这一轮楼市下跌真是颠覆了很多认知。
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本轮一线城市泡沫最大的产品应该就是学区房了。
最近看到了一组对比，来自深圳福田区八卦岭板块的八卦岭宿舍小区。
2021年八卦岭宿舍价格站上了14万/平，户型越小还越有人抢。
2024年4月八卦岭宿舍最新成交的价格只有4万/平，跌掉了10万/平。
跌幅高达71.9%。
应该是冠绝一线城市了。
放在三年前，你敢相信吗？
锁长特意去搜了一下，还有公众号曾记录过比链家14万更高的价格。
一度高达17万/平，这样算跌幅是惊人的76%。
能有这种程度下跌的，也就是海景房、环都市圈投资房、鹤岗为代表的资源枯竭城市了。
八卦岭宿舍是1983年左右的小区，已经超过40年的房龄了。
在深圳的地段来说，妥妥的核心区，轨交、商业、医疗配套都是顶级，对口的小学更是深圳顶级公办。
在牛市里能涨价，我觉得并不奇怪，只不过八卦岭宿舍的涨价像一头失控的野牛。
2016年，八卦岭启动了拆迁计划，2019年的时候还进入了深圳市重大项目计划增补清单。
荔园小学（东校区）的学区也是在这一年官宣的。
赶上了2020-2021年的大行情，业主心态暴膨，从原本5万多的价格，一路飞到14万，甚至是传说中的17万。
八卦岭宿舍作为一个老破小集齐了所有有利因素，市区+拆迁+学区+牛市，成功成为了风口上的猪。
2021年底，八卦岭跌到了8万；2022年，八卦岭跌到了6万，2023年底只有5万，当八卦岭的业主们都以为到底的时候，2024年又迎来了4万的价格。
透支了无数预期后，无法兑现拆迁、学区价值，只剩下一地鸡毛。
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除了深圳，北京上海的学区房在之前同样有着腰斩的行情。
北京海淀区的蜂鸟家园从最高的22万/平，到10万/平；
上海闵行区的高新花园从9万/平，到4万/平。
都是老破小、都是鸡娃区、都是超高学区溢价。
算得上是一线城市的学区三杰了。
所有的学区泡沫，起点都是中产家庭的焦虑。
70、80后父母中，不少人的阶层跃迁真真实实地来自于教育。
尽管很多人来自小地方，但是上名校、安家一线城市、进500强企业，彻底改变了他们的生活方式。
这种发展路径像肌肉记忆一样刻进了他们大脑。
在一线城市千辛万苦立住的根，决不能轻易松手。
尽管面对的对手都是一样名校出身、履历优异的家长，也要给自己的小孩杀出一条血路。
曾经有过一个家长晒出了自己小孩的暑期账单，奥数+英语+编程”，加一项兴趣班，再加一趟普通游学，一家假期将近8万块就出去了。
如果真的卷起来，光一个游学就有可能花掉20万。
深刻演绎了一句话：从中产到破产，只需要一个暑假。
前两年，吴晓波团队做过一次调研，从幼儿园到小学、初中、高中的家长统统压力巨大。
在毕业生越来越多、毕业生学历越来越高、就业越来越难的今天。
无数中产似乎唯一能抓到的救命稻草就是教育。
人无我有，人有我优，人优我精。
为了不阶层滑落，排名鸡娃，但有时候，你的终点会不会只是人家的起点。
当然鸡娃这个事情，不是一线城市中产的专属。
所有城市的家长都会焦虑。
但是只有一线城市的焦虑成本最高。
尽管学区房的价格已经暴跌了，但是一套挂户口的学区房的成本依然非常高。
北京蜂鸟家园现在依然需要500万；
上海高新花园需要250万；
深圳八卦岭宿舍需要120万。
按照这样的价格，完整的培养到大学毕业，得花多少钱呢？
尽管我相信头部学校的升学率在未来依然有优势，但是学区房溢价的下降是长期趋势。
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不要为学区付溢价是终极目标。
尤其是过去两年，全国的学区房都有着非常大幅度的下跌，很多人天然的会觉得泡沫已经去的差不多了。
买学区的家长，出发点也是学校的教学质量，好的学习氛围，还有过往优异的升学率。
为了上“好学校”，一套学区房是无法逃避的，啥都还没干，几百万就干出去了。
学区房的价值构成是：房产价值+未来学历价值
老破小本就没那么值钱。
更何况现在的问题是学历贬值的速度比房价还快。
清北出来跑去乡镇考公务员，二本的也可以考公务员，进体系的话本科就可以。
尤其现在到处搞集团化办学，全是学区，那全都不是学区，真正有实力的还是那几个。
如果小孩成绩不好，卷娃就是无止境亏钱，有没有考虑过他的天赋不在这里。
除了少数头部的学区房可以有适当有点溢价，以后多数学区房比普通房子多个20-30万不得了了。
都不想阶层滑落，但是决定你滑不滑落的是你以后的赚钱能力。
以后天才是上交国家搞科研的，剩下的都自谋出路。
某种程度上说，你有那能力，给他买几套上海的房子放着，他以后干啥都有退路。
身边不少95后的年轻人，海外读完书回来，刚在开发商上了两天班，地产暴雷失业了。
人家一点不慌，继续找个万把块钱的工作上着，毕竟名下2000万的房子。