精美装修、家具崭新、价格低廉的出租公寓背后，可能是甲醛等有害物质超标，这样的房屋被称为“串串房”。“串串房”进入市场，成为危害租客们健康的隐形威胁。怎样能避免租到有害物质超标的“串串房”？如果不慎租到这种房子，该如何维护自己的权益？5月27日，北京海淀法院发布一则案例对此进行释法，出租方提供的房屋空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合正常居住标准，构成违约，承租人有权解除租赁合同，出租方应退还租金及押金。
何静（化名）诉称，其在毕业后通过爱居公司（化名）看中一套56平方米的一居室房屋，该房屋地理位置优越、装修风格精美，更有吸引力的是月租金比市面上同等面积的房屋要便宜好几百元。其决定租下这套房屋，并与爱居公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定租期为2022年6月至2023年6月，每月租金5200元，押金5200元，每季度支付。当天，其将三个月租金及押金支付给了爱居公司。次日，其搬入该房屋居住。入住半个月后，时常感到头痛、呼吸道过敏不适。经与爱居公司沟通后，何静委托鉴定机构对房屋内的空间质量进行鉴定，结果为该房屋甲醛、苯、总挥发有机化合物TVOC不符合标准。于是其要求解除合同，交还房屋钥匙，退还全额租金。
2022年7月，何静搬离该房屋，并将钥匙交还给了爱居公司。但是爱居公司拒绝了其全额退款的要求，认为何静是因为自身的原因提前解除租赁合同，仅同意退还剩余租金。因与爱居公司协商未果，何静将爱居公司诉至法院，要求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2022年7月解除，爱居公司返还房屋租金15600元、押金5200元，共计20800元。
爱居公司辩称，不认可何静主张的甲醛超标鉴定结论，2022年8月，公司又找专业机构重新做了鉴定，报告结果显示是合格的。何静提前解约行为构成违约，应按合同约定扣除其押金作为违约金，仅同意退还何静预交的剩余2个月租金。
法院经审理认为，何静和爱居公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应当根据合同约定履行自己的相应义务。根据合同约定，爱居公司应当交付符合正常使用要求的房屋。
该案中，何静提交的检测报告虽系其自行委托，但检测机构具有相应资质，且爱居公司亦未提交证据证明该次检测程序、方法、依据等存在瑕疵等其他足以推翻该检测报告的相反证据。爱居公司再次委托鉴定时何静已搬出涉案房屋，被鉴定对象的客观条件已发生变化，鉴定结果的准确性无法保证，故法院对何静提交的检测报告予以采信。
根据何静提交的检测报告，爱居公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合标准，不符合正常居住条件，爱居公司已构成违约，何静有权依法解除租赁合同，爱居公司主张何静构成违约于法无据，应退还押金5200元。
关于何静主张爱居公司退还全额租金，法院经审理认为，合同解除后的剩余租金，爱居公司应予退还，爱居公司对此不持异议。就合同履行期内的租金，虽然涉案房屋内空气不合格，但涉案房屋仍具有一定使用价值，何静在合同存续期间仍获得部分居住使用利益，故爱居公司对上述期间的已付租金仅负部分返还义务，返还金额由法院综合考虑室内空气质量不合格的程度、何静实际遭受的损害后果、居住时间的长短、何静的年龄及健康状况等因素酌情判定为2000元。
最终，法院判决何静与爱居公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2022年7月解除，爱居公司退还何静押金5200元，租金12400元，以上共计17600元。
【法官说法】
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，爱居公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合标准，不符合正常居住条件，爱居公司已构成违约，何静有权依法解除租赁合同，并向爱居公司主张赔偿损失的违约责任。
在此提醒，各位租房客在租房时要擦亮眼睛，遇到装修家具崭新，价格却低于正常标准的房屋要提高警惕，可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具，在租房前进行测试；在签订租赁合同时，可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定；如果不小心租到了有害物质超标的房屋，则出租人因未交付符合居住条件的房屋构成违约，承租人可以依法解除合同；同时，承租人要注意保存好证据，必要时可委托专业鉴定机构对房屋空气质量进行鉴定，以便维权。
文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/朱葳