当时代要抛弃一个人时，不会跟人打招呼。
两年前，Chatgpt刚刚出现，大家埋怨它人机感太强。
两年后，AI席卷了多个行业，接下来还要冲击手机生态圈。
这两年，广州楼市也出现了翻天覆地的变化。
一手房开始了深度的调整，一些顶流二手书包房掉下神坛。
不过，变化最大的，还是法拍市场。
法拍的王在雄起
最近，白云区法拍别墅引起了我的注意。
通铺的褐色地砖，奇特的木质吊顶，欧陆式酒店风情吊灯，全屋皆是长辈深爱的90年代装修。
如果它不是长在白云山脚下，那它就是个普通老式别墅了。
这样一套房子，从当天 早上9点多，一直拍到下午1点，历经4小时，约137轮竞价，才终于以约970万的价格成交 。
要知道，这个价格超过起拍价约200万，都可以在广州中心四区盘一套使用率超高，并且带书包的大平层了。
原以为这只是个例，直到我翻了一下之前的别墅法拍记录。
2024年8月，黄埔原山别墅被“抢”着成交。
该房源的面积大概是273平，起拍价493万左右，评估价约700万，最终竞价53轮，以约851万的价格成交。
要注意的是，被执行人还在这套房子里面居住，房子租赁情况不明，法院不负责交吉，房子还被抵押了，甚至还有水电物业等额外费用。
以往，大家都会避开这种带租约、抵押、不交吉的法拍房，因为不确定性太强。
但就因为它是别墅，最后成交价比评估价还要高150万，溢价率高达72%！
继续深扒，我发现别墅还真的很受买家欢迎，即使它身处外围区。
2022年，广州市南沙区天耀二街一套约643平的别墅，起拍价为约776万，最终经历63轮竞价，最后以超起拍价2倍，约1649万的价格成交。（详细请戳：）
2023年，花都区凤凰北路雅居乐雍华廷一套约301平的双层别墅，起拍价为约1138万，有12人报名，最终经历63次延时，以约2129万的价格成交，超评估价500万。
值得一提的是，法院不负责该房源的交吉。
一个个鲜活的例子在告诉我——
这边厢，广州二手房挂牌量蹭蹭上涨，我们有粉丝的房子挂了1年多也还没卖出去。
那边厢，广州外围的法拍别墅却被多人争抢，溢价从几百万到几千万。
不是说核心区和外围区分化严重吗？
不是说外围区一直在跌吗？
怎么法拍别墅就不按“套路”走了呢？
为什么别墅如此吃香
法拍别墅之所以吃香有两个原因。
一是便宜。
可能大家认为，一套总价800-2000万的别墅，怎么看都跟“便宜”不沾边吧？
但当我们把它放在同小区的二手房源中，整个情况就不一样了。
譬如我们刚刚说的原山别墅，它的挂牌量并不多。
目前片区内精装修的别墅挂出了1600万的价格，普通毛坯别墅的挂牌价大概是1100万-1500万左右，带看量还不算少。
和目前挂牌1000万+的同款别墅相比，总价851万的法拍别墅就显得特别香。
二是稀缺。
譬如同泰路的别墅位于白云山山脚，白云山附近的土地规划非常严格，更别说是别墅这类产品了。
另外 黄埔的 原山别墅所处的地段也不错， 位于香雪板块，附近是开源大道、开创大道，未来还有有轨 电车（在建）站，周围有玉泉学校等教育配套，还有创新公园等活动配套， 生活氛围比较成熟，即便是自住也很方便。
谁在买法拍别墅
究竟是谁在关注这类产品呢？
根据我们法拍专家团队称，炒房客很少关注这类产品，毕竟别墅的抵押率和住宅有一定的差别，买法拍别墅的大多是有实力的老板。
因为买卖二手别墅需要谈判时间，老板们的时间本来就很有限，如果法拍平台刚好有这类产品，而且房子本身的硬伤不多的话，有意向的老板们 大多会参与一下，他们能 拍下来自然高兴，拍不到就等下一个机会，毕竟线上买卖也不用耽搁彼此太多时间。
可以看见，即便这种低密大户型是法拍房，在顶天的性价比以及稀缺性之下，还是很有市场的。
当然，我仍然想要提醒一些普通买家， 就算你本身的预算很充足，也不要因为 贪便宜、冲动去 买法拍别墅。
首先，法拍别墅有些以毛坯状态交付，后续装修费用、物业费用可能还要付出更多，缴费会变成一场劳心劳力的持久战。
其次，在法院不负责交吉的状态下，你永远不知道有什么坑等着你。
如果你真心想买法拍别墅，我建议还是需要在专家的陪同下进行买卖，这样才能淘到真正的笋，也不至于踩坑↓
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