对于住房租赁企业来说，除了所在区域市场的大环境变化外，自身的运营管理对于收益表现也至关重要。REITs作为主动管理工具，可以在多个层面推动收益率的走高。ICCRA通过分析美国的TOP5住房租赁REIT，总结出了这些企业在运营过程中提高收益的五大秘籍：租户流失率降低、租金收缴率提高、保险和物业维护等费用减少、拉动其他收入增长、依靠收并购获得可持续发展。
表 美国5只代表性住房租赁REIT
2024年Q1的市场表现
数据来源：Nareit；制表：ICCRA
01
Equity Residential（EQR）
EQR这只REIT的资产主要分布在美国核心热点城市大，如波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和南加州，并逐步扩展到丹佛、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和奥斯汀等地。
2024年Q1，EQR的每股营运资金（FFO）为0.87美元，比预期高出2美分；此外，同比竞争组群的收入增长4.1%、支出增长1.3%。
EQR在Q1的特点总结如下：
租户流动性创历史新低
这一指标意味着高续租率和低空置率。续租率为61%，同比增长4.7%。EQR的公寓周转率创历史新低，这表明租户流动性较低。租户流动性低，会较少的空置时间，也会带来更低的重新出租成本。2024年Q1的出租率为96.3%，同比上升0.5个百分点。
运营费用的涨幅有所减少
在经历了前几年的明显费用上涨后，EQR在2024年初的涨幅略有减少。EQR的运营费用上涨，主要包括物业维护、地产税和保险等费用。EQR在Q1季度内1.3%的增长好于预期，主要是由于公用事业和维修维护费用的减少，加上现场工资费用几乎持平；低流失率推动了维修维护费用下降2.2%，但该数字可能在未来几个季度增长。
财务表现强劲
租金收入和每股收益增长超预期。2024年Q1，EQR的租金收入达到7.05亿美元，高于去年同期的6.53亿美元。尽管如此，运营费用的增加仍对其整体利润产生影响。此外，Q1的每股收益（EPS）为0.56美元，超过市场预期。
持续性投资
租金收入和每股收益增长超预期。2024年Q1，EQR的租金收入达到7.05亿美元，高于去年同期的6.53亿美元。尽管如此，运营费用的增加仍对其整体利润产生影响。此外，Q1的每股收益（EPS）为0.56美元，超过市场预期。
02
AvalonBay Communities（AVB）
AVB在2024年第一季度的表现超过了预期，并为2024年全年的业绩表现奠定了良好开端。
AVB在Q1的特点总结如下：
财务表现超预期
AVB在Q1的每股营运资金（FFO）为2.73美元，超出了分析师预期的2.65美元，主要得益于高于预期的净运营收入。
为全年预期收入奠定良好的开端
由于在Q1强劲的租金和高出租率，与市场可比竞争对手相比，预计AVB2024年的收入增长将持续增长，因此AVB将收入指标上调50个基点至3.1%。
强劲的出租率推动收入增长
AVB在Q1末的入住率为95.9%，虽然相比2023年Q1的96.1%略有下降，但AVB首席运营官Sean Breslin指出，得益于AVB在核心城市和南部加州阳光地带区域的布局，AVB的高位出租率势头至少可以维持到2025年。
租金增长预期
Breslin表示，随着入住率的提高，公司预计Q2租金增长将达到3%，全年有效租金变化将在2%左右。
热点区域带来强劲的市场机会
2024年AVB在南部加州阳光地带区域的新增供给约占总供给量的3.8%，这一布局给AVB带来了较高的出租率。鉴于目前该区域物业价值有所下降，AVB计划趁此时间点，以地位价格购买物业。
03
MAA
虽然受到市场新增供给的冲击影响，但MAA在Q1的业绩总体符合预期。尽管MAA新入市项目的租金同比下降了6.2%，但MAA的续租价格增长了5%；出租率为95.3%，其租金收缴率表现超过预期，净拖欠率不到总租金的0.4%。总体实现了1.4%的收入增长。
MAA在Q1的特点总结如下：
就业增长为抵御新供应项目的
竞争提供缓冲
在美国阳光地带的区域市场，新增租赁住房项目规模明显，不过MAA认为大都市的就业增长和人口迁入会继续，为抵御新供应的竞争提供缓冲。此外，由于利率水平高企，许多租户会选择留在MAA的公寓，而不是购买房屋，因此MAA的租户流失率继续保持低位。
通过收购方式，增加并优化投资组合
通过收购增加投资组合通常对于REIT来说是有一定的难度。但MAA的总裁兼首席投资官Brad Hill表示，公司今年仍将完成约4亿美元的收购目标。Hill表示，MAA在过去30年中在太阳带地区买卖物业的记录应该有助于其在交易进入市场时获得新交易。比如近期，MAA以8100万美元购买了北卡罗来纳州罗利一处306间的off-market的物业——一处刚刚完工且投入运营的BTR（为租而建）的物业，目前处于首次出租阶段，入住率为49%，预计将在2025年中到下半年进入运营稳定期。
充分利用新建开发机会
MAA于Q1在北卡罗来纳州夏洛特启动了一个302间规模的新建开发项目，并预计于Q2在凤凰城再启动一个345间规模的项目。两个项目预计将在2026年中期进行首期交付，并实现中期6%的稳定NOI收益，与MAA当前正在运营中的其他新建开发类项目保持一致。MAA在Q1合计投资了约4400万美元的新建开发项目，目前的新建开发项目总计2617间规模，成本约为8.66亿美元。
04
UDR
UDR在Q1公布了其稳健的业绩——运营总收入和和净运营收入同比增长分别为3.1%和1.2%，环比收入增长0.4%，均略高于预期。
像其公寓REIT同行一样，UDR在4月底的2024年第一季度业绩中指出经营条件好于预期。
URD在Q1的特点总结如下：
提高租金比一直保持高出租率更为重要
UDR运营高级副总裁Mike Lacy在电话会议上表示“与2023年Q4相比，因为租期优惠平均减少了约半周时间，今年Q1的租金增长提高了260个基点”。像其他REIT一样，UDR在2023年下半年因释放大量优惠政策导致租金水平下滑。今年，为了应对Q1的租赁淡季，很多公司继续以降租金来提高出租率水平。对UDR来说，持续的就业和工资增长带来的强劲需求，以及稳步提升的续约率（2024年4月份续约率同比高出约400个基点），使其能够将出租率保持在96%以上，但未来几个月预期出租率水平会有所下降（大约下降10到20个基点），主要由于UDR会采取措施略微提高租金水平。
通过租户活动创新，拉动其他收入增长
随着Q1租赁市场的回暖，UDR继续通过其他收入的增长（增幅为10%）来增加总收入，目前其他收入占总收入的10%。这里，其他收入的增长主要来自于各种租户体验项目的创新。通过UDR的专有数据中心和过去7年积累的数百万数据源，UDR发现50%的住户流失是可控的——那些有正面体验和评分的租户续租率比那些有负面体验的租户高出20%。基于此，UDR对与租户的每一次互动进行跟踪和评价，并在业务方式上进行转型，从交易性质转向关注客户的终身价值，希望将续约率提高到行业平均水平即50%以上，从而带来1500万到3000万美元的额外净运营收入。
05
Essex Property Trust （Essex）
与其他REIT情况类似，Essex在Q1的市场表现好于预期，也是受益于租金拖欠情况的好转。Essex在4月份的报告中称，其核每股营运资金（FFO）超出预期0.09美元，超出预期的主要原因是收入增长更高，这部分在0.09美元中贡献了0.06美元。受这一强劲开局的推动，Essex将运营总收入的增长上调了55个基点至2.25%。
Essex在Q1的特点总结如下：
租金收缴率提高，预期收入上调
在Essex将运营总收入增长上调的55个基点中，拖欠租金的改善占据了其中的40个基点，预计全年拖欠租金占计划租金的1.1%，充分体现了REIT作为主动管理工具的作用。此外，截至4月底，Essex的入住率为96%，即将进入了全年的租赁旺季，投资项目组合的优惠平均仅为3.5天。
供给量有限带来的运营利好
Essex大约5%的项目位于科技企业聚集区，所以，当该行业面临困境时，尤其是在北加州市场，公司会感受到明显影响，毕竟科技类高薪行业的就业增长不会在短期内有所改善——而这通常是加速住房需求和租金增长的关键因素。不过庆幸的是，在这些区域，新建租赁住房较少，尤其在北加州和西雅图市场，这对Essex的运营表现有显著利好。
高利率环境，减少了租户流失率
在高利率环境下，购房成本的上升也有助于Essex，在其主要布局的市场中，购房的中位价格是租房的2.5倍。由于购房而导致的租户流失率从历史上的约12%下降到今天的5%。
通过合资方式实现持续增长
由于资产交易市场低迷，Essex转向通过合资方式进行收并购以实现增长。根据公告，Essex在Q1收购了合作伙伴在一个价值5.05亿美元的投资组合中49.9%的股份，该投资组合由四个物业组成，预计在2024年将产生近200万美元的运营收入。
备注：文中部分数据来源于Multifamily Dive