当下楼市的卷是全方位的
我们看到一手的品质竞争，二手市场的价格博弈
今天来说一个信息相对小众，但是却是上海刚需市场里占比份额最大的产品之一
动迁安置房
在上海二手成交500万总价段以内，动迁房一直是主要基石，不少社区每年都是几百套的成交
但是，对于这类产品的解读和观察相对却比较少
或许是品质达不到预期，看不到可取之处，大家都对它们丧失了想象空间
但是
最近上海几个新的动迁房项目，却让我看到了市场的细微变化
在刚需一手限价的环境中，有些动迁房的品质却轻松从中脱颖而出了
先给大家看几张图
下面三张，其中有两张是动迁房，有一张是新建商品房
如果我不说，这三个小区，你能够一眼分出哪个是动迁房，哪个是商品房么
是不是有点犹豫
答案就是，前两张都是为动迁房，只有最后一张是商品房
很多商品房在营销阶段极尽宣传，等到实际交付，能够还原到八成左右已经是幸事
但有些动迁房项目，就可以赶超现在大多数商品房的水平
今天这篇文章，就是让大家和我一起看看
在商品房赛道之外，可能还会被人们放在购房鄙视链比较底端的动迁房
它们的产品力，居然已经进化到这程度了
01
让我们先从外立面看起
大家知道现在的新建商品房，维权最多的产品环节是哪里吗，是立面
如果关注过上海新房业主们和开发商的拉扯，你就知道这届业主是有多在意自己家的小区颜值
已经有太多案例证明，把时间周期拉长来看，立面的品质确实和未来的二手房价有很强的正相关
（来源：网络）
而在上海大部分动迁房立面，几乎都长这样，窗墙比超低，夹缝中找窗户，颜值更和审美基本搭不上边
但是最近，上海有个动迁房的立面，在小红书上刷屏了
夹杂在一众新房维权的帖子中间，它显得格外突出，也激起了不少业主的情绪化发言
有人在评论区的留言相当直接：“能不能给现在的商品房留点面子。"
于是，抱着好奇，我亲自去到现场，看看这个动迁房的实际呈现是否到了如此惊艳的地步
这里不仅有各种基建配套在开发，在建的商品房就有好几个
于是当我走到动迁房附近时，一眼就看到了这个立面
查阅资料发现，小区整体秉承了能够保留青浦江南崧泽古风民居的特色
从建筑立面上尽可能承袭传统民居形制，呈现江南古风韵
不管是屋顶向上翘起的“飞檐”
在色彩上也敢创新突破，保留江南民居的白墙黑瓦中，用明亮的橙色线条作为点缀
整体立面增添了一抹明亮色彩
细看立面设计还能看到不少巧思
比如侧面镂空雕花的设计，不仅为立面增添了精致感
也让内部走道的通风采光得到改善，而横向的黄色格栅把设备空间都做了隐蔽性的遮挡
小区单元门头，也融合江南民居的古典设计
从立面还可以看到，这个动迁房产品力的一大迭代，在于阳台的全玻璃落地
以往人们对动迁房的最大的诟病是采光很一般，原因是很多时候为了降低成本都直接做了老式的半封闭式阳台
而这次我看到不管是南北侧客厅的阳台，采光面积得到提升
北侧立面同样如此，可以看出整体设计感很强
整体风格和周边公共建筑的相得益彰的搭配
这样的建筑，即便是动迁房，即便它的价格几乎要比周边商品房要便宜上一倍
但它却以优雅的姿态
融入了城市，同时保留了这片土地的肌理和记忆
谁说这不是城市一道亮丽的风景呢
02
动迁房的第二大痛点：公区灾难
说到动迁房，很多人会认为都是密密麻麻的裙楼，不太体面的内部公区和内部装修
基本没有公区、楼梯间基本刷的是白灰、小区地面主要为沥青、中庭景观更是没有能看的园林景观可言
地下停车位很少，大部分需要停在小区路面上，既不美观还有安全隐患
似乎这就是上海所有动迁小区的“标配”
但我找到了一个特例中的特例
它完美避开了所有动迁房的所有痛点，一次性全都解决
来自徐泾一个原拆原建的旧改项目，背后的开发商是深耕青浦多年的地头蛇灿辉，小区名字
泾悦雅苑
它不仅是全上海第一个做到全精装交付的动迁房
整个动迁房的交付，代表了这个片区的彻底焕然新生
走到改造过后的街道上，你确实分不清这里到底是一个动迁房小区，还是一个商品房小区
因为当呈现在你面前的品质感是这样的社区时，确实会有点惊讶
我甚至以为是来到了一个高级商品房面前
而更让我惊讶的是
走进整个小区内部，我看到完全不输商品房的工艺细节
大门采用石材干挂，还规整好机动车和非机动车、行人的路线
这基本已经达到郊区品质改善社区的标准
围绕着小区四至走了一圈，其社区围墙围挡也做的颇具质感
而动迁房最为被吐槽的公区品质也被“重做”了一遍
来看单元入户大门
用石材增添层次感的纹理，还配了精致的装饰灯
走进内部，不是那种纯刷白墙的楼道间，反而敞亮整洁
仔细一看，每家每户装上了统一的电子门锁和标识
社区内部园林景观的丰富程度，也做到了多重景观多重功能
针对不同人群设计了功能分区，儿童乐园、老人的健身步道、休息的庭院，五脏俱全
其实到这里，对于动迁房这样的城市配套来说，已经是完全按照远高于市场的标准在交付了
但让我没想到的是，作为一个动迁房，居然还做到了室内精装交付
用高品质地砖铺就的地面，原木纹理的房间门，甚至还做了踢脚线的设计
注：软装为业主自配
虽然没有如商品房一般，高端材料的配置
注：软装为业主自配
但内部装修已经是市面上其他动迁房都没能达到的标准
不仅增加了室内空气的流通，也实现了光照面积的有效扩充
比如在厨房和卫生间
从玄关柜、厨具到浴具、灯具，采用TOTO、摩恩、方太这样国内外知名的大品牌
为了更好地提升原住民的生活质量，考虑到居民的社交需求，还为这个动迁小区注入了更多软性服务
约3000㎡的睦邻中心，包含老年兴趣中心、传统戏曲艺术表演厅这样的民俗文化活动
建在家门口的幼儿园配套
拥有精装和公共活动配套的泾悦雅苑，生活场景远比一般动迁房来得丰富
实地去看，感受到如今上海动迁安置房的产品，是真的越做越走心
那些曾被诟病的痛点，正慢慢被优化
03
接下来说个更加稀缺的样本，来自国际建筑大师建造的上海动迁房
不知道大家还记不记得这篇文章：《这种公租房也太离谱了》
著名的建筑设计大师马岩松
曾在北京朝阳区东四环百子湾留下一个最美公租房作品，燕保百湾花园
（来源：MAD建筑事务所）
马岩松当时提出一个观点：“住在公租房里的人，也是城市的主人。”
于是他将更多空间留给了公共空间
小区开放式街区的设计，将临街空间作为生活服务配套
（社区街角的超市 摄影：朱雨蒙 ©️MAD建筑事务所）
沿街有各种便利店、咖啡店、健身房等赋有活力气息的场所
而马岩松也正在考虑将这种理念沿袭到上海浦东唐镇的一个动迁房里
金谷金城
专门请马岩松来操刀设计，还将公租房位置放到整个地块最核心的位置
在建筑造型上保留这片土地的乡愁记忆，比如石板路、门头等传统元素
虽然目前方案还在设计阶段
但是从效果图来看，我们可以期待这个动迁房未来的样子
（效果图，来源网络）
社区入口就颠覆了动迁房的印象
高低错落的建筑布局、大面积的玻璃，沿街预留了不少给社区，同时也是城市的公共配套
而从这张建筑内部俯瞰效果图来看
社区空间的立体化设计，依然被保留
（效果图，来源网络）
二层搭建了平台，不仅有健身功能大跑道，更丰富的绿化空间
也自然而然形成了风雨连廊，一层可以供行人风雨无阻的归家
仅仅从这两张设计图，我们能看出
预留地下停车位的配比，也拟按照商品住宅标准，按照1：1的户均指标进行车位配比
马岩松为唐镇设计的这个动迁房，大概就是上海动迁房里面的天花板了吧
期待这个项目的交付，也希望它成为上海动迁安置产品力的一次重大突破
04
人的生活幸福感是从社区来的
但城市住房，不仅仅有商品房、老破小、动迁房、保障房、公租房等各种不同性质的产品
经历了商业住宅野蛮生长后，今年以来
不同性质的住房，正在更多的回归我们的视线
不管是共有产权房，还是配售型保障住房的建设
而这些“非商品”的住房，等到一定年限之后，亦能够流入正常的二手市场交易
也因此成为人们来到城市居住性价比的选择
住房不仅仅是一个家庭的，更是一个社区的，一个城市的
今年我们看到高端豪宅的卷，改善住宅的产品力升级
也希望如动迁房这样，最刚需的产品
不要成为城市的遗憾，依然也是城市的美好
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5495篇原创文章
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