写在前面
市场胶着之际，更为重磅的“5·17”新政落地，重点城市纷纷跟进，重振房地产市场。“楼市观察”系列通过对重点城市在产业、人口及房地产交易等方面的调研，展现这一轮的深刻变化与新的生机。
中房报记者 李叶 北京报道
新房市场去化率不佳的南京，拍出了一宗“单价地王”项目。
6月19日，南京出让3宗地，均溢价成交，整体溢价率高达15.8%，总成交金额22.82亿元。
其中，容积率仅为1.01的河西南地块最受关注，最终竞价47轮，被奥体建设以总价17.4亿元拿下，成交楼面价登顶南京楼板价TOP2。
这一“单价地王”项目的出现被认为是楼市政策频发对新房市场带来积极影响。
今年5月以来，南京房地产利好政策频出。一系列优化政策密集出台后，南京楼市如何？
“5月下半个月，我们忙得‘停不下来’，楼盘到访量和认购量大幅增加，但近期又有所下降。”6月17日，正值“5·17新政”满月，多位南京房地产从业者在接受中国房地产报记者采访时表示，也怕政策带来的热度像一阵风 吹过后又恢复原状。
数据也印证着上述人士的观察。据克而瑞数据，2024年5月，南京新建商品住宅成交面积27万平方米，环比、同比分别下跌16%、46%。累计来看，今年前5个月，南京新建商品住宅成交面积112万平方米，同比降幅达61%。南京网上房地产数据亦显示，5月，南京住宅新房认购3966套，环比涨幅超40%；住宅新房成交2499套，环比下降6.9%。
对于这一情况，南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华对中国房地产报记者表示，一方面“5·17”新政对于新房的作用并不算直接，二手房反而影响大些；一方面对于南京市场而言，“以旧换新”政策的影响反而更加实际些，目前“以旧换新”还处于旧房评估过程，新房有认购的增加，还没有转为成交，相信后面的成交量会有所放大。
“尽管政策利好，但市场参与者的预期可能并未完全转变，购房者仍在观望，以等待更明确的市场信号或更有利的购房条件。另外，楼市政策的效果存在滞后性，市场反应需要一定时间，短期内的数据无法全面反映政策的长期影响。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。
南京当地房地产从业者周本华也向记者表示，新房的认购量在5月下旬的确大幅增加，虽还未及时反映在成交数据中，但后期走完流程后应该会陆续转化。不过，他对6月南京楼市仍持悲观态度，“6月可能不会好过5月。”
市场仍待修复
“5·17新政”后，南京楼市迎来火热场面。
据相关媒体报道，位于南京市雨花台区守正路的万科朗拾雨核项目，5月18日单日到访量超过160组，面积139平方米的四房户型单日成交量比上个周末翻了一番。5月18日~19日，南京开发商亦接连发出红色喜报，南部新城的招商保利文璟和颂喜报上写着，到访人数超500组、销售额约3个亿；江宁嘉和华府红色喜报上写着“破亿”，周末劲销约20套、成绩金额破1个亿。
根据南京网上房地产数据，5月18日，南京市商品房认购349套，成交35套；5月19日，南京全市商品房认购272套，成交42套；5月20日，南京全市商品房认购366套，成交137套。
在二手房市场，南京网上房地产最新数据显示，最近5天的成交量除6月15日外，每天都在400套以上，最高单日成交达到了503套，超过很多市场人士预期。
不过，火热并没有持续。
据克而瑞数据，2024年5月，南京新建商品住宅成交面积27万平方米，环比、同比分别下跌16%、46%。去化方面，南京今年5月新房去化率仅7%，较今年一季度8%去化率下降1个百分点，较去年5月26%去化率下降19个百分点。
此前，为了稳定市场，南京出台了多项利好政策，5月11日，南京市发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。5月16日，南京市多家银行宣布，从即日起，南京首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-50BP，最低利率降至3.45%，创历史新低。随后，江苏省又响应“5·17新政”，全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%，南京也从5月27日当日开始执行这一政策。
从目前来看，政策效果并未有效推动，市场仍待修复。
户口吸引力不高
南京推行的一系列政策中，落户政策被寄予激发楼市需求的厚望。
“落户新政出来之后，感觉销售中心的到访量变化并不大。降首付和降利率之后，日均来访增加了20%左右。”南京市秦淮区某项目销售人员表示。
有意向购房者在接受记者采访时坦言，“我们是改善型购房，之前就有户口了，所以‘落户新政’对我们来说没影响。现在是看到二套房首付降低，才觉得可以考虑考虑换品质更好的房子，但也并不着急。”
“在我接触的客户中，降低利率是对他们购房影响最大的因素。落户南京，并没有太大吸引力。” 周本华告诉记者，毕竟此前南京的落户门槛已经很低了。
吴翔华也表示，户口并不是购房者特别关注的方面，主要因为南京相对而言人口吸引力不如一线城市，同时也有许多例如人才落户积分落户等政策原来就有，因此这次户口新政对房地产市场而言作用不明显。
2023年9月，南京就宣布降低落户门槛，35岁以下大专学历缴纳社保即可落户。
这一年末，南京市常住人口为954.7万人，与2022年的949.11万常住人口相比，增加5.59万人。
不过，5.59万的人口增量在众多省会城市中并不突出。2023年，合肥增长了21.9万人，在长三角41座城中高居榜首。此外，郑州增长18万人，杭州增长14.6万人，成都增长13.5万人，广州增加9.29万人，西安增加了8.23万人。
老家位于四川的小胡是南京某大学的毕业生，毕业后她选择来到北京工作。“无论与四川省会的成都比，还是与北京比，南京都不具备优势。”
“如果我想更多的享受生活，我会选择成都；如果我想要有更好的职业前景，我会选择北京。”小胡说，就我的了解，南京的工资、工作类型其实与成都相差不大，大部分岗位薪资都在4000元~5000元/月，但成都可能比南京要好一点，成都还是有很多大企业或者外企，能提供的工作类型也比南京要多，也有很多岗位能达到8000元~1万元/月，甚至过万元月薪，南京好像除了计算机类岗位，很少有企业能给出这样的薪资。南京在就业方面跟北京比，也不在一个量级，北京的工作机会多，高薪岗位也多，发展前景也比较好。
南京户口的“含金量”，在年轻人眼中似乎也在打折。
“作为江苏省会城市，虽然南京的教育质量可能会好一点，但是江苏高考‘卷’得很厉害，如果小孩在南京上学，可能有很大的升学压力，这也是一个减分项。”小胡告诉记者，综合来看，我觉得南京户口的“含金量”不是很高。
产业、人口与楼市
人随产业走，产业因人兴。
从产业来看，电子、石化、钢铁、汽车仍是南京的四大传统支柱产业。近期受产业调整、国际环境等因素影响，传统产业大多出现不同程度的下滑，这也直接导致南京经济2023年增速不及全国平均水平。2023年，全国的GDP增速为 5.2%，南京的GDP增速则仅有4.6%。
值得注意的是，作为江苏省省会的南京GDP总值仅占全省GDP总量的13.68%，远低于苏州市的19.3%。
人口方面，南京也被周边的苏州、杭州压上一头。截至2023年末，苏州、杭州城区常住人口都超过了1000万，跻身超大城市之列。南京常住人口仅为954.7万，与1000万人口尚有距离。
“南京在‘新一线城市’的人口争夺中处于下风，这既与其落户政策有关，也与当地的产业结构有关。” 吴翔华分析。
吴翔华表示，从产业结构上看，南京不像杭州与合肥那样，新兴产业比较发达，它更倾向于传统产业，转型较晚，高端产业发展似乎也并不突出，对人才的吸引力不够。从落户政策等方面看，此前的南京又更倾向于吸引高端人才，缺乏对所谓中低端人才的引入。但很多人才是需要从低成长到高的，没有初级阶段怎么一跃成为高级人才？这就导致了，虽然南京有着仅次于北京的大学文化程度人口占比率，但很多的高校毕业生面临着在南京找工作难的问题，也有一些大学生在南京的国企过渡一下，获得经验后就去往苏州、杭州等地了。
“任何产业都需要所谓的高、中、低端人口配合才能够实现转化，不是只靠高精尖就能‘搞定’所有事。”吴翔华表示，很多城市很早就意识到了这一点，并及时对相关政策进行了调整，在南京还没有反应过来的时候，实现了“抢跑”。
吴翔华以合肥为例表示，此前，合肥在国内各个城市中，一直都是比较低调的；过去，合肥对江苏、长三角等地区的依赖也比较严重。但是，这几年，合肥已经走出了自己的独立行情。先是大力投资半导体显示龙头京东方，成为国内先进面板产业基地；后在2016年投资长鑫存储，打破了海外半导体巨头长期垄断的局面；近几年又投资蔚来，完成新能源汽车产业生态的建设，这些都让合肥的产业机构和经济有了质的飞跃。与此同时，这些产业结构的升级也创造了大量工作岗位，合肥市在推出落户、创业等人口优惠政策的情况下，人才很容易被吸引，最终留下。
或许正是出于对人口结构的重新考虑，南京在5月11日再次放宽落户政策。这一政策变化的影响目前还未显现。
柏文喜从几个方面分析了症结所在。
“户口的吸引力与其所附带的公共服务和福利密切相关。如果南京的公共服务和配套设施不能满足人们的期望，即使落户门槛低，人们也不会因此而选择落户。不同区域的发展水平和生活质量也会影响人们对户口的看法。如果某些区域的发展前景或生活质量不高，那么即使落户门槛降低，吸引力也有限。” 柏文喜认为，随着人口流动的自由化和区域经济一体化，人们更倾向于选择经济发展更好、就业机会更多、生活成本相对较低的地区，而不是仅仅因为落户政策宽松。如果落户政策的宣传不够广泛或人们对政策的认知存在偏差，那么政策的实际效果也会受到影响。
“楼市的表现受多种因素影响，单一因素很难完全解释市场现象。同时，政策的效果也需要结合长期数据和市场反应来综合评估。” 柏文喜说。