昨天，国内一个大V写了南京房地产的一篇负面，南京楼市被称为“炒房客的坟场”，一下子激起热议。
具体可点击阅览 。
8点多发的文章，然后朋友圈迅速上了热度，很多外地朋友转发朋友圈，还要跟我们说一下“你们南京……”
其中一个跟帖留言，很是扎心。
客观上，这在捅南京刀子，本来就脆弱的楼市更被全国聚焦——甚至房企总部的人都看到，对南京直摇头。
实际上，包叔写的大部分也确是事实。南京房价已经成为一个“全国现象”，各路神仙媒体和大V轮番上阵嘲讽和批判。
但，南京房价跌，其他城市的房价就没跌？
其他城市的房价跌幅就少？
南京有暴跌现象，有腰斩小区。比如河西南海峡城，江北华润国际，几乎成为“被鞭打的标杆”，每次都被拎起来一顿爆锤。
海峡城最高超6万/㎡，如今低于3万有成交； 江北华润最高4.7万/㎡，现在2万多，几乎腰斩。
那，其他城市就没腰斩现象？
也有，而且也不少。
杭州“第一学区房”，单价从12万到单价4.8万，跌掉了60%。
而市场经济、民营经济一向被赞誉的深圳，花样年一个小区，从前年价格415万跌到了215万，基本腰斩。
合肥呢？
也有类似跌幅。
因此，这两年房价暴跌乃至于一部分房价腰斩，也不是南京的独有现象。
那为什么南京房价往往成为众矢之的？经常被全国媒体、本地中介唱衰吊打？
从而影响社会舆论与社会民心预期，影响南京正常房地产运行？
这个问题其实挺严重，因为长期下来，承认南京房价跌，但“超额跌”其实也有些不正常，这里面有合理原因，也有“助跌”因素。
到底应该怎么看目前的南京楼市？
01.
黑南京，就是流量密码
我们推测一下，南京为什么经常被写负面尤其最近两年房价暴跌，原因有多种：
第一，房价事实层面。
南京房地产经历大幅调整。这的确是事实，而且跌得比较快，这也是事实，因此更早就进入到“大众视野”。
实际上，很多城市的楼市无非是“顺序问题”，嘲笑南京、理解南京、成为南京，这是趋势，绝大多数城市如此。
第二，房价下跌的结构性原因。
我们研究很多城市会发现一点，多数城市的远郊跌幅巨大，刚需房老破小跌幅很大，但南京现在发展最好的河西新城CBD（中产）和未来发展愿景最好的江北新区（年轻人），房价跌幅反而比较大——这就直接戳疼南京中产家庭和年轻人，而且这也是现实社会、网络舆论上非常活跃的群体，带来的影响和声响都很大。
第三，城市人设层面。
南京，这个城市很有代表性。既是省会城市中的TOP级，又在城市竞争最激烈的长三角，属于“话题人设”，不管什么事都容易成为热搜。
当然，往好里说，迎来文商旅人流的爆发。但舆论始终是关注焦点，这对各个部门实际上提出挑战，舆论话语权，要牢牢把握在自己手里，不能在其他人手里。不然容易“招黑”，也就是说，“黑南京”“唱衰南京”本身就有极高流量，而且成本比较低——因为南京人厚道、大气、包容，不大会展开“追究”与睚眦必报。
而有些城市在网络舆论尤其负面上，一定会“虽远必诛”，也就是说，写这些城市的负面会存在“高成本”和风险，因此久而久之，全国很多媒体也形成了“欺软怕硬”性格。
所以，不能光看文章觉得爽。
我们看房价，要辩证要动态。
房价上涨时，不要吹动辄10万20万的，而房价下跌时，过度悲观看到底，也不是很理性。
有没有看到端午节之后，南京几乎每天二手房的成交量都在400套以上？5月，南京二手房成交面积高达104.2万㎡，位居全国16个重点城市的第二名，环比上涨13%，环比涨幅位居全国16个重点城市第一，也是唯一一个环比上涨的城市。
有没有看到进入6月后，南京商品房市场依旧保持环比增长趋势？6月1日-20日南京新建商品房日均认购2.11万㎡，较5月同期水平增长29.8%，市场整体持续保持向好态势。
6月10日-6月16日，南京二手房成交面积22.01万㎡，环比上涨6%，同比上涨14%，较周均值增长30%。
全国14个重点检测城市，只有三个城市成交量涨了，而南京就是其中之一。
02.
南京的人口，南京的产业到底怎样
我们再回到“炒房客的坟墓”一文，应该说，文章里讲的暴跌案例、南京人口净增长不如合肥、杭州，以及一些政策、产业等，这些都是事实。
但事实就一定是“因果逻辑”？
其实，这个是有严重瑕疵的。
即，如何对南京一部分房价的暴跌做归因，文章里提到“南京净增人口”。
实际上，这只是一个因素，也不是一两年的人口净增长就决定房价。
根据南京人口净增统计（2020年涉及普查所以有尖峰凸起，这个忽略），2021年南京净增10.37万，2022年净增6.77万，2023年净增5.59万，这些年房价是跌的。而房价之前上涨的2015年2016年2017年，净增人口分别为1.98万，3.41万，6.5万。
也就是说，南京净增人口少的年份房价上涨 >南京净增人口多的年份房价下跌。
这不是与逻辑相悖吗？
实际上，人口净增与房价肯定有相关性，人多了，自然买房的需求也大了，这很可以理解。
但另一个方面，因为各个城市常住人口统计口径可能存在差异或严苛性不同，所以，“常住人口”数据不能实时准确反映“事实人口”。
其次，人口只是房价波动的一个因素，并非主要因素。尤其短期一年两年的人口波动，这能反映出个啥呢？
有些城市每年净增几十万人口，也没见GDP暴增啊。
所以我们认为，很多本地媒体甚至全国媒体在写南京房价现象时，也弄出一个逻辑闭环来了，最后总归暗搓搓把罪名按到南京的“人口”和“产业”上。
于是，“南京房价跌是因为人口净增少和产业发展不行”，正在慢慢成为一个自媒体搞流量时的“共识”。
看看这些爆款文章里的话：
中国几大新一线城市里，杭州有电商和互联网；苏州有生物医药；成都是“新西兰”省会；南京呢？大家对于南京的记忆点，很长一段时间是：安徽省会。
南京有六大千亿产业。不过一半都是屹立多年的支柱产业，汽车、石油化工、钢铁等。而布局的新兴产业，一直没有发展起来。
听起来振振有词，但真的就是张口就来，没错，因为凭感觉说话最容易，要深入下去做调研才是花力气的，才是最难的。
这两天正好我在南京雨花台区调研，也顺便问了一下房价的事情，没想到雨花台区是南京新房卖得最好的一个区。
南京卖最火的前5家楼盘，雨花台区就占了3家，真正的榜一大哥。
南京的软件产值占江苏省一半，而南京35%的软件产值，落在雨花台区。预计今年实现软件业务收入2810亿，集聚软件企业约4200家，更有华为、中兴等知名企业，从业人数超36万人。
南京的新兴产业不是没发展起来，而是有些人关注得太少！
03.
反过来想想，炒房客走了有什么不好
“炒房客的坟场”，炒房客这词是过街老鼠人人喊打。
属于典型的“负面词语”。
房住不炒，炒房客走了有什么不好？
哪个城市愿意当炒房客的“天堂”？
哪个城市的老百姓愿意当炒房客的韭菜？
看看网友是怎么说：
说明这是明白人。
有读者表示：这篇文章如果是2年前/3年前写，是具备前瞻性的，现在印证一下，那就很牛X；可现在呢？既已成事实，大家看完除了难过焦虑 ，还有什么收获呢？
因此，我们认为，南京房地产的健康发展，既不是“炒房客的坟场”，也不是“炒房客的天堂”，而是成为大多数市民自住且保值的城市。
具备保值意义，是正常房地产发展的必要前提。
否则，一个单边下跌的市场下，根本上就不大可能产生正常的购买力。哪怕是100万的房子，一年跌2万，这也是大多数人所不可承受的。
房子的下面是土地，天然的承担一部分“保值需求”，都是老百姓的资产和财富啊。
这就是家庭资产的锚。
对于房地产企业来说，也应该从最近南京的土拍中感知到一个明确信号，就是甩开膀子去做真正的好产品，立足“高品质住区”，提升品质，让每个人都买到真正心仪、真正对的房子。
房价是一种动态而非静态的状态，我们不能总活在过去，要看现在、看未来吧。
所以，房价跌的过程也是挤掉水分的过程。价格下来其价值也凸显出来了，如今你再看南京有些新房成交也很强，上周雨花楼盘开盘，很多买房人也在冒雨买新房。
或许，南京跌得比较早比较快，也不排除南京会率先从“泥潭”里走出来。
来源： 阳光城市论坛
本社法律顾问：海辉律师事务所
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