今年上半年，长沙保利天瑞首开，引起长沙全城极大震撼：
仅凭短短不到一周的蓄客，项目首开去化9成，销售额高达5.5亿！
要知道，保利天瑞可是长沙新房天花板，800-1200万的别墅全部售罄，300-400万的洋房也仅剩顶底楼。
业内评价：保利天瑞几乎吸光了长沙上半年所有高端客户，这份满分成绩单，在全市绝对遥遥领先！
保利今年不抢地了？
2024年的地产行业，
如果要评出优等生的话，
首先应该算是重回冠军宝座的保利发展。
保利用体系化的管控、稳健的规模增长和克制的土地布局，
不仅重回榜首宝座，更是用稳健的销售业绩和品牌建设，迎来自己的40岁华诞。
4月下旬，保利发展发布了2023年年报，数据很亮眼，营收增长了20%，并豪气分红近50亿。
然而如此烈火烹油之下，规模行业第一的保利，今年也不抢地了。
要知道，去年全年，保利拿地金额接近1359亿，成为三家权益拿地金额超过1000亿元的房企之一，市场占有率超过3.6%，连续8年提升。
而今年1-5月，保利在土地市场上仅仅拿地55亿元（主要是上海、南京、宁波等长三角城市），比民企龙湖还要少1个亿，仅有中建三局、厦门建发、绿城的约三分之一，在整个行业里排名掉落十名开外。
作为当下楼市最具规模和代表意义的央房企， 保利发展的一举一动都值得大家关注和深究。
保利是「被动当王」
保利怎么也这么缺钱了？
保利不抢地，深层次原因，则在于当下的央企，正在有意识地清理、收缩地产业务。
前不久，保利发展发了100亿公司债券，用于借新还旧，之后，又发行了19个亿企业债，还是用于借还旧债。
保利缺钱不是现在，去年12月份就缺钱了，当时临时非公开发行股票，募集了125亿元，用于广州的保利领秀海，西安保利天汇等14个项目的现金流补充，那个时候就已经没有正向现金流了。
就在前几天，东莞保利没有按规定将客户的诚意金、购房款，存入预售款专用账户，被东莞市住建局处以88660元的行政处罚。
看一下，保利的年报，会感觉很意外。
保利发展2023年营业收入3471.47亿元；同比增长23.49%，但净利润120.37亿元；同比下降34.42%，这是连续第三年下降。
关键是去年第四季度，净利润出现了06年上市以来的首次亏损。净利润是-12.6亿，相比去年同期减少了124%，
是什么原因导致的保利突然亏这么多。
现金如此紧张？
第一：保利1-2月累计销售额同比-43.8%。
第二：去年当所有房企都在降杠杆降负债，不拿地的时候，保利逆势加杠杆，拿了70个地产项目，花了1200多亿！让保利的总负债突破了1.2万亿，和万科几乎一样的负债。
去年和保利做同样事情的还有一个开发商，
那就是万科！
万科加杠杆花了800多亿，逆势拿地，现在也已经很困难了。
所以说，高额的支出，让保利从去年第三季度开始，现金流就已经为负的-298亿。
直接导致第四季度出现了亏损，不得不进行输血，这就是为什么它一直发企业债的原因！
保利真的缺钱吗？
分析一下保利到底还没有没有价值：
1、保利有价值8700亿没卖掉的房子；
2、现金1430亿现金，和股权等资产1440亿；
3、扣除现金负债4280亿；
这8700亿的巨量库存，要变现的话，现在这个市场情况，住宅不打7-8折，商业写字楼打6折，我们打的高一点平均7折，8700乘以0.7是6090亿。
销售佣金：主要是中介佣金住宅2-3%，商业3-10%，我们按照平均3%，261亿元。
还有项目人员工资：项目管理费用和利息支出，正常行情是总货值的3%，我按最低1.5%算，每年130亿。
这样的库存消化周期一般需要8-10年，我按最快4年全部卖完，130乘以4需要520亿。
最终8700亿库存，理论上能能卖出的真实现金为6090-261-520=5309亿
2、5309-4280亿=1107亿
这1107亿就是目前保利发展的真正价值，这完全是按照纯理想化的状态算的。
1107亿的价值除以保利发展的总股本119亿，可以算出来，保利的真实价值的股价就是9.3元，现在的价格是9.41，之前从18块多跌到9快多，是保利价值的体现，如果今年房价继续下跌，库存资产继续缩水的话，估值可能还得下调。
万科和保利几乎是一模一样，万科换算出来是1250亿的价值，同样是119亿总股本，真实股价为10.5元。
万科已经陷入困难，保利也开始东挪西凑了，只是保利是央企，几乎没有境外债，融资比较容易。
但最终都取决于房子好不好卖。
说实话，中国房地产原本是少有的最适合国企的行业。
土地在国家手里，放贷的也是国有银行，行业体量也足够大，以前供不应求的时候，国企市场能力不足的短板也有足够时间弥补。
然而，我们用20多年的时间就走完了西方需要六七十年才能走完的大规模城市化之路。
这是我们的幸运，让我们在更短的时间内住上更多更好的房子；也是房企的悲哀，大浪淘沙，房企的黄金时间也许就只有短短十几二十年。
曾经矢志重回前三、以规模至上、实力最为雄厚的地产央企保利，它不再抢地是一个信号：地产是强周期性行业，所有今天经营不善的房企，都不外乎前期做错了两件事：要么战略出了问题，误判了市场形势；要么战略没问题，但执行不到位。
保利是为数不多设有战略研究院的房企，每年投入大量精力人力研究行业趋势，只为在保利高层做决策时能够提供详实有效的数据分析结果。
回看保利近三年所有重大战略决策，无一不“快、狠、准”。战略终究需要人来执行落地，保利出身军企，保利人血液里流淌着军人的DNA，整个公司的凝聚力、向心力、战斗力都远非一般同行可比。