投资视野·导读
北京作为13个试点城市之一，自2017年陆续推出多块集体建设用地用于租赁住房建设，并已建成入市一批具有较高品质的租赁式社区项目（集租房）。这些集租房项目对北京住房租赁市场的供需关系有何影响？对租金水平和出租率的变化起到了怎么的作用？对未来市场化的项目投资又影响几何？让我们从三大特征、五组数据做一个分析。
01
供需在区位的错配，
导致开工量、入市量受限
■供需区位错配：南重北轻、内少外多、地块周边的产业发展严重滞后
ICCRA根据公开信息统计，截至2023年底，北京市12个行政区累计供给集体土地项目79个，供地面积达666公顷。整体供给呈现“南重北轻”“内少外多”的供需区位错配特点。以长安街为界，长安街以北共有项目35个，其中86%的项目位于北五环以外；长安街以南共有项目44个，34%项目位于南四环-南五环之间，相对北部项目距离核心商圈位置更近。
从与产业园及就业聚集区域的结合来看，目前集体用地的供给基本与规划中的产业供地特别是规划中的产业园供给相匹配——3级&4级区域占比合计为83%。但事实上，大部分在集体租赁用地周边的产业园（通常在4级和5级区域）的发展并不理想，进度严重滞后。
图 北京市集体土地租赁住房项目分布
制图：ICCRA
注：1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——【需求锚定区域】；4级、5级区域代表租住市场尚未成熟，缺乏足够的需求支撑。
数据来源：Leading Data by ICCRA
数据来源：Leading Data by ICCRA
■北京集租房的供给量并不旺盛
从北京集体土地租赁住房开工率来看，石景山区和顺义区开工率最高，供应项目已全部开工。其次是丰台区，开工率近80%；而从开工项目数量看，丰台区已开工项目9个，位列各区开工项目数量之首。
昌平区是各行政区内，开工率最低的区域，全区供应的5个集体土地租赁住房项目中仅有1个开工，这要与昌平区供应项目区位有关。昌平区于租赁住房建设的集体建设用地围绕北七家镇未来科学城周边落位，从目前区域发展情况看，区域产业结构以能源互联网、清洁化石能源、风电光伏、氢能、储能为主，人员密度不及互联网等产业；交通通达性尚不及“回天地区”成熟；生活配套设施待进一步完善。而未来科学城产业与住宅板块建设并非同步进行，产业园区建设较周边住宅板块略晚，周边住宅供应又相对充足。因此，目前科学未来城周边租赁需求较有限。
数据来源：Leading Data by ICCRA
从开业情况看，集租房为北京市场提供了2万余间新增供给，已开业项目13个，约85%的房间供给集中在城市南部；超八成房间位于五环及以外区域。其中，12个项目为租赁式社区。
图 北京市集体土地租赁住房运营项目分布图
制图：ICCRA
02
三个原因
导致市场表现的两级分化
北京的集租社区项目在市场表现方面出现两极分化现象：部分项目出租率水平近乎满租状态，租金坪效也与同区域平均水平相当，表现出较强的市场竞争力；而另一面，小部分项目虽然开业时间超过1年，但从租金坪效和出租率水平来看，并不理想。对于同处「非需求锚定区域」的项目，运营出现两极分化的现象，主要有三个的原因：
■与需求来源地距离及交通接驳能力影响
北京大部分集租房项目都位于4环、甚至5环外，在EILT需求锚定区域划分中，基本都落在4级区域，即需求不旺盛的区域。距离需求来源地较远是天生不足，部分项目通过提供定时接驳班车解决项目到需求地或轨道交通站点，以缩短通勤时间和提高通勤舒适度来满足租户需求。比如，位于十八里店的首创和园繁星项目提供直达国贸CBD区域的班车；有巢国际社区润棠瀛海店则是提供班车到地铁5号线、8号线临近站点，来满足租户通勤需求。
上述项目尚能通过班车接驳方式减轻区位劣势的影响，但还有一些项目受区位所限，即使提供班车服务也无法触达需求来源地。比如在顺义区域的部分项目，距离望京等主要需求来源地距离太远，同样较难触达轨道交通站点，因此只能就近捕获区域所在周边5-10公里客源，但通常这些区域的有效租房人口厚度有限，这成为造成经营表现两级分化的主要原因之一。
■区配套完善度和成熟度
集租房项目往往位于发展未成熟的区域，相应社会配套设施也有待完善。因此，对于集租社区项目本身来说，能否提供较完善的内部配套，也影响到租户的去留和租住时间的长度。这里所说的社区配套，既包括社区内部配备的免费共享设施，也包括社区商业配套。
社区配套完善度和成熟度的决定因素取决于项目规划设计和招商两个阶段。一是规划设计阶段是否充分考虑了租户日常生活需求，从而进行相应的配套设计。另一方面，在招商阶段，如何应对“先有蛋再有鸡，还是先有鸡再生蛋”的选择，以更灵活的合作条件吸引商业合作，为租户提供更便利的生活条件，以实现出租率的拉升。
在众多集租房项目中，有巢国际社区润棠瀛海店的做法颇值得借鉴——1500平米的共享空间+6000平米的商业配套，完善生活设施。社区食堂为租户提供一日三餐的多一种选择，也会在租户下班归家时，在社区门口设置流动档口出售当日新鲜熟食，主打一个灵活和贴心，也使社区氛围更有温度。
■是否能找到锚定的「大客户」
租赁式社区往往规模大，动辄上千套的房源，拓展B端大客户形成筑底效应是必要之举。以首创和园·平谷人才之家为例，位于平谷区大兴庄镇白各庄村，区位优势不明显。但该项目作为政府招揽优秀人才的人才公寓进行配租，很快即实现满租。
而位于南五环附近的保利首开乐尚N+公寓更加市场化。项目运营团队积极主动出击，在项目开业前即长期与潜在大客户企业保持沟通，争取到锚定大客户的信赖，最终签订中国航天和亦庄人才安居等大企业，近4000套房源基本满租。
03
供给量少，对市场冲击小，
给存量物业盘活利用创造了市场空间
相较于租赁式社区供给快速增长的上海，北京集租房供给量相对较少，也对平抑市场租金起到至关重要的作用，但对其他类型产品未产生挤压效应，北京住房租赁市场各产品线稳步发展。值得一提的是，已供给的集体建设用地位置与已开业项目类似，落位大部分不在「需求锚定区域」内，因此也给位于1-3级「需求锚定区域」的存量物业盘活提供了难得的契机。
通过上述分析，可以看到北京集租房项目尽管目前仍存在供需区位错配、产业发展滞后等问题，但也对平抑了市场租金水平起到积极作用，同时为北京住房租赁市场注入新的竞争力量，有利于促进市场的高质量发展。集租房两极分化的市场表现也给未来新增项目带来选址、配套规划及客户定位等方面的启示。
从北京住房租赁市场整体供给看，集租房项目不会对成熟产业聚集区周边市场产生直接竞争，高端公寓、青年公寓等其他产品线仍有发展空间，这也为存量资产盘活提供了难得的契机。