“狼来了”故事讲了太多次，还有意思吗？
这两年频繁传出被拍又不断放鸽子的永丰南地块，终于迎来了最终买家。
永丰南地块实拍
刚刚，海淀西北旺永丰产业基地0055、0058、0064、0072组合地块，在海开和琼海南阳瑞华两家房企中展开竞争。
最终：
永丰南地块被海开以78亿元拿下，溢价率1.5%， 期房指导价9.3万/平。
永丰南地块环线位置图
永丰南地块，从2022年开始就不断被传入市的消息，到现在才真正落地。不过如今的市场环境下，不知道千呼万唤始出来的永丰南地块，是不是还能有昔日的荣光？
关于永丰南地块，关于海淀供地计划，包哥已经写了好多篇分析：
关于海淀，不管是地块还是新房项目，如果你还有想了解的，都可以加包哥微信，咱们私下聊去。
买房大家帮
永丰南新增临铁住宅+商业
永丰是海淀的宝，不管是永丰南还是永丰还是永丰北。
而海开拿下的0055等4块地，可以真正贴上“永丰南”的标签，因为地块紧挨着永丰南地铁站，到永丰站的距离也就700来米。
永丰南地块具体位置
永丰南地块 北边就是用友产业园，再 北边就是永丰产业园，到中关村壹号也就1公里左右，到南边 中关村软件园的网易、新浪、腾讯北京总部也就3公里左右的距离。
中关村壹号
发展成熟的永丰产业基地和中关村软件园，城市配套咱们就不用多说了，交通、学校、医疗、商业都很优质。
此次海开拿下的永丰南地块，是K地块的其中4块，0058和0072地块2个居住用地捆绑东侧0055和0064两个商业地块/地面公交场站用地入市，用地面积8.95公顷，规划建筑规模约22.25万平方米，住宅部分容积率都是2.2，控高45米。
K地块具体地块分布
具体到这4块地中，0058、0072两块住宅用地体量相当，不管是容积率、控高还是绿地率要求，都一致，而且也没有什么配建。
永丰南地块建设要求
而0055地块和0072两块地，则配建要求比较多了。
地块具体位置
0055地块，用途就是商业服务业/地面公共交通场站用地，除了商业板块外，还要配建建筑面积不小于0.9万平的公交中心站，还有建筑面积不小于1.2万平的社会停车场，向社会开放。
也就是说，未来0058住宅地块东边就紧挨着公交站和社会停车场。
而0064商服用地，包含配建更多，7.25万的建筑面积要求中，需要建设卫生服务站、社区商业服务网点等足足11项超6000平的配建要求，很繁琐。
同时，规划建设要求中，还单独又给了0064地块一个要求，就是鼓励设置不小于2000平的社区商业综合体，包括书店、健身房、电影院等业态。
0064规划建设要求
Emmm，怎么说呢，这4块地虽然宅地部分很纯粹，但打包的商服地块开发起来虽没啥难度，但很繁琐。
包哥想起了一句俗语：癞蛤蟆趴脚面，不咬人膈应人。
K地块中其他3块地，0061和0077两块住宅用地面积更大一些，0092已经确定是建华实验学校新址，十二年一贯制。
买房大家帮
垃圾填埋场成潜在买房隐患
永丰南地块的“配套”中，如果那个垃圾填埋场一直闭口不提，怎么看都显得不客观。
确实，永丰南地块西侧不到1公里就是六里屯垃圾填埋场，而且还一直在使用。
六里屯垃圾填埋场位置
包哥之前的分析中，很多网友都提出了这个填埋场，也看出来，其实大家都很介意，当然之后项目入市，怎么说服买房人买单，就看开发商有多大本事了。
大家帮粉丝留言截图1
大家帮粉丝留言截图2
关于这个六里屯垃圾填埋场，包哥查了很多资料，好像是从1995年开建的时候就被评价说不适合建设，吵了很多年，到现在还在运行着。
最新的消息是，2018年度开始，六里屯填埋场全面停止原生垃圾填埋，只填埋焚烧炉渣，开始开展终场覆盖堆体绿化工作及环境提升减排工 作，将六里屯填埋场打造成花园式垃圾填埋场。
但包哥其实想说，再“花园式”，也是“垃圾场”啊。
再回到配套方面，永丰南地块北侧是 发展成熟的永丰产业基地，南侧是中关村软件园，城市配套咱们就不用多说了，交通、学校、医疗、商业都很优质，而整体相比夹在其中的永丰南则稍显逊色。
虽然都在一个大板块，但配套便利程度、生活氛围这些条件，永丰南地块还是要差一些的。
以永丰南地铁站为中心，西侧和南侧都处于待开发的空地状态，东侧也只有回迁房小区百旺家园，整体的居住氛围还是要要差一些。
而且，永旺家园社区有一部分底商，包哥也实地去看了，大部分处于招商和闭店状态，只有一些便利店和零星的饭店。
所以永丰南此次将两块商服用地“打包”出售，是非常有必要的，永丰南的商业氛围和居住氛围确实都欠缺。
所以啊，永丰虽好，但永丰南变好还任重道远。
不过它是海淀的核心区啊，发展起来，相较于其他区域，还是要快很多的。
买房大家帮
9万3的永丰南值不值得入？
其实从永丰南地块周边新房二手房也能看出来，永丰南真是个新秀。
永丰南地块周边新房二手房
从上面的图中我们能清楚的看到，永丰南地块周围，没有什么新房和二手房分布，而永丰、永丰北、西北旺甚至是被吐槽没啥发展的翠湖板块，都有相对成熟的居住氛围。
永丰南地块西侧4公里左右，就是今年2月份被港中旅拿下的翠湖地块，最后确定和中海合作，项目案名定为西山观复，地块北侧3公里左右则是永丰北已经开始卖现房的中海富华里。
翠湖板块的西山观复指导价定在了8.5万/平，期房和现房都是8.5万/平，比永丰北的几个新盘期房贵3000。
而中海富华里富园的现房均价达到了8.8万/平。
多提一嘴翠湖西山观复，因为项目南边就是著名的限竞房“翠湖三杰”，紫郡兰园、山屿湖、翡翠云图的限价只有5.3万/平，虽是2020年的项目，可3年房价涨3万，也着实不可思议。
整个永丰板块，这几年新盘扎堆出现的小板块是永丰北，幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂的实际成交均价都在8.2万/平—8.3万/平。
二手房方面，永丰区域海淀幸福里已经在2023年交房，目前在售的二手房挂牌均价已经超过10万，次新房天阅西山挂牌单价也在10万+。
而永丰南南侧西北旺周围，二手房挂牌单价要更贵一些，百旺茉莉园二期挂牌单价超过10万/平，如园已经达到12万/平，西山壹号院南区的单价已经在14.3万/平。
而永丰南地块指导价定在了9.3万/平，比永丰二手房挂牌价低，比永丰北新房高出1万/平，但从区域成熟度来看，包哥还是觉得永丰北更好一些。
9.3万/平的价格，包哥觉得高了。
不过好的一点是，永丰南现在处于“大有可为”的状态，未来板块的想象力和可能性都是比较大的，而且又有“海淀+永丰”的金字招牌加持，好好发展没错的。
以上。
北京下一次拍地，是端午假期后的6月13日，酒仙桥地块，也算是一块比较优质的地。
还有就是北京现在也加快了地块转正的节奏，前两天又火速将包括东城金鱼池地块在内的4块宅地放上货架，包哥会持续关注北京土拍。
关于北京拍地的最新消息，赶紧加包哥微信，有很多小道消息是稿子里不能说的，我们私下说去。
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