就在近期，大家都在想着救市的操作还会持续多久，而首付和利率的调控已经是顶层设计了的，而不少城市已经开始跟进了，其中广东有19个城市出台了配套政策，可以说涵盖面非常广了，但是可惜的是，一线的广州和深圳暂时没有这个行列之内，截止目前还没出台具体的执行操作。
而且我们之前也已经聊了，单纯的依靠降首付和利率很难完全持续性的拉动楼市的回暖，虽然短期会有效果，但是还没能从根本性去提升大家的购买力和预期，对一线城市来说，现在连限购还没完全的一撸到底，其实也就是这轮的调控还没有完全结束，后续肯定还会继续配合挤牙膏式的松绑，就像降低落户门槛、松绑限购社保年限、降低利率首付等等，而像取消限购而言，按现在的走势来说，一线现在的政策还是比较保守的，背后的原因其实也不难想象，一个是这两年上千次的调控政策，从三四五线，到一二线都有涉及，但是一线还是担心政策松绑太猛，用力过大后市场大起大落，所以从广州松绑开始就是挤牙膏式的小心翼翼。
因为一线是不愁购房需求的，以前被压抑的很猛，现在如果一撸到底，可能短时间会产生大量的购房需求甚至全国的购房者的涌入，而如果又重新短时间刺激房价大涨，再度扩大杠杆和泡沫的老路的话，那肯定是不被允许的，因为现在是要软着陆的稳房价，而房价可以慢慢的阴跌，但是对销量来说不能腰斩式的下滑，因为新房如果卖不出去了，就很容易造成土拍端的低迷甚至更多土地的流拍，而新房堰塞湖的操作也让房企非常难受，美债的偿还一旦违约一次那就是暴雷了，流动性的风险也就在暗地中激流勇进了。
就像对现在的房企来说，只要是能卖出去手上的房子，即便是以价换量也是非常愿意的，但是过去是不让明面降价，因为备案价在，而备案价管控没那么严格后，老业主又开始闹腾了，说开发商降价影响了自己买房的价值，要求退差价或者直接退房，开发商也是进退两难，不降价资金回流困难，降价的话又是困难重重，因为明面的降价也会影响到后续地价的土拍，这对地方来说就是不太能接受的，所以国资如果后续下场收房，估计也是用折扣价进行收购，因为开发商需要的是现金，而不是手上一直的新房库存。
当然大家原本以为如果降价亏掉首付后会有很大的风险，但是其实从现在来看，不少城市的房子也跌掉了首付，但是很多人并没有出现大规模的断供，甚至反而激发了大家提前还款的想法，说明亏首付还不是现在这些老业主的底线，只要还有个房子能交付，只要还想保住自己征信的人，都不敢轻易断供毁约。现在断供的多数还是被逼无奈，像烂尾一直不交付的、失业或者家人生重病的等等原因，但是烂尾的项目虽然体量不小，但是相比全国的新房项目还是少数的，所以真正的断供人群大家感受并没有那么深，至少工薪阶层还有个班上的，不会轻易去断供，否则大家可能看到很多外围小区或者老破小那就都是法拍房了。
所以有人也调侃到，如果现在的新房都卖出去到个人业主手上，那是真正的软着陆，如果房子都砸在开发商或者银行手上了，那叫硬着陆。当然，现在还是在全力的去库存，降低购房门槛也就是为了让刚需们开始的压力小一些，而软着陆当然没有想象中的那么容易，卖地的时候可以左手倒右手的土拍，但是卖房的时候，需要的是个人业主真金白银拿出来，还得交各种税，那肯定是要个人自发的进行，不然的话，除非是发钱给大家，可能更多人会考虑入手了。
而且，大家现在也都清楚，现在是一线虹吸二三线，二线在虹吸三四线，过往像深圳这种房价快速上涨的城市，还是有不少炒作的氛围在，毕竟，经营贷的使用曾经是非常普遍的，为了多买上一套房，找人资格进行打新、离婚套资格等等操作层出不穷，其实都是为了追逐房价上涨的利益而已，而原本希望一线上涨带动周边城市上涨的希望也破灭了，现在都是虹吸而已，想外溢福利是非常困难的事情，就像泥菩萨过河一样，自身都难保，还拿什么互保呢。
所以从现在的整体情况来说，现在就是政策出台后，房企、二手业主和媒体都嗨皮了一波，因为政策期是窗口期，总会有接盘侠进来买入，当然现在没有以前那种政策一出就涨价的操作，现在多数还是维持低价或者再降价的操作，集体涨价的现象已经被打脸了，很难实现，像西安的小区甚至还集体护盘，做了房价涨价的五年计划，还不让同小区的业主低价我去卖房，只要有人低价挂牌了，甚至直接要求别人下架或者隔离他人。但是结果还是不会陪业主演戏，该降还是降，挂牌低的反而趁着机会更早落袋为安套现了。
而从克而瑞的数据来看，在5月13-19号的这周，全国65个重点城市的成交面积为330.89万平方米，与上一周是基本持平，不过跟年内高点的3月和去年下半年周均水平分别下降了4%和10%，很明显，楼市的销量还是有微微回暖的，但是没有想象中的那么大，当然，新政是517才出来的，这周和下周的数据可能会更加真实一些，大家也要更加关注。
而在二手房层面，14个监控的二手房成交面积为146.92万平方米，同比下降了18%，环比是下跌了24%，比4月的周均下跌了17%，可以看出来，二手房的销量成交其实是在持续走高的，因为就是依靠以价换量的操作，价格优势的方面在新房后续降价后优势也减弱了一些，所以这次的降首付和降利率对二手的影响肯定没有新房这么大，二手对地方的贡献度是更加有限的，因为单纯靠税收增益，肯定不及新房的各项收益，因为新房土拍创造的价值直接给到土地财政的增加能力是二手房不能给到的，当然，新房烂尾的影响还是比较大的，除非是大的国央企和现房，像民企和期房的这种项目，不少人还是会嘀咕一下是否要急着去买，毕竟，这种民营房企暴雷或者烂尾的可能性还是挺大的。
如果大家非要现在上车的话，一定要评估好自己的收入稳定性和风险，对新房层面，尽量不买期房，因为七八月还是房企偿债的高峰期，活下去都是问题了，保交楼的质量大家自己心里也要打个问号；而对二手房而言，也可以继续还价，现在市场还是买方市场，业主心态是偏弱的，没有过往强势的感觉了，而政策给到的低利率其实也就是给大家降低了一些利息成本而已，相对于房价的下跌，利息可能只是一个小头而已，而且100平的房子，即使是下跌1000块一平，那也是10万块了。
而且短期内想继续下调利率的可能性也比较小了，就像LPR已经好几个月不动了，也可以看出银行不想给老业主继续让利了，现在就是纯粹希望吸引新人入市买房，先进来买房再说，后面如果要变动利率那也不是不可能的，所以一定要建立在自己购房需求上再决策，不要被市场回暖的气氛裹挟着去买入郊区或者便宜的房子。
现在对普通的刚需是比较有利的，至少国资如果下场收房后，保障房的供应势必会加大，那时候，即便是不买房，也不担心没有房子居住，而且随着人口的减少，不结婚和不生孩子的年轻人更多了，对学区的需求其实也是在比较明显的下行的，高考还要在2034年到达高峰期，之后就不会像现在这么内卷和激励的，如果因为首付降低到15%就满杠杆上车，虽然你是有房的，但是往后的生活会比较痛苦，量力而行还是买房的初心。
