楼市刚刚经历了小步快跑的5月，大家现在还在喝口水恢复体力的过程中，因为4月底的去库存定调之后，各地的政策明显就快马加鞭了，包括517新政之后的降首付、降利率等等操作，但是预期还没有达到原本的节奏，所以5月的大招可能也就能坚持到6月中旬左右了，之后大概率还会继续小步快跑的提速出政策了，因为7.5%的首付都有地方拱出来了，接下来的福利怎么会少呢。
而就在6月7号，国常会对楼市下一步方向再次定调了，会议要求继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。很明显，下一步还是以松为主，而且新一轮的支持政策或将在不久后就开启了，具体情况有几点，咱们先一睹为快。
第一点，会议中明确指出要储备去库存和稳市场的新政策，这次的信号是更加积极的，因为4月底的政策放出来后，5月的动作已经属于小步快跑了，相比之前挤牙膏式的操作已经算加速了，也说明六月下旬到七月还是政策高峰期，那会继续鼓励刚需和改善进行购房，刺激楼市是暂时不会停下脚步的，而且这个也是在大家的预期之内，虽然六月端午才刚刚过去，整体房价和销量数据还在统计中，但是从各种房产媒体报道中可以初步看出来，还是一线和核心二线的销量出现了一定的上涨，但是多数城市和郊区地段几乎没有太多的水花出来，而现在库存最大的往往就是这些没有啥水花的城市和区域，形成了一种短期马太效应，好的地方更好了一些，但是差的地方也更差了，而现在的定调也在提前吹风了，大家做好心里准备。
之前大家都知道，库存超36个月的城市已经不让出让土地了，而根据易居研究院的数据来看，截止3月份，全国百城新房的住宅库存去化周期达到了25.3个月，在百城样本中，有41个城市的去化周期已经超过了36个月，而分城市级别来看，一线城市的去化周期达到超19个月，二线城市的去化周期超21个月，三四线城市的去化周期达到超33个月，可以看出来，现在着急的还是三四五线城市，很多城市陆续都要失去土拍收入了，暂时还没有其他渠道能够代替这块的收入，但是地方的支出还得花，财政压力之大，恐怕只有身临其境的人才能理解了，这也是正常短期内要再度加码用力的关键点，在房地产税没有出来替代土拍收入之前，只有继续加大去库存和稳市场预期的措施。
第二方面，会议提到的，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，这段话的重点其实还是解放思想和拓宽思路，因为过去的救市政策还是老一套的三限操作的松绑，这种松绑在一线的广州都已经试用过了，效果并不理想，所以接下来的政策恐怕会从不同的方向进行解绑，可能大家过去都完全想不到还可以这样的操作，就像山东胶州前段时间出台的7.5%的首付，广州花都区楼盘推出的的先住后买活动，长沙部分国企项目试点7天无理由退定金，还有四川南江探索农村集体土地房屋抵押贷，用于去支持县域内购买新房。可以说，只有你想不到的，没有政策不敢出的，反正目标就一个，现在要全力卖新房、全力去库存，这就是6月最新国常会的定调和后续传递的信号了。
而现在的刺激的政策还有多大的作用呢，相信大家都有所体会了，持续的效果都不是特别持久，就拿香港来说的话，作为超一线城市，香港在2月底就已经进行了撤辣的操作，免除了房产交易过程中的各种印花税，为期14年的香港楼市辣招，就此退出了历史舞台，这在内地已经相当于一线城市的全面松绑限购了，而香港的松绑也让楼市狂欢了一个多月的时间，而5月26-27号香港一手只录得67宗成交，按周计算是下跌了约73%，也是撤辣以来的表现最差的一个周末。
而机构预测，5月全月预计将录得1800宗成交，比4月的3624宗将下跌50.3%，而3月的高潮期一手录得超4100宗，可以说短短两个月的时间就腰斩了销量，这个持续力大家也都看到了，这还是在香港，所以其他城市可以自行参考这个效果期，因为香港是虹吸一二线的购买力，其他城市只能虹吸更低城市的购买力了，持续力只会更加短一些。而接下来的政策能不能有效果，能回暖多久，咱们还是要透过政策看本质进行判断。
首先就是政策端，是否还是在传统操作中加码，因为之前的政策从现在来看还是治标不治本的，降首付、提高贷款额度、增加购房名额等等，这些政策随便拎出来一个，都是表面上给福利实际则是增加大家购房成本的操作，现在的购房者已经经历了二十多年的楼市浮沉了，即使是现在的刚需客户90后们，他们的父母也都是经历过几轮楼市的70后了，这些经验和教训早已经在耳读目染中传授给90后了，所以你不出真正让利的政策，想要轻易忽悠购房者去买房是非常困难的。
当然，之前降低贷款利率就算是真正让利的，但是目前来看，尺度和幅度还是不够的，就像存量房贷利率，为什么9月降低的时候市场表扬声一片，因为这确实让千千万万的老业主得到实惠了，每个月少了几百块可以多吃顿好的、多加一桶油，这是老百姓希望看到的，但是随着后面利率下限的下调，老业主们希望追求更加公平的利率，所以有深圳业主在呼吁继续降低存量房贷利率，但是深圳官方答复不降，这就是寒了老业主的心了，深圳刚需随便都是贷款几百万的操作，即使降低10个基点对他们来说都是不少的钱了。
所以提前还贷潮还会继续，而且势头不会减轻，这些老业主就算为了这口气，也会努力搞钱去还贷了，银行能不能兜得住，还要看后面的数据了，如果一旦流失太多客户的贷款了，相信存量房利率继续下调的可能性依然很大，这个需要时间，也需要更多老业主的团结一心，无声的还贷才是最好的呐喊，还贷的数据才是存量房利率下降的利器。
第二方面，还是要看大家愿意贷款的意愿，因为房地产本质其实就是加杠杆的过程，只要有人或者有企业愿意做新贷款人，那就说明市场有持续的真实需求和交易，而加杠杆的载体无非就是个人端、房企端和地方，个人加杠杆是去买房，当然现在少数城市也可以个人名义买地；对房企端加杠杆就是土拍和建房，持续的买地和建房；地方端加杠杆就是城投、国央企的土拍或者保障房建设等。
对个人端而言，全国的杠杆率之前到63%左右就加不上去了，当然部分炒房厉害的城市杠杆率突破过100%，只是现在也在下降的状态，随着房价的下降，降杠杆是个人软着陆的重要操作之一，因为这时候还敢加杠杆的，除非是个人资产或者收入非常雄厚以及稳定的，不然的话，亏掉首付甚至断供的其实都不在少数了。
而对房企端来说，现在别说加杠杆了，暴雷的房企已经是下饺子一般了，从恒大掀开暴雷遮羞布后，之后民营房企就开启了暴雷连锁之路，甚至还影响到了少数混合制房企的危机，所以现在房企土拍的金额也是急剧下滑，根据中指研究院数据来看，今年1-5月，百强房企拿地总金额为3146亿元，同比下降了26.7%，要知道，去年咱们的土拍已经是比较低迷的状态了，今年那就是低迷的情况下继续下降，而且这里面还是国央企是拿地主力，民营房企拿地的比例在持续下滑，大白话就是，他们也加不动杠杆去拿地了。
而对地方来说，失去一大波土拍收入后，地方现在收入来源受到了比较明显的影响，而且各地城投之前也在不断的兜底拿地，也是一种隐性的债务，虽然地方并没有兜底这个债务的义务，但是在资本市场，城投是有地方作为背书的，才能拿到各种贷款进行拿地。而之前也说到地方要去下场收购存量新房，这部分的钱肯定也要加杠杆获取的，但是能加到多大程度还要取决于央妈了，因为按数据来看，全国存量新房有7.5亿平方米，即使均价按一万一平来算的话，那也要7.5万亿元，这么大的盘子，即使是517的3000亿元的再贷款支持也是杯水车薪的，只有继续加杠杆才可能吃得下。
说白了，这里面的三个角色，任何一个角色有能力加杠杆、或者愿意和主动加杠杆的话，楼市的回暖就有更大的希望，但是，如果这里面任何一个角色都不加杠杆了，甚至希望把所有杠杆都加到个人业主身上的话，那肯定就循环不起了，当然，这就是理解的软着陆，不过个人业主也不会这么傻傻的接盘的，毕竟，自己没有钱、没有稳定收入能力的还去买房，那真的就是妥妥的大冤种了。
而第三方面就是市场的预期和信心了，因为过往楼市还是买涨不买跌，但是现在风口有点调整了，更多人反而是买跌不买涨了，因为现在政策一出，二手房的挂牌量就是在持续上涨了，大家都知道现在政策期就是窗口期，所以嘴上说房价会上涨，但是身体都是很诚实的拿出去挂牌，大白话就是要倒闭的店铺却贴着旺铺转让四个大字一个道理，相信接盘侠自己也都懂得，因为二手房是比较早开启了以价换量的操作，而新房层面还是降的比较晚的，而今年是一线松绑的主场，不少一线业主还是不太舍得降价，业主恐慌性的抛售有所缓解，因为一线的底气比二线强一些，所以降价的幅度会好一点了，但是并不意味着市场已经回暖了，而是一线吃老本的底气还能持续一下。
所以，现在大家还是要稳住自己的心态，因为一线没有出完政策之前，都还是松绑期，等一等赢得概率会大一些，即使在后面房价上涨后再买其实也不亏，因为从最高点到最低点，然后再上涨的话，那也是回涨到小腿部分而已，也不会让你高位站岗，因为没人能完全判断何时触底，政策是不受个人意志所转移的。
而对多数刚需来说，先斟酌一下自己手上的首付以及自己工作收入和稳定性，再去决策是不是要堵上30年去买房，如果未知的东西和风险太大，还是老老实实租保障房更为稳妥，而当大城市的普通房子上涨的空间也没有了的话，你在大城市还是中城市或者小城市工作的差距也在拉小了，甚至老家也是很多人不错的选择了。
