最近，珠江新城小区竟掀起一股违建风波！
有粉丝给楼市君爆料，位于天河赛马场旁的跑马地花园三期涉嫌违建，将原本是写字楼的楼层改装成公寓...
当前，项目改造已进入最后阶段，家电和床都入场了，方才被业主发现举报，已经被紧急叫停。
｜跑马地花园
｜广州楼市发布 摄
楼市君跑一趟现场，给大家带来最新情况。
壹
偷偷违规施工4年
写字楼成了公寓
跑马地花园三期，早期被称为“马赛国际公寓”，位于赛马场东面，直面华快。
项目由三栋33层住宅楼组成，1、2、3楼为商业、办公用途，以上为住宅用途。
｜跑马地花园三期
｜广州楼市发布 摄
业主和物业、街道的争执点，主要就出现在小区2-3层的使用上。
有业主告诉楼市君：“这两层本来是办公用途，现在被偷偷改造了公寓。这么多年来，我们一直被蒙在鼓里。去年叫他们停了，又偷偷摸摸在施工。”
在小区外围，能够见到荒废多年，并拆除的马赛国际写字楼字样。
｜马赛国际写字楼
｜广州楼市发布 摄
目前，这两层写字楼已经被改造成了拥有244个隔间的公寓组团，并装上了两部中央空调和244个热水器。
楼市君现场探查发现，跑马地花园三期的几部电梯，目前均无法正常到达2-3层，只能通过消防电梯前往。
不过，项目正处于停工状态，现场一片漆黑。
｜跑马地花园三期电梯
｜广州楼市发布 摄
站在三期楼下，依旧能看到里面尚存的施工材料，和新装的双层碌架床。
｜跑马地花园三期
｜广州楼市发布 摄
楼市君整理了多位业主，以及领导留言板上的投诉反馈，搭建了一个大概的故事框架：
2020年前后，项目拿到写字楼部分的施工许可证，开始了施工。当时没有明确将会建成公寓，也没有告知业主用途更变。
2022年，项目隔成小开间，变成毛坯房，被叫停，随后却依旧在偷偷施工，采取的是蚂蚁搬家的模式，进行内部装修。
2023年，公寓管理运营方申请认定项目为保障性租赁住房，并成为某品牌旗下公寓。
2024年，施工方在装修中央空调，放入机组，必须要用大型器械辅助时，被业主举报。
｜大型机组
｜图源于领导留言板
跟几位业主聊天后，不满主要有几点：
1、涉嫌违规施工和楼栋改造，物业和施工方没有提前公示、告知；
2、格子间公寓垫高做了独立的下水系统，还有超重空调机组，可能会对楼层结构有影响；
｜楼层改造垫高
｜图源于领导留言板
3、大型高功率电器热水器、空调的使用，会引起消防隐患；
4、格子间公寓出现在小区楼下，物业管理会更混乱，有安全隐患。
跑马地花园的物业，正是争议很大的康景物业。
｜物业中心
｜广州楼市发布 摄
楼市君就此事向物业保安询问，对方回复称：“不清楚，目前已经停工了。”
根据天河区住建局的回复，明确属于违规施工，2-3层应为办公用途，施工方并没有办理规划、施工、消防手续。
至于被认定为保障性租赁住房，马场品牌公寓店将面临立案查处，会被撤销。
贰
单价3万+的珠城盘
为什么涨不起来？
除了消防和安全隐患，违建影响的还有小区的房价。
跑马地花园的位置其实还不错，处于珠江新城东北角，怎么说都是处于寸土寸金的珠江新城东区，隔了一条一横路对面就是保利天河地王项目。
｜广州楼市发布制图
然而，这么多年来，跑马地花园却一直处于珠江新城房价上涨浪潮中的底端。
尤其是19、20年这波珠城行情，跑马地花园完全没有抓住，甚至还开了倒车。
2020年，一房开间4万+/平。
｜跑马地花园三期成交价
｜图源于贝壳
2024年，房价已经跌到3.3万/平。
｜跑马地花园三期成交价
｜图源于贝壳
目前，三期小区一房开间大约在3万+/平，两房在4-5万/平，三房以上则普遍要6万/平，但挂牌量很少。
这就不得不提，跑马地花园三期的几个硬伤。
首先，户型杂，小户型一房开间、小两房、三房、四房，一共4种不同产品
其次，梯户比高，三期有B、C、D栋，B、C为三梯十六户，D栋则为三梯八户，一个主打家庭客，一个偏公寓式住宅。
｜跑马地花园三期电梯间
｜广州楼市发布 摄
第三，噪音问题。项目位置虽好，但处于华快、黄埔大道的夹角，东向日常生活噪音小不了。
第四，物业管理。小区内部有底商、幼儿园，日常电梯和楼道维护都做的比较一般，还有这个违建的问题。
跑马地花园三期是住宅产权，能读周边学校，天河区第一实验小学和天河中学，内部还有幼儿园。（招生请以教育局文件为准）
前段时间，传闻马场即将拆迁准备迎来SKP，中介透露5月份有一批投资客入场，成交量涨到7套，瞄准的是低成本小户型。
原以为，跑马地花园能趁马场东风火一把，当一回新晋网红盘，没想到热度又下去了。
当然，一分钱一分货，跑马地花园是一个珠城上车小区，它能打的是性价比。
有位近两年入住的新业主表示：“住起来是挺舒服的，出行方便就好，当时预算不高想在珠江新城买房，能选的很少。”
｜跑马地花园三期（白色楼栋）
｜广州楼市发布 摄
此外。跑马地花园三期的流动性一般。在贝壳上，从2016至今，跑马地花园三期，卖了204套二手房。
平均每年十来套，对于一个1000多户的小区来说，流速偏慢，如果因为价格入手，后期卖掉也不容易。
中介告诉楼市君，虽然流动慢，但小区入住率很高，等门口地铁和对面的马场SKP建起来，这里房价就会上涨了，要抓紧机会。
那么，你觉得呢？