中建锦绣城,在售280套;中建锦绣兰庭在售74套;恒大金碧新城在售188套;

艺术华府在售85套;恒大雅苑在售203套;绿地香谢丽公馆在售237套;

恒大世纪广场在售107套;金科城在售157套;龙湖名景台在售81套;恒大翡翠华庭在售133套;

济水上苑在售224套;龙湖水晶郦城在售121套;恒大御峰在售102套……

2024年的济南楼市,没有惊喜。

在二手房市场,很多房东以实际行动把某些板块推上了“风口浪尖”。

比如,次新房扎堆的济南西客站板块,好多老业主忙着挂牌出售。

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这里面,有以旧换新的,也有套现撤场的。

大的背景是,近期,济南二手房价格下跌明显。

1、西客站的万元线

你有没有感觉济南市场进入补跌状态了?

来看一组数据。以济南西客站板块为例。

数据显示,西客站板块7月份二手房成交均价是1.1万/平,平均一套房子的成交周期是185天,相当于半年周期,同比一年前价格跌了10.7%。

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这个板块,有个共同点就是刚需比较多,改善是少数,次新房扎堆,高层为主。

还有就是挂牌价和成交价差的有点大。房东们多数还是坚持挂高价,但真正成交还得下调不少。

比如,西客站板块的中建锦绣城,有接近300套挂出来了,挂牌均价接近一万二,但实际成交均价一万左右。

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报业文苑小区也是类似情况。挂牌均价更高,一万二三,但成交均价才一万左右。

你说,现在是不是买入机会?总感觉抄底不是那么简单的事。

再举一个典型例子,济南西客站板块的一个次新小区,恒大金碧新城。房东往外挂的房子,竟然接近200套。

才交付五年左右,房子很新,就住够了?还是房贷压力大?还是另有隐情?

这么多房源,着急出售,带来的最大影响就是成交价持续走低。7月份,这个小区成交均价低至一万出头了。

刚成交的一套87.5平的套二,卖了90万。房东算算账,亏了还是赚了。

这个小区当年的购房者算是幸运的,交付时候,恒大还没“趴下”,资金还有。

当然,最早买这个盘的,价格还不到七千,高点买的,价格超过一万四,差距太大了。

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再看看板块内的恒大城二期。八月初刚成交的三室两厅,户型不错,130多平,总价140万,单价约10500元。

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去年,同样户型,不同楼层的房源,成交总价是185.5万,单价接近14000元。

这四十多万的差距,可是肉眼可见的!

2、这是一个围城

围城就是,有的人想出去,有的人却想进来。

被誉为济南第二个CBD的西客站板块,从楼市层面来说,目前就是这样的局面。

很多房东,老业主,大批量挂牌,往外卖,转手。也有不少刚需进场。

西客站,新进场的购房者,爱买哪些房子?

来看看这组数据:某平台显示,100—150万的总价,90—120平的套三,次新房,最吸引人,成交最好。

以单周成交数据看,这个总价段占了接近一半。

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毫无疑问,能在西客站买房的,现在几乎就是刚需为主,还有入门级的改善。

客观说,西客站这些年的发展并不容易。

2008年,京沪高铁济南西站建成通车。西客站逐步吸引了庞大的人流、资金流、信息流等要素资源。

同时,一大批全国知名房企陆续到这里开发建设。产业+住宅的模式流行了很长时间。

绿地、金地、恒大、龙湖、中建等知名房企扎堆在西客站,开发了多个大型社区。

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2018年是个分水岭,在这之前房价陆续上涨,从低谷、洼地逐步水涨船高。

随后的几年,处于稳步状态,虽然有小幅下滑,但还算平稳。去年开始,局面发生了大的转变,直到今年,市场完全就是下行状态。

越是下行,房东越是着急,这时候,二手房供应量就居高不下了。

很多人要撤离这里,换个家。不少人,抄底过来,安家。

从这个现象,你能悟出什么吗?

让我说,时机很重要,运气更重要。

2022年前后,高点撤场的,才是高手。

3、老业主的痛点!

再看看现在的西客站面貌。经过十几年的发展,西客站板块实现了区域面貌更加靓丽、城市功能更加完备、配套设施更加完善、产业结构更加现代化的发展。

在今年的政府工作报告中,济南市槐荫区将“全力打造济南西站枢纽经济商务区”列为重点工作之一。

某知名媒体曾报道说:会展、科创、医疗,三大配套优势必将助力济南西站枢纽经济商务区腾飞。

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但是西客站的短板,老业主们最清楚了。教育短板,至今仍在。十年前,当大家都是刚需,买个房子,有个落脚地就可以。

但当孩子逐步长大,需要接受教育的时候,很多人发现西客站实在一般,得找个更好的小学,不能耽误孩子。

还有家长,东西部来回奔波,上下班通勤距离问题难以解决。

你也可以说,CBD只有一个,难以复制。大批的城市白领,上班集聚地还是东部高新区。

西客站的BUG,在地产层面,被无限放大了。

话说回来,西客站目前虽然没有好学区,但价格很温和啊!交通还很方便,刚需的爱,就这么诞生了!

从价格来看,普通购房者在西客站完全能找到适合的房源。比如价格1万以下的,位置虽一般、小区管理一般,但适合刚需购房者。

展望西客站下半年楼市,很多小区换手率会更高。阻挡不了老房东的撤离决心。

当然,新人们也会积极入市,价格逐步回落的态势还会延续。

只是,谁也无法保证自己是否能抄底成功。