今年以来，全国各地掀起住房“以旧换新”潮，引发市场广泛关注。
据央视网等媒体最新报道，截至目前，全国已有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70余个城市加入住房“以旧换新”行列。
本报记者采访了解到，昆明房地产市场上已有零星房地产开发企业及房产销售中介机构推出了住房“以旧换新”相关措施。不过，从落地成效来看，大多属于市场化促销手段，收效并不明显。在政策推动层面，截至目前，省、市相关职能部门暂未出台指导性政策文件。
市场反应
多为房企及中介机构自发市场行为
本报记者梳理发现，全国各地推出的住房“以旧换新”操作方式主要有两种：一种是房地产开发企业联合房产销售中介机构对居民旧房进行优先推售，若在一定期限内旧房成功售出，则可按流程购买新房；另一种是由房地产开发企业或国资平台收购居民旧房，居民获得旧房售房款后，再用于购买指定新房。
就昆明房地产市场“以旧换新”情况而言，本报记者走访发现，截至目前，仅有云南万科等零星房地产开发企业和贝壳找房昆明站、荣城地产、尊园地产等部分房产销售中介机构推出了住房“以旧换新”措施。
以云南万科为例，其推行的住房“以旧换新”操作方式是与贝壳找房昆明站进行合作，由专业的房产经纪人为旧房换新客户提供专属服务，推动客户旧房快速出手变现，再用旧房销售所得收益作为新房购买所需资金。“以旧换新”客户购置云南万科旗下指定楼盘的新房，可享受提前锁定房源、旧房30天未出售无理由退还换购新房定金等权益。
今年5月，昆明市在南屏步行街举行了一场为期14天的“住在昆明”——城市推介暨彩云优品好房推介活动。期间，贝壳找房昆明站还特设了“以旧换新”展区。活动现场，有不少市民前往该展区咨询了解住房“以旧换新”相关情况，但从现场及后续实际成交情况看，效果并不理想。
家住昆明市书林街一老旧小区的钱姓市民告诉记者，他和老伴住了几十年的“红砖房”，虽然现在手里有点存款，也很想换一套宽敞明亮的新房，但是担心自己的旧房挂出去后短时间内难以变现，也担心换购新房的手续太复杂。
永昌小区是昆明主城区交通、区位优势较为明显的一个老旧小区，因其周边幼儿园、小学、中学等教育资源丰富，并在近两年进行了老旧小区更新改造，该小区成为近年来昆明房地产市场上出租、出售交易频繁的“书包房”小区之一。近日，本报记者在位于该小区附近华昌路上的一家名为“创园房产”的房产销售中介机构进行采访时，其工作人员杨女士表示，“虽然之前在抖音上刷到过住房以旧换新信息，但目前没有听说昆明有相关政策。”
律师观点
“卖旧”“买新”涉及多次交易问题
住房“以旧换新”是指政府指定的机构或房地产开发企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已经拥有住房的居民卖旧房、换新房的政策驱动行为。无论采取哪一种操作方式，成功卖出旧房都是绕不开的前置条件。
在长期关注房地产市场运行态势的云南八谦律师事务所管理合伙人晋银涛律师看来，住房“以旧换新”在相关法律和实操层面上涉及多次交易问题，旧房出售和新房买入是两个独立的法律程序和交易行为。在实际操作中，消费者难以真正实现“旧房换新房一步到位”。
晋银涛认为，今年以来全国各地住房“以旧换新”潮的出现，都是积极响应国家层面楼市有关政策和促进消费品“以旧换新”政策的市场行为。收购旧房比兴建新房节省了大量时间、人力、资金成本，也大大缩短了住房更新换代周期，还能推动区域房地产市场去库存。但是，对于商品房消费者而言，更关注的还是自身能否得到触手可及的实惠。
“仅仅通过宣传号召，抑或是提供有限度、有条件的便利性服务措施，都是远远不够的。作为消费者个人，更乐于看到在旧房出售和新房购买环节有一些诸如房屋交易契税减免、商业贷款利率再下调、新房售价打折等实实在在的优惠。”晋银涛说。
本报记者注意到，今年4月，昆明市住房和城乡建设局在人民网“领导留言板”栏目回复网友提问时表示，“目前，昆明市未出台住房以旧换新的相关政策。”
在今年5月9日云南省召开的推动大规模设备更新和消费品“以旧换新”实施方案新闻发布会上，省住房和城乡建设厅相关负责人表示，在推动大规模设备更新和消费品“以旧换新”工作执行方面，全省住建系统主要聚焦于住宅电梯、供水、污水处理、供气、城市生命线工程、环卫、地下管网、建筑节能改造、部分地区供热等10余个重点领域。
跟评
住房“以旧换新” 可以再多些诚意
新的东西，总是让人心生期待和欢喜。
住房“以旧换新”被看作是激活中国房地产市场的关键一招。从目前的市场反应来看，今年以来，全国各地推出的住房“以旧换新”政策，无论是地方政府行为，还是市场化手段，其落地实施效果均不温不火，对打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的促进作用还有待进一步观察。
事实上，在房子、车子等与民生利益紧密相关的大件商品消费领域，大众的反应往往会更为谨慎。无论是卖掉已有旧房换购新房，还是直接入手新房，首要考虑的都是承受能力和价值对等问题。
大众乐于看到各地越来越多地推出住房“以旧换新”政策，也不乏有人跃跃欲试，但同时也会追问“究竟能给我带来多少实惠”。从政策执行层面看，住房“以旧换新”的最大难点在于如何顺利卖出旧房，无论是“中介帮卖”，还是“国企收购”，都是一次实质性的市场交易行为。如何评估确定旧房价值、新旧房之间的差价如何补足以及新旧房的产权归属如何确认等，都是必须厘清的法律问题。
于市场各方参与者而言，住房“以旧换新”政策的实施最终能取得多大的效果，取决于各自的诚意。对于手握新房资源、资金资源的房地产开发企业、房产销售中介机构和国资国企而言，既要考虑市场现状，也要在刺激需求上让利换量，让有置换新房需求的非刚需购房者看到十足的诚意。对于有意向参与住房“以旧换新”的群众而言，也应该做到尊重市场规律，不回避市场价格的波动及较大悬殊，为自己的消费选择付出从一而终的负责行动。
一句话，只有诚意到位、价值对等，住房“以旧换新”这个大市场才能真正流动起来，市场供需双方的双手才能紧紧握在一起。
本报记者 孔垂炼