北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想咨询一下。我在长阳碧桂园有套二室一厅，这几年一直没自住在出租。之前涨也没涨太多，现在降价降的也很快。我想把这个卖掉再填150万，在大兴四号线那边换一套小三居。查了下，房租基本可以和贷款持平。您觉得靠谱么？
另外大兴那边现在新房和二手房价格差不多，我们置换完，七八年内应该还是出租，您觉得新房和二手房哪种更适合？二手房按照我说的总价，只能买到2000年左右的房子，有点纠结。因为孩子在丰台上学，所以孩子上大学前不会去大兴那边住。
A：
1、长阳碧桂园，自住挺合适，典型的自住为主的小区。如果不自住那就换了呗，主要是地段儿普通，离地铁远点儿又隔着铁道，小区也不新，各项都不太占优。
房租和贷款持平，现在150万30年期的月供在7000左右，对应500万左右的房子。这就看具体的小区和房源吧，如果是小三居的话估计也是自住为主的，这总价都有点儿偏高了，流动性相对弱，租金也未必划算。
如果是买这种小区何必在大兴呢，朝阳不是更合适吗？反正也不自住。要在大兴投资就买好点的小区吧，否则不太算投资房。
2、自己住买新房合适，既然不自住那就二手的呗。或者说注重自住买新的，注重保值或过几年还要置换就买二手的，更稳妥。
这就跟买车似的，自己开就买新的，驾乘体验好，只不过得承担新东西的溢价。想租出去就买二手的呗，经济实惠也保值，否则跑几年收回来的时候都该大修了。房子也一样，买新房出租，用不了几年那装修就毁了，算算跟租金相比是否划算吧。而且新房说不好周边的配套，升值角度有赌的成分，这我不太熟，他们卖房的更了解。
3、二手房只能买2000年的，这看多大面积了呗，要市区的话还只能更老的呢。这外人不好建议了，只能说在预算不是太高的情况下，只能相对取舍。另外自住和投资也是两码事儿，很难兼顾，还是自己权衡吧。
仅供参考。
二
Q:
我也有套东城区东直门的老房子50平有学区，这类属性和位置的房子拉长到十五年，这个过程中的价格，您是怎么看的呢？
A：
1、拉长到十五年。那就把现有房价分成两部分，一部分是基础价值，大约是70%左右，肯定跟大盘同步涨跌，不吃亏也不占便宜。如果过些年太老了能够原址重建，那就算特殊利好。
2、另外一部分就是学区溢价了，大概占30%左右。如果2025年之后有鼓励政策，比如放宽落户和非京籍高考什么的，那就不受影响。如果没有这些利好，那人口趋势是肯定下降的，溢价部分有可能受影响。未必是直接下跌，也有和非学区房相比涨的慢的可能，逐步降低溢价率。
这参考台北和韩国首尔的学区房，都曾经普遍很高。入学人口减少后，都是离牛校学区的宜居房产能保持住溢价，动不动还能涨。普通房产都受影响了，毕竟房子是用来住的，入学高峰期过后学区功能就降低了，溢价自然得下降。
3、但既然是锚定十五年之后呢，那这也就无所谓了，到时候或许人口出生率又上涨了呢。就算不涨，年头多了也就习惯了。
这可以参考北京这些商务公寓，曾经溢价很高，都是为奥运会准备的。奥运之后风口就过了，溢价率都逐步下降，但到今天十五年过去了，虽然涨的慢点儿但也无所谓了，居住不受影响。
仅供参考。
三
Q:
我女儿毕业在北京外贸行业，我们能拿出200万左右的首付买房，她收入高能承担月供。但是没有购房资格，请问怎么才能尽快获得。因为近期女儿认为房价到最低谷了，怕错过这次机会。
她工作地点在昌平郊区，考虑以后结婚和孩子上学问题想买在海淀市区，但又发愁海淀的房价太高，请问有没有好建议，或者有没有合适的房子？
A：
1、尽快获得北京购房资格，那就是工作居住证了，既然是收入高就应该是不错的公司，一般都能办吧。再有就是买其他城市查扣的法拍房，有一部分不需要购房资格，但选择余地少。还有就是用公司的名义买，税费高。再有就是跟北京人结婚了，其他没什么尽快的办法了。
2、200万首付，贷满的话卖600左右的，在海淀能买到啊。看看五环外清河西二旗或西三旗一带的，不少呢，商品房的面积会小点儿，老房的就是品质差点儿了，各有优劣，但不难选。这些地方的学区溢价也不高，在海淀算居住的性价比相对高的。
仅供参考。
四
Q:
我们家庭关于买房陷入两难，现在能拿出来的首付大概400左右，贷款可以250左右，孩子现在一岁了，在慧忠里和城锦苑之间陷入两难。慧忠里是老破小，但是朝阳的学区房，一步到位，想在北京给孩子更好的教育，但是不知道四年以后学区政策如何，老破小的环境确实一般般，未来不知道好不好出手。
城锦苑的环境户型是真的喜欢，六百出头能买个心仪的三居，但是意味着四五年以后孩子要上小学的时候，还得考虑换房还是买二套学区占坑房，这样家里整体压力会很大，甚至卖老家房子才能再够一步。
现在家庭内部多数人想去好环境买房享受当下，也有家人一定把孩子教育考虑进去，您怎么看待这件事？
A：
1、四年后的学区政策，大概率放松呗。孩子少了学位就没现在这么紧张了，大概率都能对口入学，犯不上再折腾什么派位了。
是否好出手看到时候的价格，北京的房子只要不太贵都好出手。溢价部分是如果没有鼓励政策就有可能受影响，但如果北京放宽落户就是利好了，再能放宽些高考政策就更是利好了。这到时候看吧，现在不好说。
2、城锦苑就是普通小区，居住的性价比正常，房子本来就是用来住的。要是不着急上学的话就买这儿呗，到孩子上学的时候再看，指不定到时候什么情况呢。
3、我怎么看待，我认为学区房不是必须的，北京所有的学区房加起来，东西海+其他区才占了20%左右，也就是80%的家庭并没有刻意追求学区房。这只是个工具而已，有了学区房当然能增加上好学校的概率，但没有的话也并不降低概率啊，生活和教育该怎样还怎样。房子是用来住的，还是多考虑居住吧。
仅供参考。
五
Q:
我想问问老破小和新房应该选择哪个。我和我老公都是东城人，现在居住在大兴，老公家东城的房子腾退了。处于对未来的考虑，不知道该选择新房还是回到三环，因为还是有一些情节在的，所以也在看丰台附近的老破小。房子不是刚需，实在不知道该如何选择，所以想问问让您给这专业上的意见。
A：
1、房子是用来住的，哪个能满足自己的需求就买哪个呗。这看自己的主要需求，如果是市区老破小和和远大新，那注重自住就买新房，居住体验好。注重保值再考虑老破小，相对更稳妥。这没标准方案，怎么都是取舍，看自己重视哪方面了。另外如果注重保值的话也看地段儿，房产价值是由地段儿决定的。
2、丰台附近的老破小，哪儿的啊？这看具体的房源吧，如果是地段儿普通的那还不如买新房呢，反正保值上都不占优，那还是先满足居住吧。
3、这问题太笼统，我也不知道怎么给建议，尤其又说房子不是刚需，可老破小也谈不上改善吧？还是说具体的吧，要不我真不知说什么。
仅供参考。
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