格力地产和国内大多数房地产企业一样，在2021年后，受行业大环境的影响，营收和利润都出现了大幅度的下滑，并且房地产行业在短时间内很难看到触底反弹的迹象。所以格力地产的决策层决定进行战略转型，由房地产开发转向免税业务。因此有了公告中，收购珠海市免税企业集团有限公司（珠海免税集团）股权的资产重组方案。新旧方案的区别是以何种方式收购免税集团的股份，以及股份的比例。
格力地产之所以能够转型，是因为本身格力地产的体量就很小，在巅峰的2021年，总营收也才71.3亿元，连百亿俱乐部都没有达到资格。说实话这样的地产公司在房地产市场中也不会掀起什么波澜，但正因如此，才没有像那些千亿俱乐部的地产公司，想转型都尾大不掉。
其实在2020年，三条红线政策出台后，据格力2020年中期业绩报告数据，其剔除预收款后的资产负债率为75.5%＞70%，净负债率为214.84%＞100%，现金短债比仅0.34＜1，踩了3条红线。大家现在可以回忆一下，当年踩了三条红线的房企，现在还存活于市场上的民企还有几家？
除了体量小以外，还有就是占用企业大量资金的资产的处置的问题。
调整后的方案将涉及上市公司置出其在上海、重庆、三亚等地的房地产开发业务相关资产负债
我看了下格力地产在重庆的项目——格力两江总部公园。
这个项目离重庆核心区直线距离30公里左右，项目总占地约1700余亩，建筑面积约110万方。内部有近10万平方米的天然湖泊，是集总部办公、高端住宅、配套商业、酒店会展等功能于一体的城市综合体项目。这算是一个比较大的项目了，总投资应该需要上百亿大概在50亿。
本来格力地产的总营收都不满百亿，但是却跨出一大步，整了一个50多亿的城市综合体项目，稍一不慎就会“步子迈大了，扯着蛋”。当然，这个项目很有可能是和地方平台公司-两江置业共同开发的，格力地产占有一定的权益。而且拿地时间较早，土地成本上有优势，否则以格力地产的规模，吃不下这么大一个城市综合体项目。
但说实话，这个板块在重庆土著眼里，根本就不算是重庆主城区了。重庆两江新区的龙兴、复盛板块，是几年前重庆市政府重点打造的新板块，发展的逻辑主要是以产业带动周边经济，所以有很多企业搬到了这个区域，也带热了周边的住宅板块。所以在19-21年期间，各大房企也在这个板块拿地开发，房价也一度从7、8k炒到了12、3k。有意思的是，重庆人并不太认可这个远离主城区的板块，但是外地人和来重庆发展外地人，反而比较看好龙兴板块。
但21年后，随着房地产下行，几乎所有的城市新区都遭遇了骤然的严冬，目前龙兴板块的空置率非常高，现有的局面也就只有期望现有的教育资源和未来的产业（比如赛力斯）能够盘活这个地区的楼市。但由于前几年政府在土拍市场上对于龙兴板块的过剩的供应，这个区域的存量房需要很长一段时间才能消化。
所以，如同龙兴地区大部分开发商的项目，其开发节奏也根据销售去化的减少而放缓了。目前卫星图上格力两江总部公园开发进度估计也就不到1/5，那么，格力准备出售这个项目的资产，如何评估现有资产的价值，如何和合作方划分权责，如何引入收购的资方……说实话，除了平台和央字头，就目前这个市场行情，很难有资本当“大善人”收购一个在政府画饼的新区的一个待开发的地产项目。
所以调整后的重组方案是以上海、重庆、三亚等地的地产项目的资产去置换珠海免税集团的股权，以这种方式来获得公司战略转型的渠道。而就格力地产在重庆的项目来说，其估值能够置换多少股权，要打一个问号？而珠海免税集团是珠海市国资委旗下的公司，这种形式的资产并购，也可以看做是地方政府对当地房地产企业的一次救助。
调整后的方案为：上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于 51%股权，如存在估值差额部分将以现金方式补足。
但不管怎么说，格力迈出了脱离地产进行战略转型的第一步，船小好调头，而那些曾经风光的大船，依然在不归的航线上勉强支撑前行。