作者 |王晗玉
编辑|郑怀舟
封面来源|视觉中国
距离“517房贷新政”出台仅两周后，广州、上海、深圳已陆续跟进下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。截至目前，四座一线城市仅剩北京尚未跟进调整。
具体来看，广州商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，利率下限取消；上海、深圳首套房最低首付比由30%调整为20%，首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点，相比之前下调35个基点。
扩大到更多能级城市，据中原地产研究院数据统计，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，超过250个城市已明确取消房贷利率下限。
购房首付比下调、房贷利率取消下限，直接影响银行的盈利能力。尤其在近年经济增速放缓、市场利率持续下降，以及为实体经济减费让利等政策的影响下，银行净息差已连续收窄。
根据惠誉评级的统计，截至2023年末，全行业净息差进一步从2022年末的1.9%降至1.7%。
对于新出台的房地产支持政策，惠誉评级表示这可能会对银行的净息差造成额外压力，不过预计此类举措——包括取消最低房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率及央行设立3000亿元人民币再贷款计划支持存量房购买——不会显著削弱银行的资产质量。
此外，银行个人按揭贷款不良率也正持续上升。根据安永数据统计，2023年上市银行个人按揭贷款不良率由2022年的0.45%上升到0.49%。
那么，购房首付比下调会否引起银行个人按揭不良率再度提升？房贷利率下限取消令银行净息差继续承压，银行还可通过哪些途径缓解息差压力？今年存量按揭贷款利率是否还有下调的可能？
针对上述问题，36氪财经特别与惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超进行深入交流，以下为对话内容精编：
|36氪：5月17日，央行宣布取消首套、二套房商贷利率下限，这将对今年银行贷款规模产生何种影响？新增贷款与贷款余额可能呈现什么样的增减趋势？
徐雯超：此次首套、二套房商贷利率下限的取消是否会大规模带动按揭贷款增长还有待观察，而商业银行在具体利率执行方面仍然会根据各地不同情况、抵押情况以及借款人还款资质进行定价。目前制约住房按揭贷款增长的关键因素还在需求端，特别是房价下行期许多购房人持续保持观望态度。而此次一揽子新政能否有效稳定房价特别是那些房价下跌幅度较大的三四线城市，目前不确定仍然存在。房地产市场回暖是一个逐渐体现的过程，复苏过程可能比预计的时间要长。今年商业银行在贷款增速方面更加强调与总体宏观经济增速相匹配，并且关注季度间的平滑投放。惠誉仍然预计2024年全行业贷款增速在10-11%左右，主要投向战略新兴、绿色金融、基建类、普惠小微等领域，零售业包括住房按揭贷款的投放还要看需求恢复情况。
|36氪：此次将房贷首付比降至历史最低，结合其他国家经验，你分析这会否再度导致银行个人按揭贷款不良率上升？
徐雯超：我国总体的住房按揭贷款价值比（LTV）与其他国家相比，仍然处在相对适中的水平，全国范围内平均水平大概在60-70%左右。过去几年，个人按揭不良率的上升是保交楼问题、疫情下技术性还款问题、以及部分弱资质群在经济下行期还款能力减弱的综合体现。但总体上，个人按揭不良率仍然处于低位，全国平均仅在0.5%，远低于许多欧美国家经历房地产危机时水平。而这主要归因与总体居民还款能力并没有显著恶化、较高的储蓄率等原因。此次房贷新政后，商业银行仍然会综合评估借款人还款能力情况，新发放按揭可能仍然以一线、高二线这些房价相对稳定的地区为主。我们不认为中短期内个人按揭不良率会显著上升。
|36氪：就银行当前面对的息差压力和风险防控能力来看，你分析银行未来是否还有进一步降息、降首付的空间？
徐雯超：银行具体执行情况还要根据各地政策落地情况，推进时间与进度因地而异。此前根据房贷利率动态调节机制，前期房价下跌幅度比较大的低线城市已经阶段性的执行了下调或取消首套房贷款利率政策下线的政策。因此降息在那些城市的空间不是特别大。在首付方面，除了考虑首付最低比例外，商业银行还需具体结合借款人的还款能力，综合评估借款人身份信息、征信履约记录、偿债能力等因素，包括继续执行借款人住房按揭贷款月支出不超过其月收入的50%，所有债务支出不超过其月收入的55%等相关规定。
|36氪：存量贷款利率是否还有望下调？下调幅度或在多少？
徐雯超：存量房贷利率主要看LPR的下调节奏和空间，今年年初25个基点的5年期LPR下调会在明年集中影响存量房贷利率的下调。后续仍然有进一步降息的可能性，但空间不是特别大，要视具体经济恢复情况、市场流动性以及海外降息节奏综合而定。
|36氪：利率进一步下调，你预测今年银行净息差是否还会继续下行？银行有可能通过哪些途径缓解息差压力？
徐雯超：从银行披露的一季度业绩来看，受LPR下调、按揭重定价、持续支持实体经济等因素影响，净息差继续收窄。我们预计这一趋势在今、明两年仍将持续。资产端，LPR下调对贷款收益率的影响还将持续释放。而在新发放贷款利率方面，原本收益相对较高的地产、地方平台贷款需求迅速回落，而新兴行业贷款投放的竞争较为激烈，收益率持续下行。在负债端，预计下半年会有新一轮降准缓解银行的息差压力，而禁止存款手工补息、存款利率下调等措施的效果也会逐渐显现，结合存款定期化趋势的改善，将对冲一部分来自收益下行的息差压力。存款利率下调尤其是那些中长期限定存利率下调的影响需要在重新定价日才会显现，具有滞后性，这也是为什么过去多轮存款利率下调而银行负债端成本下降不明显的主要原因，预计今年存款成本的改善程度较去年更大。
|36氪：息差压力下，银行负债成本还将持续压降，你预计新一轮挂牌利率的调整会发生在哪一时段，或何种市场条件下？
徐雯超：预计下半年仍有挂牌利率调整的可能性，具体视银行揽储压力、资金面情况等综合因素而定。
|36氪：金融管理部门曾多次提到让金融支持地方政府化债，当前息差偏低的背景下，银行可能通过何种方式参与地方政府化债？
徐雯超：银行参与地方化债主要通过贷款展期与降息的方式，原则上展期不超过10年，利率不低于银行的平均综合成本，但具体重组期限和利率调整还要根据项目情况一事一议。商业银行参与化债以遵循市场化、法制化的原则框架为主，过度依赖商业银行支持弱资质城投平台化债不是惠誉的基准假设情景。大规模的城投贷款重组可能显著影响中资银行的盈利能力以及资本水平，进而影响整体金融系统的稳定性。我们认为这一情况在短期内可能性较小。
|36氪：2023年银行非息收入整体承压，而各类减费让利政策还将继续，今年银行代销保险、基金理财的手续费还会下调吗？银行还会通过哪些途径应对非息收入的下滑？
徐雯超：随着存款利率下调，我们看到近几个月出现存款逐渐回流到理财的趋势，各大理财子的理财规模也逐步扩张，这将有利于来自理财相关手续费收入的增长。而来自代销保险、投资银行、以及银行卡的相关手续费收入仍将继续承压，恢复程度决于资本市场的恢复情况、投资人与消费者信心的复苏进度，总体来讲今年各家银行手续费收入的增长压力仍然较大。从各家银行披露的去年以及今年一季度的投资收益情况来看，受益于债券投资收益，这部分收入增速较快。然后目前总体债券收益率已经处于历史低位，后续来自投资收益的收入增速空间有限。各家商业银行通过做大AUM、加强金融市场交易能力等手段应对非息收入的下滑，但总体非息收入受宏观因素、资本市场、消费者信心等外部因素影响较大，预计明后两年下行压力仍会持续。
点击图片即可阅读