本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：余文婷。
近日，东呈集团联合空间秘探举办的“更懂生意的改造”主题老店翻红计划3.0西部峰会在成都举行，共探存量市场蓝海中的战略机遇和实践路径。随着酒店增量市场日益饱和，酒店存量市场显露出更多机会，掘金酒店存量市场成为众多投资人跃跃欲试的项目，但要如何实现投资翻“红”也是众投资人面临的难题......
加码西部，东呈携老店翻红计划3.0盘活存量市场
“现在，西部的整个大开发是站在整个国家的战略层面。西部地区具有70%的国土和27%的人口，是未来国家战略发展一个必不可少的重要区域。”亚洲旅宿大数据研究院中国区负责人高松元指出，在西部大开发高质量发展的新阶段与新格局下，酒店投资迎来连锁扩展和存量改造的黄金期，有望引领行业内外对西部市场的重新评估与关注。而东呈正是瞄准了这一机遇，此次峰会的举办，亦体现出其对国家西部大开发战略的积极响应，以及对西部酒店行业巨大潜力的精准把握。
相比于华东、华南地区来说，西部市场地域特点更强，文化差异较大，不熟悉的酒店产品进入容易水土不服。不过这对东呈来说，应该问题不大。早在几年前，东呈就已经在西部悄然布局，以大众市场为切入点，把推动西部地区酒店行业的高速发展作为实际目标。所以，东呈在西部市场已奠定坚实基础，且基于过去十几年的沉淀，东呈主力品牌广泛渗透一至五线城市，对全国不同区域的存量酒店现状有了深刻而全面的摸底。因此也积累了大量的样本，对酒店改造已形成系统化方法论，目前，东呈入局酒店存量改造市场已经第四个年头，从老店翻红计划1.0“从有到好”的探索，到2.0是“从好到优”的深化，再迭代到3.0进一步完成“从优到强”的战略升级，通过为行业提供老店升级改造一站式解决方案，已助力超400家老店顺利实现业绩翻红。
东呈此次加码西部市场，不仅是为了抓住西部地区经济快速增长带来的商机，也是为了利用自身在酒店改造和运营方面的丰富经验，通过老店翻红计划3.0“更懂生意的改造”，来推动当地酒店行业的转型升级，构建更富有竞争力的西部旅宿生态。
酒店存量是块大蛋糕但不好切...
今年以来，旅游业加快复苏，大众出行意愿强烈。据京东大数据，“五一”出行人数达2.3亿人次，景区门票成交数额增长480倍。旅游业的利好同时也带动了酒店需求，但是现阶段，大批经济型酒店却面临着物业老化、产品同质化等问题。《中国酒店集团及品牌发展报告》显示，我国经济型连锁酒店数量为46425家，客房数为2531493间。其中，现有连锁品牌在5年以上没有装修的比例高达51%，单体酒店更是高达60%。经济型酒店是作为旅游出行的刚需，是我国酒店行业的基本盘，该类酒店的存量升级改造问题，直接关系到我国酒店行业的高质量发展。但是，对于大部分中小酒店集团和单体经济型酒店，却没有足够的资金来进行系统化的客房改造，且面临如何将旗下酒店进行标准化和成本控制问题。由此可见，酒店存量市场是块大蛋糕。
当然，盯上这块大蛋糕的人也不少。2017年横空出世的连锁品牌OYO酒店针对单体酒店市场推出了存量改造方案；成立于2019的轻住为国内存量单体酒店，提供线上线下的全面升级改造及运营管理服务；维也纳酒店针对存量市场推出了维也纳V5.0；洲际旗下酒店品牌voco 也瞄准改造存量酒店这一风口，期望品牌不仅会面向新建项目，也能改造一些优质的单体酒店，为其赋能......
但在存量市场成为风口的初期，存量改造与翻牌，常常划上等号，无需花费太多成本，甚至只需要改一改招牌与内部软装，就是所谓的“存量改造”，却忽略了深层次的结构与服务质量提升，这样的存量改造存在巨大弊端。早期不少酒管品牌就因为过于急功近利，采用激进粗暴的翻改方式，最终未能实现持续发展。可见，酒店存量市场是块大蛋糕，但并不好切，需要改造方以更专业的水准及更长远的目光为投资者做切身考量。
相比之下，已经在存量市场深耕第四个年头的东呈已助力超400家老店顺利实现业绩翻红，陪伴超700位投资人走出经营困境。而东呈之所以能在存量改造市场脱颖而出，越做越好，是因为东呈与这种短期粗暴的翻改方式走的是完全不同的道路。东呈推出“老店翻红计划3.0”，在实现酒店升级改造更好更优的基础上，从投资人的长期利益角度出发，围绕着“更懂生意的改造”，通过构建强大的改造全生态，来完成对酒店改造自上而下的赋能升级，助力酒店的长期经营，进入资产管理的良性循环，帮助酒店不仅“翻新”，更要“翻红”。那东呈“老店翻红计划3.0”具体是如何帮助酒店改造“翻红”，成为行业瞩目的焦点？据空间秘探观察，主要是依靠以下优势。
其一，大品效。两大头部品牌改造样本足、回报稳。不管是做增量还是做存量，核心关键都是投资结果，能不能挣到钱？什么时候回本？投资结果是否具备确定性至关重要。由此，东呈推出城市便捷和柏曼两大头部品牌作为酒店改造产品。一个是已经在大众商旅赛道上驰骋18年的国民优选商旅酒店品牌，超1600家在营店，致力于高溢价改造，以“再多一点”的品效逻辑出发，做高品质、优造价、低成本、强溢价改造，把每一分钱都花在溢价点上，确保极高的性价比；一个是大众存量酒店改造头部品牌，已帮助400家门店顺利改造实现翻红，致力于稳回报改造，从“以终为始”的品效逻辑出发，以3年回本为上限，做投资回报可控，收益平衡高质发展的改造，为酒店业务的长期发展奠定坚实基础。
从已开业数据来看，双品牌均实现高溢价、稳回报，其改造项目基本能在三年内回本。如去年上线的城市便捷酒店桂林虞山桥叠彩山香格里拉店，75间客房整体改造成本150万，改造后综合ADR提升110元，近期综合REVPAR超215元。还有原广东潮州古城牌坊街一家8年单体酒店，选用柏曼品牌重改，76间客房整体改造金额350万，改造后综合ADR由原价168元提升至350元以上，改造后综合OCC提升至98%，预计回报周期1.5年。
其二，大流量，依托会员大流量底盘、网格化动态流量扶持和CPS月租模式补流量、追满房。出租率的提升是衡量改造成功与否的关键指标，然而一个无法回避的核心挑战在于选址的不可逆性，如何解决这一痛点，是改造方要面对的重点问题。与一些只做前期改造、不做后期维护的酒店品牌不同，东呈集团不仅为改造店提供品牌运营帮助，还通过两大方面“帮每一家改造店把流量再做一遍”，保证其高出租率。一方面，会员渠道和OTA渠道互补经营，帮助门店扩大流量池。据官方数据，目前东呈会会员数高达8800万，过去四年会员复合增长率22%，会员间夜占比55%，核心会员复购率处于行业领先水平。庞大的会员规模与较高会员忠诚度均可为改造门店提供超强流量扶持。此外，每家改造店都配置优秀流量操盘手，通过网格化营销抢占公域流量，为满房目标做特别流量赋能。另一方面，是“老店翻红计划3.0”的日租+月租双模式互补经营，联合贝壳平台开展CPS月租模式，进一步提升门店满房率，为门店淡季提升收益保障。
其三，大资金，以更懂行的专业金融服务提供资金支持。谁都知道存量改造市场好，但资金问题是挡在前面的一座大山。许多投资人抱怨道，疫情三年，手上资金有限，没法对现有酒店进行升级。针对这一问题，“老店翻红计划3.0”推出极具针对性的金融服务产品改造升级贷：融资金额最高1000万、贷款比例最高100%、还本宽限期6个月，且最长有5年的贷款期限，相比目前市面上大多融资产品3年的贷款期限，更大程度上减轻了投资人的投入压力，为投资人构筑稳健融资模型。
最后，强智造，通过装配式改造，结构化降本增效。对于大部分中小酒店集团和单体经济型酒店缺乏自建供应链体系，而市场上的装修公司通常不按装修进度来，“延期”是大概率事件，升级装修风格也不知如何敲定，整个改造过程中也不透明，总价不可控。为给投资人吃上一颗“定心丸”，老店翻红计划3.0的装配式改造，通过数字化营建、产品域模组、机电域控制3大核心技术并驱，规避了传统改造中的诸多痛点和雷区，在保证品质和体验前提下，结构化降低投资成本，缩短工期，改造升级更胜一筹。
据了解，装配式改造最大优势之一是工厂化生产模式，现场组装，将客房拆分成一个个“模块”，由工厂定制，现场只进行乐高式的安装，根据不同物业和房间大小，选择匹配的模块进行拼装，解决传统作业多工种配合的痛点。
此外，装配式EPC模式集设计、采购、施工造价三位一体，实现了预算价即结算价，通过规模采购，施工全程监控，不用担心总价、工期不可控问题，让投资人既享受到效率加持，又大幅节约成本。据了解，在装配式和数字化算法能力的加持下，城市便捷酒店2.0改4.0的招标工期节省了40%，进一步缩短投资回报周期。
什么样的酒店存量改造才是好的投资模式
目前来说，存量改造已不是什么新鲜词，越来越多酒店品牌躬身入局，企图在里面分一杯羹。因此，对于投资者来说，在琳琅满目的产品中找到适合自己的酒店改造模式至关重要。综合来看，什么样的酒店存量改造，才是好的投资模式？
/ 长期主义
曾经有一句话，叫做“站在风口，猪都能飞起来”。当下，酒店存量改造似乎就是这个风口，但是从诸多失败案例来看，脑袋一热只追求短期的利益将摔得很惨。想穿越周期波动、实现可持续盈利，需要综合考虑包括投资额、收益、成本在内的整个投资回报期，坚持长期主义，才是后疫情时代更为理性的做法。
本质上，优秀的存量酒店改造项目，不仅是简单的空间翻新，更是理念与策略的深刻革新，和对未来发展的前瞻布局。东呈集团创始人、董事长程新华曾对媒体说道：“酒店要用工匠精神、长跑精神去对待产品和服务。”东呈集团的长期主义不仅是其核心价值观的体现，也是其在存量领域的行动指南。在改造方面，东呈以产品作为永续根基，用心打磨产品的每个细节，提升服务的专业品质，保证酒店改造后品质稳定。而稳定的产品质量同时又为酒店带来良好口碑，叠加东呈的流量扶持，以此正向推动酒店投资的稳定性与持久性，以更懂生意的改造来实现“细水长流”式发展。
/ 立足市场
好不好，市场说了算。中国消费市场已升级至3.0时代，存量酒店也需要顺应需求变化迭代升级，围绕消费需求所进行的改造升级将是存量酒店降本增效的起点。存量酒店改造的最终目的是为了让老旧酒店重新获得生命力，延续市场竞争力，从而取得更好的经济效益。
目前来看，大众市场依旧是酒店市场主力军，经济型酒店是市场刚需。而大众市场的核心诉求无非两点：一是合理价位下再多一点；二是要求品质稳定、保持一致。据同程研究院数据，Z世代青年的住宿平均消费水平只有175元/间，Y世代只有196元/间，且在酒店选择上，经济型和舒适型酒店占比显著，分别达到60%与54%，这一趋势不仅凸显了性价比在决策中的重要地位，也指明了行业发展的关键方向。
在此背景下，老店翻红计划的改造产品之一城市便捷酒店，一直致力于大众赛道，尤其锁定千禧一代人群，精准把握年轻消费群体对“睡眠”与“高性价比”需求，打造出既符合经济预算又不失品质感的住宿解决方案。在改造上“更多一点”的品效逻辑，更是彰显出品牌对市场趋势的敏锐洞察，也是对消费者核心诉求的直接回应，极大增强了改造后门店的入住体验，有力提升门店口碑。
/ 资产增值
酒店作为投资产品，投资回报率固然是其重要的一方面，但酒店能够独立创造消费价值、资产价值以及投资价值的能力，做到保值增值，更为重要。好的酒店改造在带来高回报的同时还能提升市场核心竞争力，实现自身价值增长，原本可能市值100万，改造后可能翻个好几倍，后期不想做酒店想换个赛道，转手出售还能赚一笔。而酒店改造考虑加入大型酒店集团是提升酒店资产价值的有效策略之一，通过利用集团的品牌影响力和集团的资源网络，如采购系统、先进的营建技术和广泛的营销渠道，大幅提高酒店市场竞争力，降低运营成本，提高收益，从而增加酒店的资产价值。
如东呈老店翻红计划3.0采用城市便捷和柏曼两大成熟主力品牌作为改造产品，拥有超强下沉能力，在一至五线城市已建立极强的用户心智，能为门店吸纳更多“自来客”。同时还为改造店配备优越的资源，并专设存量运营督导机构，为门店提前委派有丰富筹备经验的店长，运用集团专门为改造门店而设的成熟、科学门店运营工作指南，以扎实品牌＋专业运营切实提升门店市场竞争力。
据了解，今年东呈集团将倾心打造10个标杆样板的翻红明星店，以深厚的经验、可落地的改造方案和全生态赋能，来助推老店翻红。此时加入“老店翻红计划3.0”，无疑是个资产增值的好时机。
综上，酒店存量市场目前虽然蓝海一片，但并不意味着酒店改造仅凭一腔热血就可以做好，如何选择装修风格、如何控制成本、如何吸引客流等等，每一步都是一道难题，都需要更专业的考量，用长期主义眼光规划运营。期待未来存量市场能够充分发展，越来越多改造酒店能够实现翻“红”！