周末和朋友聚会，关于楼市当前的情况，大家调侃：
之前，房地产问题专科大夫就能医治，现在呢，得全科大夫来会诊！
可问题是，这全科大夫食不言、寝不语，好像个哑巴！
从数据维度看，中国的MI增速不仅连续2个月为负，而且还创下自1979年有记录以来的最低。
今天就和大家说说，货币“三兄弟”M1和M2等数据在5月份的表现！
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正文开始之前，先和大家说说“什么是货币三兄弟？”以便大家能理解文章内容。
M0，代表流通中的现金，是大家随时可以花的钱。 M1是狭义货币，是M0加上企业的活期存款，是居民和企业随时可以花的钱。 M2是广义货币，则是M1＋居民储蓄存款＋企事业单位定期存款，基本包括大部分货币
为了让大家更容易理解，给大家举个例子：
假设你的口袋里有5000块现金，这5000块现金就是M0；
然后你银行活期存款还有5000块随，那么兜里的现金5000块+银行的活期存款5000块就是M1；
这时候，你父母用你的名义给你存了1万元定期存款；
那么你名下就有口袋现金5000元+银行活期存款5000元+定期存款1万元，合计3万元，这就是M2。
“货币三兄弟”分别代表了钱在经济流通中存在的状态，换句话说，m0、m1、m2代表着钱的活跃程度！
所以，也可以这么理解，M2代表了货币的中的“死钱”，M1代表了企业和居民“马上可用”的“活钱”！
其中，M1中有85%是由企业的活期存款构成的，所以M1代表着企业是否“愿意花钱投资“
通常情况下，M1高于M2产生正剪刀差，也就是M1＞M2。
意味着市面上“活钱”多，那么经济热度会在未来6个月到8个月会逐渐增温！
这时候，代表居民和企业对未来经济看好，乐观！
如果M2大于M1，也就是M2＞M1,出现负剪刀差，
那么就意味着市面上“死钱”多，相对应的投资现象就是“资产荒”，货币供应大于实际投资需求！
这时候，代表居民和企业对未来经济不乐观！
换句话说，“货币三兄弟”的走势，可以判断过去和未来6到12个月的经济趋势！
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看完了“货币三兄弟”的解释，我再结合5月份的数据给大家说说当前的情况！
首先，5月份的货币数据有两点特别值得关注。
第一点：M2增速在放缓
从数据维度看M2增速已经连续两个月下跌，4月份的M2增速为20多年来的首次下降，仅为7.2%
而5月份的M2增速在4月份的基础上，进一步降低，仅为7%
5月末M2余额301.85万亿元,同比增长7%（4月7.2%、3月8.3%、2月8.7%、1月8.7%）
这是什么情况？
是不是就简单粗暴理解：“印钱的速度”放缓了？要紧缩了？
稍稍对经济有认知的伙伴都清楚，这两年我们又是降息、又是降准，利率更是降到“1”时代，这明明就是宽松、放水的大环境啊！
可既然是如此，那代表印钱速度的M2增速怎么降低了呢？
我明确的告诉大家，所有说“紧缩的”观点都是放P。
因为M2增速由之前的10%左右降至7%和当前“资产荒”的大环境有直接关系！
具体分两个维度给大家说说。
第一个维度：存款搬家。
来，给大家看两个月的数据。
4月份存款降低了3,92万亿，其中2.3万亿流入理财产品。所以理财产品环比增加2.3万亿，总规模达到28.63万亿！
截至5月12日，理财总规模约为24.81万亿元，周规模环比上升1.6%，环比增加约3900亿元。
连续两个月，理财产品的总规模环比上涨！
文章看到这里，很多小伙伴要问： 哎呀，不对啊！之前不是说存款“1”时代，大家也都是去存钱吗？怎么又变了 ？
这是因为4月份，发布了 《关于禁止通过手工补息高息揽储》的文件。
明确：不容许银行通过手工补息差的方式，人为 地 调高存款利率，来吸引存款！
所以，多家银行才会“咔嚓”一刀切，停止了大额存单！
所以，大家再看下图，趋势很明显，存款都搬家理财了！
从存款利率降低至“1”之后，这存款搬家理财的趋势就有，只不过4月和5月严禁手工调息差之后，这形式就愈发的突出！
所以，因为M2的统计不包括银行理财产品，在“存款搬家”的背景下，4月和5月份才出现连续两个月M2增速下降！
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第二个维度：挤水分。
当然，M2增速降低这个事情，不是4月或5月才发生的事情。
事实上，从2024年开始，货币增速就从2023年的两位数10%左右，下降至个位数，前五个月分别是8.7%、8.7%、8.3%、7.2%、7%。
央行的对此给出的j解释是：解决”虚增存款，做高金融数据“的问题，也就是资金空转！
所以，结合当前的各种情况来看我们的m2增速降低的问题，可以明确的告诉大家：不是紧缩、不是紧缩！
主要是存款搬家理财、叠加债市火爆又吸纳了存款，然后挤水分多重因素叠加，才造成了M2的持续降低！
大家不要忘记，前一段时间，就是因为存款搬家债市，然后央妈下场兑冲预期，明确表态：如果存款持续分流债市，必要时我会卖出国债！
其实，m2增速降低这个事情，折射了资金无处可去，要么在金融里空转，要么就去债市和理财拿“2%”的高回报的行为！
所以，m2增速降低折射的本质，就是资产荒，就是市场不缺钱，但缺投资渠道！
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第二点：M1增速降低
我前文不是说5月份的经济数据在货币维度有两个关键看点吗？
第一个看点是M2,第二个看点就是M1
因为在M1的构成中占比85%的是企业活期存款，所以M1增收降低，就不可能是“存款搬家，购买理财了”。
毕竟，这M1连续两个月负增长，也是“千年不见的盛景”
5月M1余额164.68万亿元,同比下降4.2%（4月下降1.4%、3月1.1%、2月1.2%、1月5.9%），M1连续2月负增长，M2持续下滑。
我知道，很多人解读M1都会告诉大家：5月份剪刀差进一步扩大至11.2%，是2022年来的最大值！说明市场预期在变差~
我告诉大家，这就是正确的废话！
因为稍稍有点经济学常识的人都知道，负剪刀差扩大意味着预期不乐观，可为什么不乐观才是关键！
换句话说，你得知道为什么才是关键！
来，大家看下图，看看M1增速最高的年份都是哪几年!
从上图能明显地看出，M1增收较高的年份与房地产行情“高亢”的年份高度吻合！
比如2008年四万亿之后，暴涨的2009年。
大家能明显的看出来，这M1和M2的走势，与2008年四万亿落地之后，楼市腾飞的曲线完全温和！
再比如，2016年。
2015年棚改货币化安置，3年投放了近7万亿的货币，楼市应声而涨，2016年7月份，中国的M1增速一度到达了25.4%。
所以，当前M1余额不断下跌，其底层逻辑就是因为中国楼市太特么拉胯了！
大家要买房，就不会把钱存“死期”，更多是存活期；
再者大家买房的首付款，在房企维度就是“预付款”，而这些钱在货币维度的体现就是：M1。
所以，房地产交易活跃，M1增高，市场活钱多，那么M1增速就大于m2,未来6到12个月经济大环境就活跃！
可现在楼市什么情况呢？
从5月单月数据看，商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%，商品房销售额为7598亿元，同比下降26.4% 1～5月，TOP100企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%
非常有意思，现在的楼市也是一种剪刀差行情！
什么意思呢？
就是新房成交量下跌，二手房成交量上涨，成交量维度新房和二手房呈现“剪刀差走扩”的趋势！
而新房成交价格横盘，二手成交价下跌，成交价格维度新房和二手房是“剪刀差走扩”的趋势！
这意味着什么？
意味着“购买力不变的前提下，二手房正在抢占新房的市场份额”。
换句话说，二手房低价、现楼的特征，分流了本就有限的新房客群！
所以，M1增速怎么可能上涨呢？
之前经常说“房地产对中国经济至关重要”，可怎么重要呢？
就是——
M1＞M2,代表居民和企业对未来经济看好，乐观！
M2＞M1,代表居民和企业对未来经济不乐观！
现在楼市不振，本来买房的钱要么存银行，要么去理财，要么去债市，所以这M2增速受其影响；
然后，房地产销售额下跌超过40%，房企预付款大幅减少，居民为了“2%”的利息存死期，所以导致m1增速伴随着房地产销售量一起下跌！
都说透过现象看本质，可什么是本质？
答案就是：中国经济的本质，就是围绕“房子”建立的土地批租体制、金融体现、乃至货币体系！
所以，看不懂这个底层逻辑，就永远受穷挨打！永远被现实鞭笞！
所以，我还是那句话：在中国，买房仍是最对的选择！
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最后，简单说说。
当前的楼市问题，就是经济最大的堵点，但怎么解决这个堵点，已经不是房地产这个专科医生可以解决的。
除了美元加息国内人民币资产承压之外，还有一个关键点：就是怎么扭转预期！
所以，最终这件事还得全科医生给药方！
但不管药方是通胀，还是货币贬值还是利率下降，最终救市的目标只有一个：唯有涨价！才能扭转信心！
所以，看来看去，翻来翻去，除了房地产，唯有房地产！
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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