房地产崩盘而已，古代也有

今年，各大房地产公司的财务状况动不动就成了热点。

舆论都在猜测，诸如万科、碧桂园这样的巨无霸房企们会不会发生严重的违约。万科如果真的扛不住，再叠加其他房地产公司债务问题，然后连累银行，可能会造成非常严重的连环后果。

不过从本质上来讲，房地产所谓崩盘也不过是经济周期下的一种规律而已，要看具体原因是什么，以及后果能否承受。毕竟这两年韩国房地产就崩了一回，也没有造成什么毁灭性的后果。

既然说房地产崩盘并不新鲜，那么在古代会不会也有过房地产崩盘？毕竟人类开始城市化居住以后，就需要一直面对房价这件事情的折磨了。

事实上，这件事并不稀奇。

修昔底德的《伯罗奔尼撒战争史》——尽管这本著名的书主要关注的是政治和军事，但它也间接揭示了该时期雅典的经济和社会状况。尤其是它从侧面描绘了雅典在与斯巴达战争期间经历的经济危机，以及雅典的房地产价格大跌。

战争首先造成了财政问题。伯罗奔尼撒战争是一场旷日持久的冲突，耗尽了雅典的财政资源。雅典通过提洛联盟的国库为战争提供资金，也就是主要由其他结盟的城邦所缴纳的贡金组成，但随着战争的继续，雅典的财政状况变得越来越不稳定。

同时雅典非常依赖贸易，但旷日持久的战争扰乱了贸易秩序，直接影响了雅典的经济发展，经济发展下行，房价也会跟着下行。

另外，古代的房产一样需要建设和维护，建筑材料、劳动力（奴隶）等都因为贸易受阻受到了影响，房子缺少维护之后，价值就开始下降。

人口下降也是一个致命的问题。由于战争、瘟疫以及居民的外迁，雅典人口下降。人口减少直接导致住房过剩，随着需求减弱，房地产价格随之迅速下跌。

公元前 404 年，雅典遭受了斯巴达直接入侵，彻底沦陷。随着战争的继续，许多雅典人陷于债务并经历了财务危机，大量居民的财产丧失抵押品赎回权或廉价出售，进一步使雅典的房地产贬值。

1851年的太平天国运动，首先带来的是房地产的高度繁荣，而后才是房地产的“崩盘”。

太平天国时期的上海居民面临着和古代雅典居民一样的问题：战乱导致经济不稳定，人们不安全感剧增，尤其是上海的“小刀会”起义，让市民们大为恐慌，需要找一个稳定的“移民目的地”。这时候，外国租界就成了他们的最佳选择。

小刀会是“天地会”的分支，其实就是帮派。他们在鸦片战争后开始发展，1853年，看到太平天国占领了南京，小刀会趁机崛起，打算与太平天国呼应，以“反清复明”为旗号，率领成员攻占了上海县城及周边嘉定、青浦等地，还把总部设在今天的上海城隍庙。清政府听到风声立刻派兵试图围剿，但根本不是对手。

小刀会起义的第二天即9月8日，刘丽川代表小刀会陆续向驻沪领事宣布了对列强的外交政策，大致为：

1. 小刀会是为太平军作战，太平天国唯一的目的是打倒满清，外人不必惊扰；
2. 小刀会“愿和欧洲人缔结友谊”，“欧美各国侨民可以对自己的生命财产绝对放心”（注：《江南传教史》，《上海小刀会起义史料汇编》，第881页。）；
3. “与各国订明照常贸易通商”（注：《档案与历史》1987年第3期第2页。）。

英、法、美看到这情况，也宣布中立以“不趟浑水”。

这下可好，租界一下子成了上海人尤其是底层人蜂拥逃难的目的地。在小刀会和清军交战开始的第一天，仅英租界，就有多达两万名上海人涌入。

另外，太平天国还导致了大量的江浙士绅去上海避难，这样一来，有钱人和穷人都大量涌入租界，于是外国的房地产开发商瞅准这个千载难逢的机会，在租界内尤其是洋泾滨两岸建造了大量的简易房用于出租。这种木屋是联排式，是上海“里弄”也就是“弄堂”的发端。

后来到了1862年，天平天国打到上海，恐慌蔓延下，租界内的住宅需求更是疯涨。

此前新建的租界住宅主要是简陋的木屋，在天平天国制造的房地产“牛市”开始后，洋行也纷纷加入房地产开发，逐渐改良成为木结构和砖墙混合的住宅，这就是现在上海大名鼎鼎的“石库门”。

张园是上海现存规模最大的石库门建筑群。1872年由一位英国商人在此地建造别墅，1882年中国商人张叔获得所有权并进行扩建。

石库门完美融合了中国江南独栋房屋与西方“排屋”的风格，用石头做门框，用实木做门扇，因此得名“石库门”。

一开始的新建租界房屋，都是用来出租，到了后期，也开始大肆买卖。有钱人还会买下整栋房屋，然后再给平民分租。

暴利之下，许多人从中大发战争财，以至于银行、钱庄都开始大规模投钱进行房地产市场搞资本运作，租界内房地产盛极一时。

但一切神话都有破灭之时。1864年太平天国战败，上海重新恢复秩序，租界里的难民们开始返回家园，这导致房价突然暴跌。一时间，此前赚得盆满钵满的开发商纷纷倒闭。

此后，又轮到1866年世界金融危机，上海的金融危机继续导致房地产“熊市”加剧，洋行、钱庄不断倒下，跳楼者不在少数，“太平天国房地产牛市”至此画上了句号。

从古雅典到太平天国，房地产“牛市”都来自于经济繁荣或者客观原因造成的虚高价格，而战争和经济环境的改变则成了刺破泡沫的导火索。

以史为鉴，可以知兴替。房地产如果想要“软着陆”，前提一定是政治、经济环境的安定，否则“硬着陆”是在所难免的。

部分资料来源：《档案与史学》2004年第1期