并没有涨到大家传的8万2500。
是的，说的就是这两年大火的朝阳十八里店板块，住宅指导价由2022年的7.5万/平，伴随人大附的规划落地，涨到2023年的7.8万/平。就当人们开始期待2024年，在地铁+名校+热销盘三重热度加持下，新地块指导价涨到8万+时，幻想破灭。
刚刚，朝阳十八里店朝阳港一期686宅地+687教育用地，有了最终归属。
拿下这块地的是：金隅，总成交金额68.3亿，住宅楼面积价5.59万/平，期房指导价7.9万/平。
金隅也是十八里店的老熟人了。
因为是底价成交，所以拿到地块的金隅并没有竞现房面积，所以地块8.1万/平的现房指导价也变失去了意义，所以可以这么说，现在的十八里店新房单价仍然维持在7W+。
所以相较于去年的朝央和煦7.8万/平的指导价，金隅686地块指导价每平只涨了1000块，相比较2022年的金隅的云筑的7.5万/平，每平涨了4000。
你认为这1000块和4000块，涨得是多还是少？你看好十八里店吗？你认为它和王四营、北神树板块相比，有什么优势呢？欢迎加包哥微信，咱们“朝阳大家帮”群里聊去，包哥可太想听听你怎么看了。
首先，咱们看看地块本身。
可以说，今天出让的686宅地是距离十八里店地铁站“最近”的地块，近到直接贴着地铁线，近到都把地铁站C口包进了自己家。
686宅地整个西南侧与底下的17号线线路平行，而且基本上就算是地铁上盖，后期开发方面，这一侧的住宅还是要注意地铁震动及噪音问题。
还有就是，686地块东南侧直线距离120米左右，也有地上的铁路线。
所以，后期考虑686地块房子的铁子们，注意避开西南侧和东南侧的楼栋，尽量往东北方向选。
相比于朝央和煦和云筑三期，金隅686地块的整体品质都还不错，地块方正还没什么配建。
686地块的土地面积4.37万平，地上建筑面积12.23万平。这个建筑面积大概是北边朝央和煦项目5.4万平建筑面积的2.2倍。
还有就是，686地块的容积率是2.8，而区域内云筑一、二、三期容积率都是2.5，朝央和煦是2.8，未来整体的舒适度上686地块因为地块大且反正，肯定比朝央和煦强，但相较于云筑会差点意思。
另外，与686宅地一起打包出让的还有687托幼用地，规划了一个9班的幼儿园，要求满足轨道交通安全防护要求。
提到金隅这次拿地需要建9班幼儿园，咱们再来看看十八里店目前的各项配套情况。
交通上，686地块与17号线十八里店地铁站“零距离”，这也算目前十八里店落地并使用的最重要的配套。
地铁17号线，2021年开通的十八里店站在内的7站，2023年开通底开通了工人体育场到未来科学城北的9站，中段4站计划2025年开通。待中段开通，17号线将成为一条南到亦庄、北至未来科学城的贯穿南北的重要线路。
还有就是， 金隅 686地块项目距离东四环直线距离只有1公里，属于实打实的四环边上的项目。
然后学校方面，就是在建的人大附朝阳学校朝阳港校区，包括一期义教部（小学、初中）和二期高中部。
其中，一期包括42个小学班和21个初中班，可提供学位数2520个，并且实行小学到初中九年一贯制培养模式，计划于2025年交付使用。
而二期规划办学规模为72个班的高中部，计划2024年开工建设、2026年建成并投入使用。
商业方面，规自委在2月21号公布的2024年北京第一轮拟供23块地名单中，就有朝阳港4、5号商业金融业地块。
其中，有一个大的变动值得一提，就是4号地的用途由原来的地面公交场站用地变成了商业金融业用地，这样4、5地块就都是商业金融业服务用地了。
这一转变也让十八里店朝阳港一期的城市界面提升一个档次，不出意外十八里店今年将落地开建一个大型商业体。（包哥拿到的小道消息是，这个地方商业体或许要建设龙湖标杆商业天街）
此外，区域内唯一剩下的8号宅地和2-3号托幼用地，也在朝阳今年的供地计划中。
图源朝阳城发（侵删）
2024年，朝阳十八里店朝阳港一期的所有土地都将有归属，朝阳港一期的城市界面也越来越清晰。
未来朝阳港一期，4、5号地会形成区域的商业核心，云筑、朝央和煦、7号地、8号地4个住宅项目将提升区域的整个居住品质，此外两个幼儿园和小学到高中的人大附将提升区域的教育水平。
最后关于医疗资源，区域内没有大型的三家医疗资源配套，规划也没有。
朝阳南片区这边规划的大型三甲医疗，首都医科大学附属北京中医医院新院区，建在王四营板块还往东的豆各庄。
最后，咱们来看看金隅686地块项目的竞争新房项目。
686地块的指导价是7.9万/平。
与其“贴面竞争”的项目，无非是现在在售的云筑三期云未，指导价7.5万/平，网签价7.56万/平，还有今年1月份入市的朝央和煦，指导价7.8/平，网签价7.81万/平。
发现没？十八里店目前的云筑总三期和朝央和煦4个项目的网签价均高于指导价，这在当今的北京市场纯属罕见。
只是今年春节后，北京新房市场情况急转直下，到现在还在持续变冷，这时候7.9万/平的金隅686地块项目能不能延续十八里店热度，还真不好说。
要包哥说，7万9就别想了，悬念就看项目开盘相对指导价降多少吧。
十八里店周边一直有新房竞争区域，7号线上的王四营四君子一直有新房供应，成交均价在7.1万/平左右，尤其是卖得不错的保利锦上，二期的网签均价直接干到了7万以下。
王四营的价格竞争优势还是有的。
不过，包哥认为，对十八里店新项目影响最大的，还是十八里店地铁站再往南一站地铁的北神树板块的北京润府。
包哥查了下北京润府最近的网签信息，网签均价6.19万/平。相较于十八里店新项目的7.9万/平，直接差出去小两万一平。
而且，两个项目只是17号线1站地铁的距离，6分钟。
再有就是，华润拿下北京润府地块的同时，还拿下了南边一块商业用地，直接宣布了要建华润标杆万象系商业。
而且华润拿地后不久，北京润府西北边的教育用地便官宣引入12年制的北师大附中。
你看，北神树板块，在住宅落地的同时，商业和学校几乎同时官宣，这才叫速度。相比较十八里店千呼万唤的商业，至今还遮遮掩掩，北神树显得大气很多。
重要的是，北神树与十八里店同在17号线地铁，一站地房价相差快两万，同等配套条件下，怎么看北神树北京润府都更具性价比。
包哥也在想，是不是十八里店指导价没有像大家风穿的那样突破8万，也是受了北神树的影响。
总之，金隅选择在如今的市场环境下拿下十八里店项目也有勇气，好在他们有云筑一二三期热销的成功经验，希望他们好好钻研下产品，然后打出个性价比，或许还有救。
以上。
对于十八里店、王四营、北神树新房你还有什么想了解的？或者你对哪个项目感兴趣，都可以加包哥微信，咱们私聊去。
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