文／成都商报-红星新闻记者 谢雯
这是近一个月位于东3.5环行政学院片区的动态：
6月初，仁和·银杏大道开放示范区，首批次84套建面约143～182 m²房源预计将于本月底取证；
6月15日，国贸·人居|海上蓉屿示范区开放，首批次150套建面约116～127 m²房源将于7月取证；
7月，两家公司另一合作项目人居·国贸|林语上城也将入市，户型面积区间为129～189 m²，林语上城售楼部所在的梵谷中央公园也将一并亮相。
三个项目直线距离不超过500米，入市时间相隔不到一个月，又都瞄准改善客群。换句话说，接下来一段时间东3.5环将成为成都楼市的供应主力，同时又将让“行政学院南片区”浮出水面。
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同样3.5环，
有着至少6000元／m²的价差
“行政学院南片区”的崛起，一个不得不提的背景便是3.5环被看作是接下来5-10年成都楼市供应量最大的环线。
2021年走红的白鹭湾板块、2023年开启供应的林家坝板块，均是位于这一环线上。
但对比目前片区内新房售价，白鹭湾板块今年预计只有雍景·白鹭湾一个项目入市，清水限价34000元／m²；林家坝片区能建·锦誉府、中交·锦江颂成交均价也达到33000元+／m²。这样横向对比，三个板块之间开车不过10分钟的距离，而行政学院南片区起码有着6000元／m²的价差。
换句话说，买一套同样为143 m²的住宅，行政学院南片区将比林家坝的门槛低至少80～100万，这让房企看到了东3.5环的空间。
除了价格优势，那这一板块，究竟还有着怎样的后发优势？与前一阶段的发展比，还将带来怎样的变化？
区位示意图
变化/1
距离锦江更近，官方定位为“东部新城中心”
梳理整个大行政学院片区的楼市发展历程，大致可分为三个阶段：
第一阶段，2019年以前，片区内仅有万科·金色城市一个商品房项目，尚未展开大规模城市开发；
第二阶段，是行政学院片区首次走进市场视线。自2020年开始，万科、龙湖相继通过西南联合产权交易竞得行政学院站TOD的股权，也就是现在的万科·高线公园和龙湖·光年。在此阶段，TOD的概念成为两家企业主打的卖点。
第三阶段，也就是当下，以兴城人居、国贸和仁和三家企业为主导，片区开发逐渐南移。
从地图上可以看到，“行政学院南片区”位于芙蓉大道以南，成龙大道以北，锦江大道以东，重阳木街以西。和此前的1.0和2.0阶段相比，步入3.0阶段后，板块最大的变化在于，离锦江区的地界更近。以人居·国贸|林语上城为例，与三圣乡的伊藤洋华堂468店只隔着一个市政公园。
这样一来，地理位置上与主城区的靠近，填补了锦江区到龙泉驿区的“真空地带”。龙泉驿甚至不惜调整了区域规划，按照2023年发布的《龙泉驿国土空间规划》，未来龙泉驿将形成“一轴、一带、两心、八组团”的格局。其中“一轴”是东西城市轴线，而“两心”之一便是行政学院南片区所在的东部新城中心。
区位规划示意图
变化/2
土地商业占比降低，梵谷中央公园成为C位
商业占比接近50%，这是过去一个阶段区域内土地的“常态”指标。
而从最新的三个项目来看，人居·国贸|林语上城兼容商业比例10%～20%，仁和·银杏大道兼容商业比例20%～25%，而国贸·人居|海上蓉屿则未包含商业。
有了三圣乡板块伊藤洋华堂、华熙528“打底”，以及后期行政学院站TOD内龙湖驿都天街、万科楠木街的投运，南片区的三个项目在土地出让伊始，商业占比就明显降低，片区开发商变得更加强调居住属性。
在他们看来，南片区的优势还在于公园等生态优势的突出，未来将形成以梵谷中央公园为核心的住宅开发格局。
梵谷中央公园由兴城集团建设，预计于7月开放。根据此前公开的设计方案，该公园景观绿地占地面积约5万m²，公园城市展厅建筑面积约1380 m²，可容纳近5万人。梵谷中央公园定位于以儿童友好为核心，营造自然有趣的场地，激发公园社交活力。成都商报-红星新闻记者从设计图上看到，成都首个天虎乐园等都将在梵谷中央公园落地。
梵谷中央公园意境效果图
变化/3
住宅不再“高低配”得房率90%+
“高低配”，一度是过去一段时间开发商在产品上的主要打造思路。现在回看，它牺牲掉了小区的部分居住舒适度。
从最新的三个项目规划来看，在住宅部分基本都采用时下流行的方式，均为小高层产品。同时，入户光厅、会所等成为主力户型的标配，得房率普遍提升至90%以上，像仁和·银杏大道、人居·国贸|林语上城部分户型得房率接近100%。产品上的迭代，保证了区域在与主城其他板块竞争时，也能立足。
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“短板”能否逆袭 ？
教育，将成为板块后续发展的关键“变量”
在行政学院2.0阶段，离片区最近的民办小学为四川师范大学附属上东学校和四川师范大学东区上东学校，高水平公办小学的缺失是当时板块最大的“短板”。
直到2022年，成都市规划和自然资源局的一则控规修改方案公告才让板块看到“曙光”。该公告显示，在银杏大道以东将新增1所小学，银杏大道以西新增1所中学，将由兴城集团修建。从彼时的公告来看，小学初步规划了24个班级，可提供1080个学位。
近期，有消息流出，成都某一梯队教育集团最快将于本月官宣，在此领办公立小学和银杏大道以西中学。在地产业内看来，一旦落定，优质教育资源的补充，无疑将成为该板块在市场上持续保持高声量的关键“变量”，这也是当下片区最急迫的事情。
成都商报将持续关注这所学校的进度，以及板块在市场中的表现。
主编：余鸽
编辑：谢雯
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