文/十一弟
上半年快过去了，今年的楼市，依然很艰难。
到上个月，百强房企销售额1.6万亿，去年将近3万亿，又下跌了45%。
行业排名前五的开发商，有四家大央企——保利、中海、绿城、华润。
保利继续稳坐行业老的位置，但销售业绩下滑了三分之一。
跟去年相比，中海地产把万科挤到了第三，它的排名则上升到了第二。
中海的销售规模也退步了，上个月刚刚迈过千亿，下滑了逾三成。
而去年，中海在前四个月就卖了将近1200亿，比今年整整提前了一个多月。
但在上海，中海顺利坐上了销冠。
2020年，中海、华润与万科在上海串通围标土拍，结果被禁入土地市场三年。
去年解禁之后，中海就强势回归了。
到上个月，它在上海卖了204亿，比排在身后的绿城高出50亿。
去年，中海在上海的全年销售额，勉强摸到了前二十的门槛，卖了不到113亿。
今年，中海之所以能够坐到上海楼市销冠，全靠一个豪宅项目入市热销。
一季度，中海位于上海黄浦区的顺昌玖里开盘，单价超过了17万/平米。
顺昌玖里推出了512套房，全都是151平米~325平米的大户型。
这个项目的上车门槛，最低需要2500万，最高将近6000万。
豪宅卖得再贵，也挡不住上海人民兜里有钱。
正式开盘前，顺昌玖里就吸引了700多组客户认购，光是认筹金，中海就收了28亿。
最终，顺昌玖里开盘当天成交505套，只剩下7套房没卖掉。
中海一举揽金197亿，创下了国内楼市开盘纪录。
当刚需客还在观望房价何时到底，害怕买在半山腰的时候，富人们已经在排队抢豪宅，在楼市打新套利了。
今年前五个月，中海在上海的销售额204亿，单靠顺昌玖里这一个项目，就贡献了197亿。
在上海大肆收割一波富人之后，中海立马又盯上了深圳的有钱人。
最近，中海在深圳南山区有一个豪宅项目即将开盘——
中海·深湾玖序。
这个项目位于深圳湾总部基地，据说是片区内唯一在售的新房住宅。
深圳湾这个地段，光是名字，听上去就很贵了。
深湾玖序首次开盘，将会推出293套房，也全都是196平米~328平米的大户型。
政府设定的销售限价，甚至让它象征性地突破了13.2万/平米的限价天花板，精准地卡在了豪宅段位上——
13.3万/平米。
不过，在政府设定的限价之外，中海还想着往上拔一拔价格，卖得更贵一点。
据说，毛坯限价13.3万/平米的基础之上，还要加收1.2万/平米的装修升级包。
也就是说，深湾玖序的实际售价，大概率会达到14.5万/平米。
它的上车门槛，最低需要2800多万，最高将近4800万。
既然豪宅兜售的买家都是富人们，刚需客就根本不配开眼了。
中海翻出了老套路，把那些够不到上车门槛的看房客，挡在了售楼处外面——
看房需要验资1000万。
这两年，楼市不景气，房子不好卖，已经很少有深湾玖序这样傲娇的楼盘了——
你的银行卡里没个上千万存款，连踏进售楼处的资格都没有。
买房人的鄙视链，就是从看房验资开始的。
顺昌玖里在上海的开盘热销，对中海的刺激很大。
现在，它想把上海豪宅的成功，复制到深圳。
顺昌玖里与深湾玖序，共用了一个“玖”字来给项目命名。
在改名为“深湾玖序”之前，项目原本命名为“中海·深湾胤府”。
项目案名改了一个“玖”字，摇身变成了中海旗下的高端豪宅——玖系。
去年，中海与保利、华润、招商、中铁建、建发、华发、越秀等一众国央企开发商，厮杀了上百轮，拍下了深湾玖序地块。
总地价超过了125亿，溢价率15%。
十一弟查了下，深湾玖序规划的住宅面积，大约19万平米。
但中海在拍下这块地时，除了逾125亿地价，还竞报了将近6万平米的自持性租赁住房。
这样算下来，深湾玖序的可售住宅面积，只剩下13万平米出头。
若把总地价分摊到全部可售住宅面积，深湾玖序的楼面地价超过了9万/平米。
根据中海的测算，深湾玖序的总投资，大概需要160亿。
全部分摊到可售住宅面积上，每平米的开发成本将近12万块钱。
加上装修升级包，深湾玖序的实际单价，会卖到14.5万/平米。
房价与开发成本之间，每平米有两三万块钱的利润，中海还是有不少赚头。
接下来，就看深圳的有钱人是否也愿意排队买单了。
顺昌玖里在上海缔造了开盘神话，现在轮到深湾玖序在深圳创造奇迹了。
今年，中海想用夸张的销售业绩，告诉还活着的开发商——
别总盯着刚需们兜里的那点首付，有豪宅的话，赶紧收割富人们的钱包。