下周三（6月19日），南京将出让一批低容积率宅地。
今年以来，南京楼市迎来了一系列利好更新，土地供应上也由大规模推地转为减量提质，通过精细化供应、降容积率等，刺激房企拿地积极性，为南京输送更优质的住宅产品。
6月中下旬迎来两场土拍，共7幅宅地，涉及城中、小行、河西南以及溧水、高淳，总出让面积约22.45公顷，低容积率成为这批地块最大看点。
城中G10地块：容积率1.2、建筑高度不超过12米，紧靠3号线地铁和老门东景区，断供多年的老门东区域，将迎来改善置业的新选择。
河西南G11地块：容积率仅1.01、建筑高度不超过35米，且不可配建商业，临靠生态公园，与河西金茂府为邻，低密改善、居住更纯粹。
小行G12地块：容积率1.2，紧靠机场二通道，与仁恒城市星光、万科朗拾等热盘为邻，成为河西、软件谷等区域买家的话题中心。
最快将于下周三开拍，核心区域+低密，或将吸引不少房企报名。今天，我们就实探了这3幅主城优质宅地，看一下本月两场土拍地块成色如何。
老门东G10
地块四至：东至小心桥东街；南至剪子巷；西至转龙巷；北至马道街
地块性质：R21住宅用地
容积率：1.0＜Far≤1.2
出让面积：10926.19㎡
建筑高度：≤12米
起拍总价：3.82亿元
起拍楼面价：29135元/㎡
城中G10地块位于老门东景区一侧，靠近3号线地铁武定门站，是主城板块发展较为成熟且人文历史风貌较为浓厚的区域。
从航拍图可以看到，地块格局方正、面积小巧，周边多为成熟小区，建筑高度也较为统一。
小范围来看，地块属于城墙内的老城南区域，靠近老门东景区、夫子庙景区以及白鹭洲公园，周边主干道及公共交通发达，附近人流量也较多，日常居住环境非常热闹。
其它生活配套上，有南京市第一医院、水游城、万象天地、小西湖小学、二十七中、秦淮外校等环伺。
G10地块容积率仅1.2、建筑高度不超过12米，低密优势颇为诱人；且老门东区域新房断供多年，周边改善需求旺盛，地块体量不大未来去化压力小，对房企有足够的吸引力。
近几年来，城中板块的新房供应也仅有星叶翰锦院、越城天地，头顶主城高端改善标签，更是买房人的身份象征，未来G10项目同样不缺关注度。
根据出让条件，G10设计方案报批前须征求夫子庙-秦淮风光带风景名胜区管委会意见，设计需要契合老城南历史文化保护，这意味着拿地房企需要有更高的综合实力。
河西南G11
地块四至：东至平良大街；南至元前路；西至尚元街；北至庐山路
地块性质：R2二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤1.01
出让面积：46603.91（含仅出让地下空间7350.38）㎡
建筑高度：≤35米
起拍总价：15.1亿元
起拍楼面价：38087元/㎡
作为河西稀缺低密，G11的关注度颇高。
先看地块条件，本身容积率仅1.01，建筑高度限制在35米以内，不可配建商业，未来是纯粹的住区，打造河西稀缺低密产品。
G11地块内部较为平整，被内部道路一分为二，西侧地块内部已平整，东侧拿地后需清理建筑等垃圾。
G11起拍楼面价约3.8万/㎡，与河西金茂府的地价相当。如果底价成交，将比建发缦云、源尚丹若的地价贵6000元/㎡左右。
再看G11周边的情况。地块北侧是河西城市生态公园，周边有嘉华国际、河西金茂府、佳兆业城市广场、地铁S3号线平良大街站、南京河西外国语学校等。
东南方向，则是汇聚了首创数科展示中心、小米南京科技园、阿里巴巴江苏总部等的河西南产业聚集地。
近年来的河西中与河西南，称得上豪宅专场。
河西目前豪宅主力有河西中颐和天晟府与河西青奥滨江的中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌，精装价约7.5万/㎡；待售的有金陵月华、中建G42、中海江南玖序和招商G01地块。
即便多家豪宅同期“打擂台”，但容积率仅1.01的G11，未来产品业态都很难有“代餐”。据了解，已经有绿城在内的房企瞄准G11地块，究竟花落谁家，6月19日土拍见分晓。
除了6月19日即将出让的城中G10和河西南G11地块，小行G12地块将于6月30日进行网上限时竞价。
小行G12
地块四至：东至现状；南至现状；西至机场二通道；北至软件大道。
地块性质：R2二类居住用地
容积率：1.0＜Far≤1.2
出让面积：9536.78㎡
建筑高度：≤30米
起拍总价：22100万
起拍楼面价：19311元/㎡
G12地块在软件大道和机场二通道交汇处，北侧是交付多年的恒大华府、中南锦苑；西侧，与小行|万科朗拾隔一条机场二通道对望；南侧，为仁恒城市星光；今年刚刚敲定的南京师范大学附属中学雨花台学校，位于G12西南侧。
从实探来看，G12地块原为南京建工集团，地块相对规整，内部正在进行平整工作，南侧有少量尚未拆迁完成的建筑。
G12地块小行一带首次推出低密宅地。按照此前的城市设计效果图，可以建3栋洋房产品（具体以实际为准）。虽然地块体量很迷你，但这在小行、软件谷都十分稀缺。
小行目前在售的项目有越秀天和与万科朗拾二期，精装均价约4.1-4.2万/㎡，均为高层产品。而G12地块容积率仅1.2，差异化优势明显，叠加地块的mini优势，如若有强势的品牌力与产品力为加持，未来销售压力预计不会太大。
但需要注意的是，G12临近软件大道和机场二通道两条主干道路，要综合考量未来的噪音污染。