本文来源：时代周报 作者：周梦梅
6月20日，是最新LPR公布的日子，颇受市场关注。
目前，“5·17”楼市新政已满月，新购房者获得实实在在的好处。
央行相关数据显示，目前除北上深外，全国其他主要城市均已取消房贷利率下限，商业银行也随之对房贷利率作出调整。多个城市新发放的首套、5年期以上房贷贷款利率仅为3字出头，如近日汇丰银行佛山分行首套房贷贷款利率最低至3%。
有人欢喜有人忧，对于贷款利率被“倒挂”的存量购房者来说，感受五味杂陈。
“我（首套）房子的贷款利率是4.5%，深圳当下新发放的首套房房贷利率（5年期以上）为3.5%左右。”深圳一名业主王鹤（化名）告诉时代周报记者，他正在规划提前还贷或是借消费贷置换部分房贷。
随着新发放贷款利率和存量房贷利率利差近一步拉大，叠加市场上进一步走低的消费贷利率，部分业主借消费贷还房贷的趋势有所抬头，社交平台上也出现了不少还贷攻略。
不过需要注意的是，借消费贷还房贷这一行为是违规的，会面临银行抽贷风险。
“借消费贷还房贷，相当于借短赎长，消费贷是短期需要还，房贷是长期还。如果房贷业主借的金额较大，短期的还债压力比较大，会存在流动性风险。更重要的是，借消费贷还房贷是违规的，银行一旦发现消费贷遭挪用至房贷，是可以抽贷的，一旦还不上银行消费贷，会造成违约。”星图金融研究院研究员黄大智对时代周报记者称。
再降存量房贷利率呼声不断
“现在广州这边首套、五年期以上的房贷贷款利率，汇丰银行可以做到3.15%。”汇丰银行广州某支行个贷部的工作人员林芳（化名）告诉时代周报记者，外资行五年期以上房贷利率相对较低，不过汇丰银行只能做纯商业贷款，做不了“公积金+商贷”组合。
林芳还告诉时代周报记者，汇丰银行在佛山地区的首套房贷利率目前是3%，二套利率为3.05%。“贷款办下来差不多要7-15个工作日，对申请人的资质有一定的要求，主要看工作单位和流水。”
除了比拼贷款利率，商业银行也在卷速度和服务。
“ 如果资料齐全，广州这边四大行3-4个工作日就可以把贷款办下来，也会安排专人对接。外资行则需要7-15个工作日。”广州地区一名贷款中介告诉时代周报记者，四大行的首套五年期以上利率目前是3.4%。
贝壳研究院数据显示，5月份百城首套房平均商贷利率降至3.45%，环比4月份下降12BP，较2023年同期回落55BP，这也是百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。
5月份，百城中首套利率最低的为湖南株洲的3.0%，二套利率最低为广东佛山的3.15%。
随着新增房贷利率回落到3字头，存量房贷业主纷纷表示“破防”，再降存量房贷利率的呼声不断。
“我的房子是2021年买的，当时利率是5.35%，随着这两年LPR下行，目前我的房贷利率为4.3%，尽管降低了很多，但是和新增首套利率3.3%相比，还是差了100BP, 心里很不平衡，所以有提前还贷的想法，期待存量房贷利率再降降。”家住广州的业主黄明（化名）告诉时代周报记者。
以30年期限的200万元住房贷款计算，等额本息的还款方式下，当下黄明的月供金额为9897元，同样的条件下，若以3.3%的贷款利率计算，黄明的月供金额为8759元，每月月供可少还1138元。存量房贷利率和新增首套利率相比，总利息相差超40万元。
2023年7月14日，央行首次提出鼓励商业银行进行存量房贷利率调整，当年9月多家银行开启存量首套房贷利率下调工作。
当前，再降存量房贷利率或面临银行息差方面的约束。
“我们也注意到近期有不少降低存量房贷利率的呼声，从现实层面考量有一定的合理性。”黄大智对时代周报记者称：“但是银行当下息差已处于历史低位，息差压力较大，或约束存量房贷利率再下调，需要有配套的政策支持商业银行调降负债成本。”
根据国家金融监督管理总局数据，2024年一季度末商业银行净息差为1.54%，继去年四季度末首次跌破1.7%后再创新低。
“息差压力之下，需要考虑商业银行可持续运营。”黄大智说。
消费贷利率低至2字头
随着市场利率中枢不断下移，消费贷产品利率也在持续下降。时代周报记者注意到，今年年初以来，消费贷产品利率优惠券、打折、拼团等活动层出不穷，利率低至2字头的产品已有不少。
其中，招商银行在6月推出贷款促销活动，该行App显示，新客户可享受贷款年化利率低至2.9%（单利）起的闪电贷。
平安银行一名客户经理也告诉时代周报记者，该行推出“白领新一贷”消费贷产品团办活动，参与该活动的客户关键人若成功推荐2名同事测算贷款额度，本人可获贷款优惠利率券，年利率（单利）可低至2.88%，该活动截止到6月30日。
另据宁波银行官微，该行旗下“宁来花”在6月中旬推出新客专享福利，领取优惠券后，可享受贷款年化利率（单利）低至 2.98%消费贷产品。
随着消费贷利率走低，不少背负“高利率”房贷的业主，动起了借消费贷还房贷的心思。
“申请到了一家股份行2.95%的消费贷，我和老婆各借了10万，一年期随借随还。费了一番周折，拿去提前还了房贷。”一名上海的房贷业主张宇（化名）告诉时代周报记者，他目前的房贷利率是4.55%，如果以消费贷利率计算，低于其房贷利率 160 BP。
“借的这20万打算一年内还掉，相当于提前预支工资进行还房贷了。身边有不少人这么操作，大家把这当成存量高利率房贷一种自救的方式。”张宇表示。
这并非个例，社交平台上有不少用户分享如何借消费贷还房贷的攻略。5月29日，小红书上一位用户分享了自己实操的相关步骤，获得上百条评论跟帖，在评论区有不少用户称自己也进行了类似操作。
从央行发布的数据来看，商业银行的经营性贷款、个人消费性贷款出现同比增长，个人住房贷款余额则呈下降趋势。
据央行发布的2024年一季度金融机构贷款投向统计报告，2024年一季度末，住户经营性贷款余额23.45万亿元，同比增长15.4%，一季度增加1.29万亿元；不含个人住房贷款的消费性贷款余额19.81万亿元，同比增长8.7%；个人住房贷款余额38.19万亿元，同比下降1.9%。