为了尽快能将房屋售出，很多业主同时将房屋委托给多家中介公司。如果买家经一家中介服务公司安排看房后，却与另一家中介服务公司就同一房屋达成了买卖交易，这样的行为属于“跳单”吗？
基本案情
2022年12月，吴某鸣打算在南宁市购买一套二手商品房，经朋友介绍找到广西某房地产经纪有限公司，让其帮忙寻找合适的房源。
自2022年12月11日开始，广西某房地产经纪有限公司便安排工作人员与吴某鸣对接，开始向其推荐房屋信息，带看适合其要求的房源，其中便包含吴某鸣有购买意向的案涉青秀区枫林路某小区房屋。
2022年12月20日吴某鸣通过微信与广西某房地产经纪有限公司员工沟通案涉房屋价格的问题。广西某房地产经纪有限公司员工称该房屋业主表示若全款可接受最低150万元经手，询问吴某鸣是否能够接受。吴某鸣称150万元之外还要包含其他费用，超过其预算范围。
广西某房地产经纪有限公司员工表示如此一来，该小区的房屋价格基本上没有合适吴某鸣的，可以带吴某鸣看看其他小区的房屋。与此同时，吴某鸣还与案外人南宁市某置业有限公司员工就案涉房屋的价格、税费等事项进行了沟通。
在该公司带看、磋商、促成下，案涉房屋原业主同意与吴某鸣以148万元的价格成交，税费各自负担，并于2022年12月27日签订《房地产买卖代办合约》，吴某鸣向南宁市某置业有限公司支付中介费10000元。
广西某房地产经纪有限公司认为吴某鸣违背诚信“跳过”其公司直接与房屋房东签订房屋买卖合同，吴某鸣以此理由不予支付中介服务费，其行为已然构成违约，诉请法院判决吴某鸣支付中介服务费及支付资金占用利息等费用。
法院审理
南宁市兴宁区人民法院认为：关于双方是否成立中介合同关系的问题。中介合同作为一种诺成、不要式合同，只要当事人意思表示一致即可成立，也可以通过行为表示合同的成立。
本案中广西某房地产经纪有限公司作为一家以营利为目的的房屋中介公司，其为吴某鸣提供房源信息、带看房等服务，显然是为了通过与吴某鸣订立中介合同赚取中介费，而吴某鸣出于自身购房需求，获取广西某房地产经纪有限公司提供的房源信息并接受广西某房地产经纪有限公司提供的带看房服务，表明双方存在事实上的中介合同关系。
关于吴某鸣是否存在违约以及是否需要向广西某房地产经纪有限公司支付中介费的问题。中介人收取报酬应当以中介人促成合同成立为前提，而衡量委托人是否“跳单”违约的关键，是看委托人是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件。如果委托人并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可知悉的正当途径获得同一房源信息，则委托人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
本案中，双方并未签订书面的中介合同，对于中介报酬、服务费用均无明确约定，广西某房地产经纪有限公司虽提供了带看服务，但并未能促成买卖双方签订合同。且案涉房屋的房源信息并非广西某房地产经纪有限公司独有，吴某鸣通过案外人中介公司了解到同一房源信息，并通过该公司的带看、磋商、谈判促成了案涉房屋的交易，亦为此支付了中介费10000元。但鉴于广西某房地产经纪有限公司为吴某鸣提供了带看服务等，付出了必要的劳务，吴某鸣在庭审中亦表示同意支付中介费1000元。
最终，兴宁区法院判决被告吴某鸣向原告广西某房地产经纪有限公司支付中介费1000元，驳回广西某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
“跳单”违约，是指房地产交易环节委托人和房产中介订立中介合同并接受相应服务的情况下，绕过房产中介和房主直接订立房屋买卖、租赁合同的行为。《民法典》第九百六十五条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该规定是对诚信价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场健康发展。
判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否依法成立并生效，及中介人是否按照合同约定履行合同义务。本案中原被告双方虽未签订书面合同，但从委托人接受中介人提供的中介服务行为可推定，双方事实上存在中介合同关系。庭审中吴某鸣亦认可双方口头协商约定中介费按照成交价格的3%支付。
中介人按合同约定提供中介服务后，委托人是否利用其提供的服务订立合同，是判断是否构成“跳单”行为的关键。实践中，卖方为增加交易机会，往往委托多个中介人代理。因此，多家中介公司可能掌握同一房源信息，买方也可能通过多种渠道获知同一房源信息。判断是否构成“跳单”，不能简单以提供服务的时间先后为标准，需综合判断中介人是否独家委托、委托人最终与相对方达成买卖合意是利用哪一中介机构提供的服务信息等。本案中，广西某房地产经纪有限公司虽提供案涉房屋房源信息，但并非独家销售代理人。案涉房屋卖家将案涉房屋通过多个中介公司挂牌出售，吴某鸣购买房屋并没有利用广西某房地产经纪有限公司的房源信息、机会和服务等条件，而是通过其他公众可知悉的正当途径获得相同房源信息，从而选择报价低、服务好的其他中介促成房屋买卖合同成立。而且双方并未签订书面中介合同，未限制吴某鸣接受其他中介服务。在微信沟通案涉房屋价格时，广西某房地产经纪有限公司告知的房屋价格并不符合吴某鸣要求，吴某鸣表示拒绝。嗣后，吴某鸣通过其他中介与案涉房屋原业主进行洽谈，以更低的价格签订房屋买卖合同购买案涉房屋，为此支付中介费，并不构成“跳单”违约。
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来源：兴宁区法院
编辑：马 琳
审核：费文彬
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