新政刚出台的时候，广州市场堪比过年。
外地客打飞的来买房，置业顾问通宵签单，售楼部连轴转不打烊都屡见不鲜。（详情可见：）
当时面对楼市的盛况，大家有兴奋，但也不乏一层隐忧：
“这股劲儿，能持续吗？”
如今到了8月，回头看去，我们终于有答案了，可以毫不犹豫地说——
广州楼市，离全面回暖，就差一哆嗦了！
在正式上数据之前，有两个前提有必要强调一下：
1、广州上一次官方出台影响力新政还是在5月28日，距离现在已超过2个月，新政对买家的刺激影响边际效应递减，基本上可忽略不计。
所以7月的数据，还是比较能反映市场的真实情绪和成交情况。
2、7月通常是楼市的淡季，近一个月没有明显的政策利好刺激，开发商也刚经历过上半年的冲刺正处于折扣回收的时间。
而且天气炎热，真的会降低购房者看房的意愿。
所以对待7月的数据我们也没必要太过严苛，它在全年范围内通常属于较低水平。
新房：量价回落，但值得鼓励
接着，咱具体来看7月份的成交情况。
环比而言，7月新房的表现不算突出，量价与我们刚才说到的“淡季”相匹配，相比6月均有所回落。
尤其是价格，小阳春以后，广州的成交价好不容易站稳了4字头，但7月又回落到了3.6万/㎡。
中指院7月统计数据为7月1日-7月28日，下同
这也符合目前我们感受到的市场情绪：
只要能成交，价格已经不是最重要的事情了。如果降价能跑量，那何乐而不为？
幸好，这份图表里面还藏着两个好消息。
其一，虽然同比回落，但环比来看，横向对比去年7月，今年广州7月的成交套数还是提升了10%。
这算是个比较好的信号——至少今年比去年好，不是吗？
其二，去年4471套的成交量，还是建立在4877的供应量上，整体供大于求的。
但今年，不仅成交套数上升到了4944，而且供应只有1141套，在供应不足的情况下还能创造近5000套的成交量。
要我说，这甚至值得咱们鼓掌小庆祝一下！
具体而言，7月份，无论是区域还是板块，广州成交的三甲都是相对外围区域，集中在增城南沙花都番禺。
这也透露出了现在买方市场的一个置业倾向：价格敏感。
看来哪怕主城区同样放开限购，但扛大旗者依然是刚需客们。
二手：成交破万，离企稳还有一定距离
对比一手房而言，二手房的表现会更优秀些。
根据广州市房地产中介协会最新发布的数据，7月广州市二手网签宗数为10034宗。
这虽然相比6月有所下降，但依然达成了2021年以来同期的最高纪录。
广州市房地产中介协会7月统计数据为7月1日-7月25日，下同
别忘了，我们刚才也说了，7月是传统的淡季，能有这种表现，实属不易。
根据我们近两个月的观察，这也和市场的情绪转变有关。
现在，伴随着新房价格的回落，二手房卖家出货压力越来越重，因此买家的还价空间也越来越大。
正如网友分享的砍价贴：现在买二手房，别思考，直接对半砍就行了！（详情可见：）
而只要价格到位，就没有卖不出去的房子。二手房成交破万也是理所当然的事情。
不过，有一个趋势需要注意：
虽然成交总量破万，但从逐周情况而言，二手房市场的趋势并不算乐观。
根据贝壳数据，广州近几周的周均二手房成交套数一路下滑，上周更是创下新低。
而广州二手房的平均成交周期，也高达218天。换言之，从房子挂牌到正式卖出，起码要接近一年。
而用更直白地话说：二手房卖家要是想尽快出手，价格，恐怕还要降！
这是一场事关买卖双方的心理博弈，想解决的话说起来容易，只需要找到一个成交价格的平衡点即可，但问题在于，这个平衡点太难找到了。
此外，在二手房交易过程中，还有一个值得关注的小细节：
越来越多人，选择全款支付了！
我想，这或许是由几方面因素综合决定的。
其一，卖家急着收钱，全款优先，可能会有额外折扣；
其二，买家不愿意走银行贷款，哪怕现在贷款利率一路下行，但是他们生怕继续走低；而且存款利率更低，还不如都拿来做首付。
所以综合来看，我觉得现在的广州楼市的特点还是很明确的。
一方面，它在一针针楼市强心剂的鼓舞下，已经度过了最难的日子。
但另一方面，它还算不得企稳。仍有波动，仍有危机，仍需要咱们一起共克时艰。
市场情绪就像一个钟摆，仍在恐惧和乐观之间来回摆动。
幸而，相比一鼓作气地回暖，我更趋向于循序渐进，因为这对于广州楼市来说是一条相对健康的路。
购房者需要做的，是在楼市放大招之前先准备好，盯准中心区优质的项目，甚至细致到看好想选的户型，准备好资金，随时入手。
不打无准备的仗，不错过该上的车。
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