6月20日，住建部开了一个会。会议的核心议题是推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

要求：

收购主体规范

收购过程规范

配售配租规范

对收购的已建成存量商品房标准：

户型面积合适

价格合适

位置合适

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联系到5月底的政策。我们大致可以推断出三个基本结论——

1）房地产的库存，是影响政策效果的关键性因素

2）除了市场化的去库存，政府亲自下场，是解决库存的关键动作

3）专项资金的倾斜，是达到去库存目标的关键保障

2024年5月，国统局的商品房待售面积7.42亿平米，其中商品住宅待售面积3.87亿平米。

另外，还有48.16亿平米的商品住宅施工面积。

按照统计部门的定义，待售面积是已竣备的未售；施工面积暂不清楚统计的起始点，如果以预售证为起始，这个量级的去化周期大约在80个月以上；如果以施工证为起点，去化周期可能会短一点。

按照中指院的数据，截止四月底；4个一线城市以最近一年的平均销售量，平均去化周期都在22个月以内；20个二线城市的平均去化周期大部分在20个月以上。

如此，库存的重点就在城市数量更为庞大，城市能级相对较低的三四五线城市了。

620会议把重点工作放在了市县级的存量房收购，解决了低能级的四五线城市库存，房地产的基本盘才能有所改善。

现在，还有两个问题横亘在市县级面前：

市县级收购资金从哪里来？本来就不多的专项贷款分配到地方，还有多少余量？

如何保证市县收购存量房后，这批存量资产的收益？要知道，专项贷款的利息是1.75%，市县级房地产资产的收益能达到这个标准吗？

问题仍然存在。

但从政策面和高层领导的决心上看，房地产的趋势，或许正在超着好的方向发展。

下月的重要会议差不多应该有一个更为明确的方向。

值得期待！

个人观点，仅供参考