作者：余飞
01
卖地收入翻车了
全国卖地收入自2021年见顶之后，一路快速下滑。
2021年全国卖地收入8.7万亿，2022年降至66854亿元，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。
制图：城市财经；数据：财政部
进入2024年，趋势并没有改变。财政部6月24日公布的数据显示：
2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。
2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元，以此估算今年全年卖地收入可能跌至3万亿出头。
具体到地方来看，今年前5个月内地31个省市自治区，除了西藏缺少数据外，其余30个地区，只有青海、北京、海南、福建卖地收入同比有增长，其余均在下跌。
其中安徽、宁夏、广州、贵州、天津、吉林、江西跌幅靠前，卖地收入同比跌幅均在50%以上。
细化到城市来看，机构披露的数据显示，35个主要城市，前五个月卖地成交面积，只有福州、济南、厦门、海口、哈尔滨、南昌、呼和浩特、西宁增长，其余27个城市下降。
前五个月卖地收入，35个城市只有北京、福州、济南、武汉、沈阳、西宁增长，其余29个城市都在下降。
而且，前五个月没有一座城市城市的卖地收入突破1000亿元。
02
卖地收入回不去了
以上数据告诉我们，卖地收入回不去了，或者说土地财政已经回不去了。
由此会引发一系列问题和思考，比如土地成交大幅下降，会否引发后续的商品房供应问题？土地财政下降，引发地方政府财政困难该如何解决？
下面本号尝试着一个一个分析。
首先，土地成交大幅下降，会否引发供应短缺问题？
这个问题，本号去年年末通过数据，进行了解答。观点是，根本不用担心。
之所以在土地成交减少的时候，大家有对供应短缺的担忧，是因为大家忽略了一个根本问题，那就是过去十几年快速城市化过程中建了多少房子，库存量有多大。
仅从2005年至今来看。2005年至今19年中，开工面积大于销售面积的年份有13年。前者小于后者的年份有6年。
制图：城市财经；数据：国家统计局
2005年至去年11月末，新开工面积218.6亿平米，销售面积203.5亿平方米。
新开工面积累计比销售面积还多出15.1亿平方米。
国家统计局公布的今年前五个月数据显示，前五个月房地产开发企业房屋施工面积688896万平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积481557万平方米，下降12.2%。房屋新开工面积30090万平方米，下降24.2%。其中，住宅新开工面积21760万平方米，下降25.0%。房屋竣工面积22245万平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面积16199万平方米，下降19.8%。
前五个月有6.89亿平米在施工，除此之外前五个月还有3亿平米新开工，还有2.22亿已经竣工。
加在一起前五个月的商品房广义供应是12.11平米，当然这其中有一部分已经预售。按照国家统计局的数据，前五个月商品房待售面积7.4亿平米。
制图：城市财经；数据：国家统计局
而前五个月商品房的销售面积，只有3.66亿平米。供销比是2比1。
这还只是狭义上的供销比。如果算上二手房，整个市场即便五年内不再建设，也根本不缺房子。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
事实上，从1998年房改至今，浩浩荡荡的城市化，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起，我们房屋整体供应量已经严重过剩。
换句话说，目前个别城市（如深圳）还存在房屋短缺情况，绝大多数城市都供大于求。
据住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上表示，目前住房空置率达15%，有的省份达到25%甚至30%。
你说房子还会少吗？
当下，绝大多数不缺房子的另外两个证据在于：
1、最近住建部召开会议，要求收储工作扩展至县级市。
这一做法，侧面证明，当下绝大多数城市不会因为土地供应成交减少而缺房子，房屋供应严重过剩才是现状。
2、多地住建局更改为更新局。
截至6月20日，武汉、襄阳、仙桃、十堰、潜江、荆州、黄冈、黄石、恩施州、神农架林区等地的住房和城市更新局均已挂牌。此外，武汉、襄阳、仙桃、十堰、荆州、黄冈、黄石、恩施州、神农架林区等地的住房和城市更新局官方网站均已上线。
从建设到更新，名称的改变体现了主要职能的改变。以前主要是新建，现在主要是更新。
这意味着，这些地方城市已经意识到到房地产进入了一个新时代。疯狂建设的时代过去了，存量时代到来，未来的需求是旧房翻新。
03
税种改革进行中
卖地收入减少，短期内不会影响供大于求的结构，但对地方政府的财政冲击，已经显而易见。
因为卖地收入的拐点，不仅是楼市的拐点，更是地方财政收入的拐点。
1994年央地财政分灶之后，中央独享消费税、关税、船舶吨税、车辆购置税、以及央企上交的税收等。
非海关代收的增值税、国企民企税收、资源税、印花税都是央地共享。
而与土地相关的税收都是地方独享。
整体来看，税收的大头归了中央。
为了弥补地方税收欠缺，卖地收入划归地方。因此，卖地收入成了地方重要的钱袋子，甚至是主要的钱袋子。
前些年，主要城市卖地收入动辄上千亿，杭州、上海、北京更是在3000亿左右，所以地方城市基础设施建设大规模进行。
然而，随着土地财政落幕，地方的活钱越来越少。
粤开证券研究院梳理的数据显示，2023年除了缺少数据的辽宁、西藏外，公布数据的29个地区卖地收入相比于高点，无一不在下降。
其中青海、、黑龙江的卖地收入相比于高点，膝盖斩了，跌幅超过70%。
云南、甘肃、广西、天津、山西、广东、河南的卖地收入相比于高点，均腰斩。
地方极度依赖的卖地收入大跳水，是最近三年地方政府爆发债务危机的主要原因之一。
同时，也让地方政府更加依赖中央的财政转移支付。
2020年疫情爆发初年，封锁不断，地方经济发展受困，于是当年中央给予了地方83339亿元转移支付，相较于2019年，增加了8924亿元。
2021年是疫情三年中较为平缓的一年。
到了2022年，疫情再次肆虐，其对地方经济的影响程度丝毫不亚于2020年。于是，中央再次加大财政转移支付力度。当年转移了97144.75亿元，转移数量足足比2021年多出了13774.75亿元，增量创历史新高。
2023年，中央对地方一般公共预算转移支付首次突破10万亿元，达到了102945.19亿元。
制图：城市财经；数据：财政部
在这种背景下，如何提高地方政府的钱袋子，成为当务之急。
之前按照中央的设计，是房地产税取代或者补充卖地收入，成为地方政府新的钱袋子。但是在楼市下行行情中，房地产税被搁置了。
2022年，财政部发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，鼓励经济特区深圳，在财税体系上做创新，并将经验复制到全国。
2024年，官方在“关于2023年中央和地方预算执行情况与2024年中央和地方预算草案的报告”里再次提出，要“研究健全地方税体系，推动消费税改革”。
健全地方税体系、推动消费税改革，成为了新方向。而市场上，呼吁将中央独享的消费税分给地方以及加税，声音越来越大。
专家的解释是：
一方面，国内消费税收入体量较大，目前是中国第三大税种，2023年国内消费税收入约1.6万亿元。
另一方面，2019年国务院发文明确，在征管可控的前提下，后移消费税征收环节，改革调整的存量部分核定基数，由地方上缴中央，增量部分原则上归属地方。
有学者测算，消费税征收环节后移、并划归地方，云南、上海、湖北、湖南和辽宁有点吃亏，广东、四川、河南、山西、安徽、河北比较受益。
加税方面，有专家认为，大排量燃油车的消费税、高度白酒的消费税，都还有上调空间。
但财新网最新发布的周刊《酝酿新一轮财税改革》的文章指出：
在经济增长放缓时期，加税改革往往更难。
也有专家认为，应该鼓励地方城市增加股权财政收入，也即效仿合肥的风投模式。
合肥的成功有其偶然性和历史机遇性，而且合肥的成功，也并不是被宣传的那样是一场简单的风投胜利。
公众号“冰川思想库”概括：
在成功投资引进京东方、长鑫存储、蔚来汽车等企业的背后，合肥的产业升级，实际上经过了漫长的铺垫过程。
引进京东方，是因为作为“家电之都”，合肥“四大件”（空调、彩电、洗衣机和冰箱）的产量，曾连续多年位居全国第一，家电产业的不断发展，产生了对液晶显示屏的海量需求。合肥引进京东方，其实是为了提升零部件的本地配套率，解决家电产业的配套需求。
引进蔚来，是因为合肥已经有了一定的汽车产业基础，而蔚来汽车和合肥龙头车企江淮汽车，之前已经代工合作了三年。
打造“芯屏器合”，是合肥在家电、电脑、显示产业快速发展的过程中，对芯片的需求量不断提升，芯片又面临着卡脖子的难题。“缺芯”之痛下，地方才下场，通过股权投资引导产业集聚。
而且，世人只看到了引进的成功案例，没有看到失败案例。合肥曾引进江苏船企熔盛重工集团，甚至花了12亿元改造河道。2013年，合肥宣布与北大未名集团合作，投资200亿共同在合肥建设医药产业园。双方合作同样随着未名集团的破产重组。
两个项目，都成了一地鸡毛。
所以说，合肥是特定时代下的成功，并不适合所有城市，经验也很难推广复制。
总而言之，在卖地收入下降的背景下，增加地方政府的财政收入，是当下亟待解决的头等大事。
7月份，中央将召开“研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化”的重要会议即将召开，财税体制改革无疑是其中的重要内容。
静待消息吧。