前有央行“三箭齐发”（公积金利率下调、商贷利率下限取消、首付比例调低），后有“以旧换新”。
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为进一步激发楼市活力，刺激市场复苏，上面花大力气接连出台利好政策。
一套组合拳打下来，究竟是玩噱头，还是实实在在的利好？能将进入ICU的广州楼市救起来吗？
5.17新政初显
市场预期和购房情绪转好
先来说说，5.17新政后，尽管广州仍未发文落地，但市场已传来正面反馈。
据贝壳看房监测，新政后的首个周末，两天看房量直逼3万组 （5.18：15159人次，5.19：14001人次） 客户。换句话说，新政后平均每天有过万人加入看房大军。
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合富研究显示，新政当周一手来访环比上周上涨近15%，成交套数环比上涨近16%。
从首付比例，到利率水平的全方位宽松，无疑对购房者释放了巨大诚意。
市场预期和购房情绪转好，楼市基本面看强。
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广州100+个楼盘可“以旧换新”
但业主褒贬不一
而继家电、汽车等消费品之后，房地产也迎来“以旧换新”的热潮。
据相关机构统计，2023年以来已有杭州、安徽、淄博、济南、南京、宁波、郑州、长沙、南昌等超过30个城市表态，鼓励和推进商品房市场的“以旧换新”。
5月22日，广州也加入了支持“以旧换新”的行列！
从各大城市“以旧换新”的举措看来，大致可以分为四种模式，分别为：
三方联动模式（也称“联合帮卖”模式）、房企收购模式、政府收购模式和政府补贴模式。
广州采取的是三方联动模式，即由房企、中介机构、与购房者三方联动。
具体如何操作呢？
首先，购房者在开发商处选好新房房源，并签订合同，缴纳定金。
然后委托房地产中介机构通过流量倾斜、聚焦推广等方式优先售出旧房，加快换房效率。
倘若旧房未售出（一般规定是90天内），则退还新房认购金，交易中止。倘若成功出让，签订合同生效，缴纳定金转为首付款。
对置换客户而言，“以旧换新”至少有2点好处：
1、订完新房后等二手房卖出再签约，相当于“卖一买一”，减少置换客“买空”的风险；
2、中介优先大力推售置换买家的二手房房源，缩短换房周期。
首批参与“以旧换新”的中介机构有12家，新房项目共122个。
其中，越秀、珠实、中海、华润、保利等多个央国企开发商参与其中，项目价格跨度也很大，有单价1万+的项目，也有10万+的项目，覆盖多层次的购房需求。
参与到“以旧换新”的项目节选
对于这个“以旧换新”政策，房小擎也采访了几位业主，他们对目前广州的“以旧换新”政策，褒贬不一。
业主A：这可以啊，我的房子放了快一年，没有几个人来看，帮我做一下宣传是好事。卖成了再买新房，资金不会断档，也不用做过桥了。
业主B：说实话，这种“急卖旧房”肯定会被卖家砍一大刀的，中介会不间断试探你的出售底线。而且比方别人买房有7天交首付98折、30交首付99折，我们很可能享受不了这些优惠。这亏上加亏的，谁受得了。
业主C：没有卖不出去房子，只有卖不出去的价格。很明显，这政策出发点是帮开发商“去库存”，开发商、中介比购房者获利更多。个人认为雷声大雨点小，效果有限。
也有中介表示，这跟渠道分销差别不大，只是客户多了90天的资金缓冲期。
少年君认为，“以旧换新”政策尚在试水阶段，以后合作模式也从「开发商+中介机构主导」升级为「上级监督参与」？有增加额外优惠？或会不会像新能源车拥有金融贴息活动？让子弹飞一会，市场的反应还有待观望。
等等党依然不在少数
为什么他们不心动呢？
尽管利好政策接连出台，但不为所动的等等党依然不在少数。
为什么他们不心动呢？少年君私下问了我们的粉丝，他们给出这样的答案。
其一，这些观望的买家其实不是因为拿不出首付钱，而是担心没有稳定的收入来源。
过去房价是长期上涨，买到房就是赚到了，而且还能抗通胀，一举几得。
因此，月供过万元，还贷30年，这样的房奴比比皆是。
如今楼市进入下行通道，经济不太景气，甚至网上有个段子：每天睁开眼还能赶着去上班的，应该感到幸运。
看了看官方数据，才发现，这真的不只是段子。
4月份全国城镇调查失业率为5.2%，翻译一下就是 平均每20个人，就会1个会失业。
担心如果背上30年房贷后，有没有持续还钱的能力，担心自己会不会买了房收入下降甚至失业，担心买了房房价跌 幅比自己工资还高 ......
一旦失业和降薪的事情激增，未来的不确定性就会被放大。
在很多人眼中，这个时候还说买房子，就是老骗子，大忽悠了。
随着利好政策不断出台，新房实用率将会越来越高，今天的新房会被明天的新房打败。房价还在阴跌，以价换量是主流，更加不急。
其二，衡量之下，认为7倍杠杆，风险过大。
过去上涨周期，杠杆越大，收益越高。
但是收益和风险成正比，杠杆越大，风险越大。
3成首付，3.33倍杠杆；
2.5成首付，4倍杠杆；
1.5成首付，撬动近7倍杠杆，让你买一套房；
如果跟进首付比例调低政策，买二套的首付，比原先买首套的还低，间接增强了房子的金融属性，同时抗风险也随之增大。
当资产价格下降，杠杆会越降越高！
道理不复杂，100万的房子，负债70万，负债率70%；一旦房价降到70万，负债就变成了100%。
其二，楼市的主要接盘侠已经慢慢转向90后。
少年君采访了几个90后、00后，很多年轻人不愿意做房奴。
有的认为租一辈子房更划算，不愿为买房降低生活质量；
有的认为结婚生子不是必选项，自然婚房、学位房的需求就不是刚需；
有的父母辈已留下房子，认为有房住就行，无买房需求。
这次的新政，虽然是史上最强，但短期效果，很难“立竿见影”。
二手挂牌量还将继续增加
老破小还能不能买？
新政之后，广州二手挂牌量还将继续增加。
目前新房有媒体、中介集中造势，声量较大。二手房尤其老破小，在市场竞争中处于相对劣势位置。还能不能买？
答案是，可以。
关于老破小的行情，市场已经给出了回答。 目前， 不少低总价的老破小，几天内立马成交的，可谓是“逆风翻盘”。
截图来源：贝壳找房
这是一个明显的信号！
老破小，虽然房龄老、内部设施破旧、面积小、没有电梯、缺乏物业管理更，但不能否认其价值。
首先，地段值钱，位于市中心。
其次，因为房源面积小，所以总价低；没有电梯，没啥物业，所以维护成本低。
还有，一些老破小的租金回报率高，既然买房和租房的成本差不多，干脆买下来。
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从市场角度看来，经过最近一两年的房价下跌后，老破小的性价比和保值能力凸显，证明其并不是“垃圾资产”，而是“高性价比产品”。
所有的调控政策都只能实现降房贷利率等，都无法做到真正降房价。
少年君最后说一句，买房量力而行，不要强加杠杆上车。