺激计划也在酝酿。
既然过去的路径效果越来越弱，那就要换一个路径。
过去，政策更多侧重于投资端和供给端，通过产业政策推动产能扩张和基建改善。
其实我们也有感受，过去我们的重心都是刺激生产，而不是刺激消费，比如给到企业税收减免、比如消费补贴，其实刺激的也是帮忙企业去产能。
但忽略了一个重点，没有消费，一味生产，就会产能过剩。
所以这个思路一定要转变。
怎么改变，我说说我的看法。
1、财税改革。
就在7月底的会议，其实提出过要进行财税改革的。
之前地方的税收来自于企业，所以刺激的动力也是生产，但未来如果要改革，变成重消费，那刺激消费端消费就会成为重点。
比起满1000-200，更好的方式应该是满1000返200。
2、改革分配方式
这是改革的重点，现在的难题是普通人有需求没钱，富人有钱但没需求。
你无论如何刺激富人消费，所产生的效果绝对不如让普通人消费有用。
而改革分配方式的重点，让普通人手里有钱。
所以我才说降低存量房贷，很大概率会落地，普通人手里余钱多了，不用你刺激他也会消费。
还有，如果短期无法增加收入，至少减少税收和借贷成本。
我认为接下来税费减免，也很有必要。
3、放水。
如何解决通缩，其实反过来想就是如何实现通胀。
换言之，还是要放水。
包括大摩这次说的，要通过财政政策的灵活调整，来缓解压力，多少也有点这个意思，如何稀释居民和企业的债务，本质上就是要通过放水来转移债务。
现在，不管是股市，还是经济，都是如此，都需要放水。
至于放水的副作用，是药三分毒，只要疗效大于副作用就可以了，08年的大基建也有副作用，但我们也没别的选择。
那水如何放，我简单说说我的看法吧，不一定对啊，但大家可以探讨。
首先，托底房地产肯定是必然的，可能会加快落地收储的速度，以及以旧换新的速度。
我已经看到江苏、浙江很多三四线城市开始落实房票安置，比如镇江、苏州都有落地的细节。
之前还有房企的白名单，重新给房企去做资金的输血。
现在很多城市开始出台收储细节，这个时候要加大收储的资金砸入，趁机把水放出来。
财政多花钱，这是必然的，因为地方负债高、企业也不投资、居民也不消费，只能大家长来花钱，来背债。
所以，一切的难，对应的都是新的应对措施。
其实很多人只关注大招，却忽略了当下不是靠某个单一大招就能扭转局面的时候。
既然没有一招击中的招数，就只能等待量变形成质变的时候。
现在是要往地面铺上一层层的干柴，等待那个火种落地，最后点燃整堆柴火。
所以当前就是心态博弈的时候，拼的就是谁更有耐心，谁更能熬，这和大国博弈本质是一样的道理，既不要倒在黎明前，也不要浪费这次危机的机遇。
都知道这次的救市和以往不同，这次的态度表现，也和以往不同，这次洗牌过后，会有一批城市和一批房子出局。
所以今明两年是一次房子优化置换的机会，你要先判断你手上的房子是要继续持有还是要赶紧卖掉。
因为今年种种信号表明，这次救市之后，不是所有房子都还能涨。
这两年很多事业单位缩编，农村学校合并，还有小城市的基建项目喊停，这都是肉眼可见的趋势。
小城市以后人口流出只会越来越快，如果你在小城市有房子，留一套自住即可，其余的可以考虑卖掉，然后把财富放到核心大城市里去。
至于哪些城市的房子要卖，又如何买入有价值的城市，包括目前整个市场的真实行情到底是怎么样的，大家可以扫码加我微信，我在闭门直播课中和大家分析清楚。
尤其是你看不懂整个楼市的趋势和方向的，也不知道房价到底还能不能涨回去的，都可以到我闭门直播来听听我的分析。
课后我会给到大家一份《资产自测表》，你可以按照表格给自己的房产打分，低于65分的房子，你就知道该不该卖了。
我们现在越来越像2015年了。
我说的不是救市政策，而是房价，房价越跌越回2015年了。
但我不觉得这是坏事，相反，对于某些人来说，反而是好事。
房价的下跌，等于在挤泡沫，这几年的涨幅，统统跌下去了，房价反而到了相对底部了。
我们要相信周期这个事情，不管是多少年一个周期，是10年还是7年还是8年，但一定是有周期的。
涨多了就会跌，跌多了就会涨回来，物极必反一定是有道理的。
过去的低迷，我们靠着行政干预，局势很快就逆转了，但现在靠单一的政策，效果已经越来越弱了，这是事实。
但不代表，我们不可以叠加政策去使用。
股市有句名言——预期别人的预期，是挣钱的法门。
很哲学是不是，说白了，股市玩的是心态，你有什么预期，都在庄家的计划之中，所以散户其实是赚不到钱的。
楼市虽然也玩预期，但还会贴合客观规律，就是债务周期。
所以楼市多少玩点客观规律+预期。
现在预期肯定是差的，但真正的高手，一定是反过来思考的。
其次就是思考客观的债务周期，实际上买房一定是大家对未来收入有预期，对未来生活越过越好有信心。
那怎么做到这件事？
首先，降低负债，所以我认为降低存量房贷利率一定会来，而且要快。
其次，让老百姓喝到水。
现在M2数量超过300万亿，多次降准之后，银行已经不缺钱了，但咱老百姓缺，都说放水放水，可是怎么让老百姓喝到水，这才是最重要的。
怎么让老百姓赚钱钱呢，钱从哪里来，大概率就是ZY拨款，去搞点基建。
前段时间的加快收储、运河建设、以旧换新、房票置换、城市基建等等，都是想让民企有活干，下游的工人有工开，有钱赚。
以上两步，能让老百姓收入提高+贷款压力降低，不就可以减少债务了吗？
再然后，就是外部加息周期的结束。
后天，我们大概就能知道美联储是否正式进入降息周期了，很多人太心急了，总以为美联储一降息，我们今年楼市就起飞。
不是的，美联储降息，也不是一步到位，降息是一个信号，只是预示美国要进入降息的周期了，未来1年左右的时间，大概率是会降息至少100个基点的。
只要进入降息周期，意味着拐点到了。
而现在我们的楼市又已经在筑底阶段，一旦美联储重回降息周期，对我们来说，就是顺滑的润滑液，我们能快速跟上降息的动作。
随着水流放到市场，就能慢慢把大家的债务给稀释掉。
这是一部大棋，降低居民负债空间——增加居民收入——拉动物价上涨（实现通胀）——放水，最后债务周期结束，新一轮周期开启。
给大家看一张图，和周期相似。
这就是“商品价格围绕价值上下波动”，时跌时涨，周期轮动。
所以现在房价跌回2016年，恰好说明底部周期已到，只要在底部摩擦结束，新周期就会开启。
一线城市的底部周期，就是今明两年了。
如果你的房子是一二线城市的好房子，别丧，别着急卖房。
当然，反过来，如果不是，建议你可以提前做好准备。
任何一个发达国家，走到现在，都经历过人口负增长、精英化教育、经济高速集中，人口高度聚集的过程，我们也不会例外。
哪怕这轮周期启动，注定也是一场城市的剧烈分化。
我们的城市太多，不能都集中在几个城市，所以才要发展城市群和都市圈，把人就近集中，最后让小城市成为大城市的养分。
你要搞清楚，你所在的城市，在全国范围内属于什么级别，你所拥有的房子，在未来还有没有机会上涨，如果没有，那你要想清楚还要不要持有。
如果要卖掉，要怎么快速把房子卖掉，又怎么去做进一步的升级和置换。
关于大家比较关心的问题，其实我在闭门直播都有分析，选择城市，到底看中的是什么？什么样的城市才要做置换？如何快速置换？过去买的房子现在跌了怎么办？
大家有没有想过如何扭亏为盈呢？如果想知道这些问题有什么解决的方案，可以扫码加我微信，到我闭门直播来听。