降息，继续！
随着新西兰央行8月份启动降息，
各家银行犹如听到了“发令枪”，
纷纷开启降息模式。
多家银行在10天之内2次降息。
本周，新西兰最大银行ANZ再度宣布
下调固定期限房贷利率和定存利率，
已于本周生效。这意味着，
一些房贷族的“月供”将再次下降！
综合新西兰各大银行数据，
目前，1年期的固定利率最低
可至6.19%；
18个月最低为5.99%；
2年和3年最低为5.79%；
5年最低则为5.69%.
另一方面， 根据房研机构CoreLogic
本周发布的最新房市报告，
在经过今年初的小幅上涨之后，
近期新西兰全国许多大区的房价
均出现下降！
过去3个月房价明显放缓。
那么，从长远来看，
央行这次降息是否会持续？
房贷族是否应避免锁定更长期限的利率？
NZ最大主流商业银行，
再次宣布降息
ANZ现已将一年期固定房贷标准利率下调10个基点至每年6.95%，特别利率为6.35%。
六个月期固定房贷标准利率将下调4个基点至每年7.45%，特别利率为6.85%。
同时，ANZ超过180天的定期存款利率将下调10至15个基点。最低投资额为1万纽币。拥有至少20%首付或开工资账户的ANZ客户可享受特别利率。
ANZ发言人表示，在审查利率时会考虑一系列因素，包括官方现金利率、批发利率以及平衡借款人和储户利益的需要。
“为了应对近期批发掉期利率的下降，ANZ也降低了部分定期存款利率。” 这位发言人说：“自今年3月利率开始下降以来，我们一直对贷款和储蓄利率变动采取平衡态度，每个领域的变化非常相似。”
目前，多家新西兰银行的两年期房贷利率都低于6%，减轻了房贷族的负担。
比如ANZ和Westpac两家大银行的两年期固定房贷利率已经降到了5.79%（特别利率）。同款产品，ASB和BNZ降至5.89%，Kiwibank降至5.99%，都低于6%。这也成为了市场上的主流。
根据新西兰央行的数据，上一次新西兰的两年期利率低于6%还是在2022年9月，时隔两年终于跌回到6字头。
一年期利率方面，各家银行一般在6.45%上下，而6个月固定期一般在6.85%上下。
那么，房贷该怎么选？
那么，房贷族应该选择长期还是短期利率。下面不妨比对一下：
首先，是选择6个月还是一年。
对于房贷族来说，如果100万的贷款，目前很多人讨论的、选择固定期的两种方式是：分两次锁定6个月，或一次性锁定12个月。
有业内人士指出，如按一年期6.35%汇率计算，那么半年期就需要第二次锁定时降到5.85%，才能保证和一年期利息支出一致。
也就是说，如果你认为半年期利率能够在半年内，降足足100个基点，那么就可以选择这一短期固定利率。
所以，问题在于：你是否认为，在半年内，半年期利率能降这么多？
第二个讨论的焦点，则是锁定1年期还是2年期利率。
有专家认为，分阶段拆分成不同的固定期，对房贷族来说比较有意义。
比如现在锁定一年期6.35%的利率，预期未来一年同款产品下调100个基点（ 根据银行的预测这是可能的），期满后再重新选择固定期，这要比目前锁定2年期5.79%的利率（当前ANZ和Westpac的产品）要更合适，否则可能浪费了这一轮降息周期。
所以，房贷族不妨多
比对各家银行的利率，
选择适合自己的产品。
主流银行预测：
央行将降息至2.5%
未来降息是否持续，经济学家也给出了自己的声音——主要看新西兰的经济前景。
9月11日，新西兰本土银行Kiwibank发布报告，对新西兰宏观经济进行了分析，预计OCR将下调300个基点，最终将降至2.5%。
简单来说，Kiwibank经济学家Sabrina Delgado认为，新西兰经济正在筑底，央行将进入一个降息周期。
Delgado在报告中称，下周四将发布今年二季度GDP数据，Kiwibank预测将再次出现下滑，经济将萎缩0.4%，与新西兰央行0.5%的预测相似。如果按人均GDP计算，则萎缩更为严重。值得庆幸的是，随着新西兰央行降息周期的开始，前景要光明得多。
“我们继续以更大的信心预测，2025年将比2024年更好。”
对于新西兰的家庭和企业来说，其已经经历了持续两年的经济衰退。
根据Kiwibank最新预测，今年二季度经济活动下降0.4%。如果是这样，那就意味着新西兰经济在过去7个季度中有5个季度萎缩。与去年相比，经济萎缩了0.7%。
“虽然相当严峻，但新西兰经济的转折点已经到来，因为新西兰央行终于做出了调整。”Kiwibank报告称，“新西兰央行8月份的降息是12步降息中的第一步。我们预计将有12次降息，每次25个基点，总共300个基点。这将消除当前环境的限制，让经济再次运转起来。”
Delgado称，目前新西兰的利率水平仍然不低，但随着未来的降息预期，企业和家庭的状况将会好转。
“现在，对于家庭和企业来说，2025年将比2024年更好，这一点已经变得真实。”她说，“我们听到并看到客户的情绪发生了巨大变化。”
聊完利率，咱们再来
看看近期的房市状况......
长期范围内房市“好坏参半”，
但短期范围内可谓“低迷”
CoreLogic的报告显示，过去一年中，新西兰全国范围内的情况“好坏参半”，一半地区的房价在过去一年中出现上涨，但季度数据显示出，近期房价跌幅更大，尤其是奥克兰、内皮尔、惠灵顿以及尼尔森等地区。
专家预计，尽管近期房贷利率的下降可能会给买家带来短期缓解，但房市的“低迷期”可能将持续到明年。
自去年9月以来，该机构统计的全国范围内的951个地区中，有480个地区的房价中位数上涨了1%以上。
CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson将这一数据描述为“不错”，但同时警告称，经济放缓的迹象现在更加明显，尤其是在奥克兰。
“例如，在截至9月的3个月里，East Tamaki和Northpark等地区的房价下跌了超6%。”
“过去一年里，房市由两个不同阶段组成：去年末至今年初的‘复苏期’，以及过去3个月的‘低迷期’。”
报告还显示，自6月以来，有674个地区的房价出现下降，占总数的71%，其中175个地区的房价下降了超2%。
报告显示，在截至9月的一年中，有8个地区的房价录得两位数增长。 Davidson表示，涨幅较高的地区通常房价较便宜，8个地区中有5个地区的房价中位数均在50万纽币以下。
奥克兰
奥克兰大区的房市经历了显著下滑，200个地区中，有129个地区的房价均在过去一年中出现了下跌。其中，有57个地区的房价下跌超2%。
在过去3个月里，奥克兰有183个地区的房价出现下跌，其中East Tamaki、Northpark和Somerville的房价均下跌了超6%。
Herne Bay仍然是全国以及奥克兰房价最高的地区，房价中位数为338万纽币，而Auckland Central的房价是所有主要城市中最低的，为528,100纽币。
Davidson表示：“奥克兰房市的再次疲软，反映了更广泛的负担能力压力和谨慎的买家情绪，这两种情况现在在奥克兰以外的几个大区也都很明显。”
汉密尔顿
汉密尔顿的房市在过去一年表现出一定的弹性，其35个地区中只有3个地区的房价中位数出现下降。其中，Whitiora的跌幅最大（略高于1%）。
有4个地区的房价上涨了超4%，其中Queenwood表现最佳，上涨了9.4%。
陶朗加
过去一年中，陶朗加房市表现好坏参半，20个地区中有10个地区的房价出现下跌。其中Ohauiti和Otumoetai下跌了超3%，而Poike上涨了5%。Mount Maunganui仍是陶朗加房价最高的地区，为131万纽币。
而在过去3个月，陶朗加的房价势头明显减弱。自6月以来，有17个地区的房价出现下跌，其中Papamoa Beach下跌了3.1%。
惠灵顿
惠灵顿的市场周期初期表现稳健，96个地区中，只有12个地区在过去一年中房价中位数下跌了超1%。
在房价出现上涨的地区中，Elderslea和Wilton涨幅居前，分别上涨了7.1%和6.7%。
基督城
基督城的房市最初表现强劲，84个地区中只有3个地区在过去一年中房价出现下跌。
在房价出现上涨的地区中，Aranui和Kennedys Bush的涨幅超过8%。
不过，自6月以来，基督城有52个地区的房价出现下跌。Scarborough是该市房价最高的地区，为184万纽币。
但尼丁
过去一年中，但尼丁房市也表现出稳健的增长势头，63个地区中，只有5个地区房价出现下跌。
在房价出现上涨的地区中，Helensburgh和Glenross出现了超7%的涨幅。
新西兰房价何去何从？
下一次OCR的宣布时间，是下个月的9号，不到一个月。
坊间的普遍预测是降息25基点，但也有专家预测，不排除降息50基点的可能性。
房市在失去上半年创下的上涨势头后，Davidson表示，最近官方现金利率（OCR）的 下调 和房贷利率的下降可能会给买家带来短期缓解。
但Davidson预计，房价在上季度下跌后不会迅速反弹。相反，未来几个月可能将进一步走软。
“虽然较低的房贷利率将减轻一些买家的压力，但负担能力仍然是一个主要障碍，且工作不稳定性开始抑制需求。”
“目前，房源库存水平处于多年来的最高水平，为买家提供了更多的选择，但获得贷款的渠道仍然‘很棘手’，限制了可以利用当前条件的人数。”
Davidson预计，市场将在明年继续保持低迷。
“房贷利率的下降可能会阻止房价急剧下跌，但短期内我们不太可能看到强劲增长。”
对于银行降息，你怎么看？
你认为房市何时会出现反转？
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