来源：封面新闻
封面新闻记者 曹铭轩摄影报道
近期，成都楼市“一南一东”两个项目引起广大购房者注意：
一是城南麓湖板块有新房特价清仓，1.2万元/㎡即可买入。
另一边则是龙泉驿区行政学院板块一新盘——国贸人居·海上蓉屿。有消息称，售楼部才亮相两天，到访人数就近千人。
封面新闻、华西都市报用户也纷纷留言，希望记者能实地对涉及楼盘进行走访。
6月18日，记者实地探访了海上蓉屿和行政学院板块其余在售新房后，发现了一些疑问点。
据了解，海上蓉屿地块清水最高限价2.8万/㎡，预计7月初开盘，首批次售卖建面116-127㎡户型，售价或将达到2.7万/㎡。单价已然站上区域第一梯队，但海上蓉屿呈现的产品品相与周边竞品有一定差距。
看区域
行政学院板块：产品力补充区域短板
看盘之前，先来了解一下成都行政学院板块。
因靠近锦江区三圣乡板块和龙泉驿区大面板块，区域当前的新房市场，主要承接上述板块改善置业人群。
目前轨道、龙湖、万科、美的等开发商，已在区域打造建面170㎡+的改善产品。商业部分龙湖打造了驿都天街，万科高线公园也有一定比例的街区商业，板块场景堪称成华区杉板桥商圈2.0，但是该板块仍有较明显的置业短板：
新房价格堪比主城区；
驿都大道周边城市界面一般；
目前区域教育、商业等配套资源尚不完备；
如此背景下，行政学院板块的新房市场，尤其是改善房，竞争的重点就在于产品力的高下。
看产品
关键词：伪改善
“跃级奢宅”拉低区域改善面积起步门槛
海上蓉屿由厦门国贸和成都兴城人居共同开发，二者在行政学院板块有深度合作，待售新房还有人居国贸·林语上城，海上蓉屿项目的主导权则在厦门国贸，负责产品设计以及未来物业公司的选择。
海上蓉屿总占地约72亩，分为两个组团开发。
即将入市的是约49亩地块，由12栋17-26F的高层组成。首批次开盘房源为建面116㎡套三、建面127㎡套四。
仅从面积来看，海上蓉屿首批次房源可谓拉低区域“改善面积线”。
目前区域在售新房的门槛线为，万科高线公园建面175㎡起，龙湖光屿原著建面177㎡起，项目旁边待售新房仁和春天银杏大道最小面积也为建面143㎡。
海上蓉屿也有建面约143㎡、173㎡的改善户型，都在49亩地块内，同一小区户型建面跨度大，客户群体也不够纯粹。
为什么万科、龙湖这些知名开发商不在行政学院板块做小面积的刚需产品？
大开发商对区域的客户画像：愿意以距离换空间的改善型客户，他们对地段的要求不太高，但对产品本身的改善属性要求更高。因此，区域内的开发商都有默契地选择做大面积起步的改善户型。
关键词：得房低
首批房源得房率不符合当下行情
海上蓉屿首批次开盘房源的得房率也受到购房者质疑。
建面116㎡得房率约90.5%，建面127㎡得房率约89.7%。在当下改善市场新房得房率越来越高的趋势下，竞争力不足。
截自成都购房通小程序，一位网友对海上蓉屿的评价留言。
关键词：夹角房
“夹角房”塔楼户型或影响视野
同时，海上蓉屿首批次房源是两梯三户的塔楼“夹角房”，也与周边竞品有明显差距。
周边项目万科高线公园、仁和春天银杏大道、龙湖在售的光屿原著都是纯板式结构。
纯板式在通风、日照等各维度都优于塔楼，目前成都市面上除了部分产品，如位于一环内的新绿启境，可以让购房者因地段优势而降低对塔楼的要求外，其余改善产品几乎早无塔楼设计，基本是纯板式。
在更看重产品力的成都二圈层区域中，海上蓉屿2梯3户的塔楼，对普通购房者有什么影响呢？
最直观的是公摊面积增加，实得面积减少，无法享受两梯两户带来的“入户私厅”面积，其次是塔房形成的夹角，对视野有一定影响。
值得一提的是，记者实地探访后发现，行政学院板块多个楼盘基本都是实景样板间，但海上蓉屿目前是单独搭建的样板间。
关于这个问题，销售的说法是时间来不及，未来建面143㎡会做实景样板间。实际上，如果建面127㎡做成实景样板间，或将影响项目销售。
走入实景样板间，购房者就会发现这一户型约6.9米的大阳台看出去的是端口户型的侧墙，视野感受大打折扣。同时，该户型有一个卧室紧靠电梯厅，后期或将带来噪音困扰。
业内人士认为，海上蓉屿若从购房者实际居住体验出发，完全可以只配置两户建面127㎡纯板式，没必要多做一个建面116㎡的户型。
“但凡对比其他楼盘，我肯定不会买这里。”记者随机询问了部分看房人，他们多认为：如今是买方市场，买房都要货比三家，国贸这次在竞品都做板式房的时候卖塔楼“夹角房”，显得诚意不足。
关键词：300万+的刚需房？
精装总价高达330万？只有价格进入改善序列
对于项目的价格，早有购房者在购房通小程序上提出疑问，“这个价格，是要当这个板块的标杆吗。”
据置业顾问介绍，即将取证的建面127㎡户型，精装总价区约300万-330万，以实得面积约114㎡来计算，单价最高将近2.9万/㎡。
而项目旁边的竞品，仁和春天银杏大道即将销售建面143㎡两梯两户板楼，实得面积约143㎡，精装总价约365万-385万，单价最高近2.7万/㎡，且该项目外立面采用铝板和大面积玻璃幕墙，相比采用真石漆和少量铝板线条的海上蓉屿，品质感更强。
对比来看，海上蓉屿的单价几乎没有优势，只有价格站上了板块“标杆”。2.9万/㎡的单价，放眼全城有更多更好的选择。
关键词：物业费
自持物业收费3.6元/㎡/月价格对标龙湖万科？
再看物业费对比，区域内仁和春天银杏大道3.5元/㎡/月、龙湖光年3.6元/㎡/月、万科高线公园4.2元/㎡/月。
看似相差不大，但仍有明显疑问点。
问题一：175㎡是万科高线公园的最小户型，177㎡是龙湖光屿原著的大平层统一面积，143㎡是仁和春天银杏大道的最小户型。而最小面积为116㎡的海上蓉屿为何以刚需产品收取和改善项目一样的物业费？
问题二：万科和龙湖物业常年稳居中国物业服务满意度排名前十，在成都服务了众多小区。资料显示，海上蓉屿的物业公司为厦门国贸物业服务有限公司，其成都分公司成立于2023年08月10日。该物业公司在成都目前仅服务国贸锦原、国贸臻原两个今年才交付的项目，服务水平尚不可知，如何直接对标成都物业服务行业头部企业的价格？
看品牌
全国维权不断，国贸地产品质遭质疑
目前，国贸地产有上系、原系、天琴系三大产品系列，其中最高端的天琴系暂未落地成都。
今年3月，有国贸鹭原业主在问政四川平台上，反映项目存在质量问题，包括精装房净层高不够3米，怀疑结构板厚及室内层高有问题，小区绿化带排水不畅，未到雨季很多地方都是烂泥巴路。
放眼全国，特别是国贸大本营厦门，都是维权不断。
据公众号“Amoy天琴海业主家园”发布的三篇文章，业主称厦门天琴海项目宣传与实际品质大相径庭，比如国贸地产外立面偷工减料，铝板变铝丝；公区减配，石材砖变仿石砖；内装简陋，施工质量差，难担宣传时所谓的“制霸福建豪宅话语权”。
作为国贸地产旗下最高端的产品，在其大本营厦门落地的天琴海项目，都被业主质疑品质与前期宣传不符，作为厦门市属国企，国贸地产交出的成绩，似乎难以服众。
记者手记：
放下傲慢 尊重市场
“真诚”才是必杀技
整个项目看下来，产品力迟钝。
记者发现，国贸海上蓉屿基本复制了武侯区丽都板块国贸蓉上建面143㎡户型，没有因地制宜的调整。周边的成都房地产“老大哥”们，都在不断创新产品的时候，厦门国贸地产进入成都楼市的第三年，似乎有些偷懒了。
俗话说：金杯银杯不如老百姓的口碑。国贸的产品中庸，缺乏让市场耳目一新的特点，入蓉三年后，国贸地产存在感依然不强，当同样来自厦门的建发在成都已经有了多个不同风格的代表作，而国贸“上”系“原”系的产品还在做“复制和粘贴”。
无产品不品牌，当记者问及，为何人居国贸林语上城144㎡和国贸人居海上蓉屿143㎡如此相似？
林语上城置业顾问回应略显傲慢“这个面积段的套四，全成都的设计都这样。”
然而，项目竞品仁和春天银杏大道的143㎡就做的截然不同。
犹想当年，蓝光以小户型高利用的“coco”系一炮而红；龙湖首提“五重景观”让购房者亲身感受回家即度假；保利叱咤成都楼市多年如今又以“悦”系构思新中式美学；蔚蓝卡地亚用一座花园城让市场第一次感受国际化的生活方式；万华从麓山黑钻到麓湖黑珍珠产品创造力历久弥新；新希望以一座D10影响一座城……在成都，每一个拥有品牌号召力的开发商都是精磨产品，才能留下自己的代表作。
放下傲慢、尊重市场、因地制宜、打磨产品、真诚以待，才能在市场拥有更多话语权。