经济观察网 记者 丁文婷 2022年以来，货币政策持续放松，暖风频吹，但为什么到目前为止，房地产市场的回暖还是低于公众的一般预期？货币政策对房地产市场总体的景气水平能起到多大的作用？
2024年6月19日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，新供给经济学研究院创始院长贾康作了《巩固经济向好局面中的财政、货币政策与房地产调控》的主题演讲。贾康认为，货币政策本身，不能单独决定房地产市场的景气水平。多种因素决定着房地产市场的景气变化，其中最根本的还是市场供求关系，货币政策只起到一个背景环境的作用。
以下内容根据贾康演讲内容整理：
当前所谓稳健的货币政策，最关键的内容实际上落在保持流动性合理充裕。货币政策新近以3000亿元保障性住房再贷款这样一种保障房建设和房地产市场联动的支持机制，意在首先把社会政策托底落实。因为如果在保障房轨道上能更好托底，商品房轨道上的运行就有了一个更加健康的配套条件。
在财政政策助力总量扩张的时候，我们要特别注意，它有突出重点而优化结构的功能。在整个宏观经济调控里，货币政策更多承担的是通过银根松紧来实施所谓需求管理的总量调控。所以我愿亮明一个观点，就是房地产的景气水平高低，有一种说法认为是由货币政策决定的，我认为这是陷入了认识误区。货币政策本身不能单独决定房地产市场的景气水平。
2022年以来，在纠正合成谬误的过程中，货币政策对房地产发生了180度转向，暖风频吹，不断强调对刚需和改善需求的资金供应，不断放松相关的行政手段限制。但为什么到现在为止，房地产市场总体的回暖还是低于公众的一般预期？货币政策到底对房地产市场总体景气水平起多大的作用呢？
从中外实践中观察可以看出，多种因素决定着房地产市场的景气变化，其中最根本的还是市场上的供求关系，货币政策只是起到一个背景环境的作用。
在我国房地产市场已经出现供求关系的重大变化，即总体上转变为买方市场为主之后，货币政策的继续宽松是可期的，但不要以为有了货币政策走向宽松这样一个条件，我们房地产市场的景气提升问题就能顺利得到解决。
中国是世界上一个非常独特的超大经济体，要完成自己的成长过程，中国的城镇化必须走完城镇化水平的高速发展阶段。
国际经验表明，城镇化高速发展阶段会走到城镇化率达70%左右而转段。中国改革开放之初，城镇化水平只有百分之十几。现在，我们常住人口城镇化率虽然已经到了65%，但这是严重掺水的。中国真实的城镇化水平首先要看47%的户籍人口城镇化率，这个指标表明，一大半中国人还没有取得市民身份；过去已经进城、现在相对稳定地在城市工作、生活和居住的所谓农民工及其家属还有将近3亿人，他们可能在城市已经居住和工作生活了十几、二十几年甚至三十几年，却迟迟拿不到城市户口，这在北上广深最典型。
为什么？就是我们真实的城镇化水平托不起这样的有效供给，不敢给他们真正落实的公共服务均等化的市民待遇。中国真实的城镇化水平应该是在47%的基础上再往上提几个点，因为常住人口城镇化还包含着城镇化里值得肯定的进步因素。虽然对此一般人也没法做论证，但将两个指标中和一下，我们可以概略地把当前中国真实的城镇化水平看在55%上下。换句话说，走完城镇化高速发展阶段至少还有15个点的空间，假设一年提升1%的城镇化率（实际是越走速率越低，绝对到不了年均一个点），走完这个阶段也要在2035年基本实现社会主义现代化之后了。
这个过程伴随着中国700个左右发展势头有主导性代表性的中心城市化区域的城乡结合部外推，和一轮轮的基础设施建设与升级换代，以及许多的新区建设，各城市区域的互联互通与城市群、都市圈建设，产业的不断升级，人力资本一轮轮的培育。其中最有支撑力的支柱产业是什么？显然是房地产业和建筑业。它们在整个中国GDP里的比重要占17%以上，是国民经济的重要支柱产业之一。
近十几年来，在房地产运行过程中，调控已经随着整体局面冷热交替，出现了几次过山车般的变化。几轮起落之中，2016年“9·30新政”之后，行政手段治标不治本的问题已经非常明确，必须改变为标本兼治而追求治本为上。
在实际运行中，我们看到“9·30新政”以行政手段为主。把市场热度往下压之后，2020年下半年，深圳带头出现了上升行情，来势凶猛。2021年初，“三条红线”之后，接连出台的一系列管理环节体现从严、从紧防范风险的单向管控，看起来都是为了贯彻中央的政策方针，火线立功，体现政绩，但带出的却是宏观上的负效应。
到了2021年第四季度，以恒大事件为标志，整个房地产市场却出现了带有危机性特征的极为低迷局面。
这个教训值得我们总结，实际过程在纠偏，政策发生180度转变之后，暖风频吹一直到现在。我认为在中央指导之下，政策转向后，政策的效应已在积累，我们现在应该有一个基本判断：从全局看，中国的房地产市场不会像有人现在仍然讲的会崩盘，而是已经在进入“筑底企稳”的过程。
一线城市已经有了“风向标”式的回暖迹象。全局而言，如果我们现在把“保障轨”托底和“市场轨”筑底并行的状态进一步优化，不仅不会崩盘，我们还有望引导在波动中，出现相对比较缓慢的回暖。
在维稳和回暖过程中，我们可以一步一步走向更加合理的中国房地产运行状态。从现在一线和部分二线城市的回暖指标上，这一点已经能看得很清楚。
房地产领域里的供求关系已经发生重大变化：总体而言，过去多年的以卖方市场为主，已经演变为以买方市场为主了。客观来说，这样一种状态更有利于作为买方的老百姓。老百姓如果想去购买住房，可以更从容地讨价还价。对老百姓来说，这是实惠的体现。在相对有利的议价机制给买方带来好处的同时，从微观的角度来说，可能还得要注意研判大局变化态势。
标本兼治、治本为上，是我们改革深水区一个非常关键的命题。7月份即将召开的二十届三中全会，估计会推出一个类似于十八届三中全会那样的全面改革权威性指导文件，我们可以拭目以待，其中和房地产市场长期健康发展相关的土地制度改革、投融资制度改革、房地产税制度改革等等，以及更全面的配套改革方面，三中全会将做出什么样的指导？显然这是进入深水区啃硬骨头的改革任务。
比如房地产税，我不认为当下是重点讨论它的时机。我们必须有战略耐心，在冰火两重天格局下，仍然延续的波动过程中，去完成中国房地产市场总体而言的企稳回暖。绝大多数人出于对税收的厌恶，都不愿意看到对房地产税改革的更积极推进。在实际掌握上，确实要特别慎之又慎。但我也认为，大方向上来说，我们又决不能回避这个问题。
所以，之后我们要怎样逐渐地推进房地产领域的状态优化和新模式的构建？我想提这样几条建议：
首先，政府应该积极考虑，审时度势，在还保留的行政性压控手段方面，要继续做减法。现在北上广深，还有天津、三亚等地方仍然有限购、限贷这样的行政手段。应该更积极地考虑对它做减法。在一线城市渐进式做减法是可以理解的，但如果一步步走到最后完全取消限购、限价这类行政手段，能使中国市场经济更加健康，何乐而不为？
同时，要因时、因城施策，把房地产存量的统筹重组和住房增量的优化供给结合好。
第二，作为开发主体的开发商，我认为应该积极优化适合发挥自身核心竞争力的定制化方案。对各个地方辖区的开发项目，绝对没有一个拿来就能套用的方案，机遇偏爱有准备的人，该出手时就出手。大前提是，你有没有把核心竞争力真正体现在定制化解决方案里。
第三，作为住房消费主体来说，消费者中的低中收入群体，要积极对应保障房有效供给政策，乘势解决至少是阶段性的住有所居问题；有支付能力形成商品房市场交易的中产以上家庭，则应该在考虑第一套房的刚需概念和第二套以后的改善型需求的概念时，把握住具体场景中的公众“买涨不买落”的临界点问题。现在已经可以看到，在一些中高端市场，这个临界点的出现是非常急速的。
最后，我认为应该特别注意，在中央指导之下，从长远来看，要积极创造条件，寻求合适的时机，在深化改革中酌情择时推进房地产税改革和相关的配套改革。
版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。
丁文婷经济观察报记者
不动产运营报道部记者
关注华东地区房地产与大健康，探索资本背后的故事。
工作邮箱：dingwenting@eeo.com.cn