磅新政齐出之后,这个礼拜的楼市,简直就是一场狂欢。

多地相继发布喜报,打开新闻,看到的都是诸如“成交上涨、忙不过来、房源不多”一类的说辞。

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新政对楼市有刺激吗?

毋庸置疑,肯定是有的,早先很多持币观望的买家已经预见到楼市会迎来“一波大的”,现在靴子落地,正是他们出手的时候。

那所有人都该趁此机会出手吗?

很可惜,事实也并非如此……

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本次新政总结起来为三个关键词:

首付比例降低、住房商贷利率下调、住房公积金贷款利率下调。

因此,我们能看到很多类似下方的的计算方式:

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看上去是很不错,首付也降,利率也降,简直等于白送钱,难免看得人心痒痒。

但要注意了,别忽略了一个基本事实:

总房款不变,首付少了,月供相应肯定会变多!

最后一计算,芜湖~买房总成本不一定下降!

以总价300万的刚需房为例,我整理了纯商贷和组合贷两种不同的情况,咱们不妨一起来看看新政前后的置业成本差异。

注:国家发布政策后,需要等地方具体落实,目前多地尚未出台新政具体解释说明,商业利率下限取消,暂按3.5%估算,一切以地方政策为准。

如果是纯商贷,单独看首付或者贷款利率,都是下调的,可是计算出来的结果却不尽如人意。

因为首付的下降,每月月供上升,最后的置业成本反而增加了100多万。

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但是组合贷就不一样了,在首付相同的情况下,由于商贷总额的下降,最后置业成本是实打实的在减少:

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所以,我给大家的第一个建议是:能用组合贷,就用组合贷。

不用过分担心后续公积金利率继续下调,根据此前的表述,以后的公积金贷款也会采取存量贷款随行下调的模式。

具体可戳下图回顾此前文章:

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如果在无法用公积金贷款,只能用纯商贷的情况下,难道我的置业成本只能上涨吗?

嘿,也不一定。

本次新政其实是有一个“不可能三角”存在的,即它无法同时满足低首付、低利率、低置业成本这三个特点。

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想要在纯商贷的前提下实现低置业成本的话,低首付的作用不是很大的,相对而言利率关键得多。

不信?

这是上文例举的情况,低首付+低利率=高置业成本:

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这是另一种情况,低首付+原利率,依旧=高置业成本:

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而这是唯一一个可以降低总置业成本的情况,即首付不变,利率降低:

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之所以会出现这样的局面,涉及到一个很基本,但很多人都忽略了的事实:

贷款,是要还的!贷的越多,要还的越多!

当年我读大学,正是学生贷最泛滥的时候,身边很多同学都以为自己在薅平台的羊毛,低首付甚至零首付就能买手机电脑,太爽了。

一个同学的经典名言是:“这可是天上掉下来的钱,不用白不用。”

或许现在不少人也抱着这样的想法,觉得新落地的政策一定要用满,不然肯定是浪费。

但事实已经明朗了,如果乱用新政,真的可能会增加成本!

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发现了吧,本次新政的针对性还是很强的。

如果你纯粹首付不够,但是收入高,有还贷能力,那你可以趁着低首付政策,大胆买。

如果你首付已经攒够了钱,但是还贷能力差,那你也可以等银行利率下调之后,放心买。

但如果你首付月供都不够,觉得新政可以解你没钱的燃眉之急,那很抱歉,我只能说你想多了。

务必牢记:新政是来刺激那些有钱买家出手的,不是来扶贫的。

没有还贷能力,一味加杠杆买房,只能让自己落入困境。

在我们后台,已经有相当一部分粉丝意识到了这个问题,并且提出了最适合他们的新政:

降利率、首付都是假的,只有降房价是真的。

无论是全款、组合贷还是商贷,房价的下调都能切实降低买房成本。

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在我们之前稿件的投票中,他们也明确表达了这样的态度:

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可我也要很遗憾的说,越是房价回调,越是让人们不敢买房。

这就形成了一个楼市悖论,房价不下降人们不买,房价下降了人们不敢买。

核心原因,还是在于经济。

楼市的经济上行期,出台的每个政策都会被大力解读然后使用,而在下行期,人们处于恐惧会下意识逃避政策的引导。

不如实实在在搞好产业,提高收入,增加就业率,人人都能找到好工作安居乐业,楼市自然会起来。

这个问题就更大了,今天先不做讨论,就本轮出台的三个政策而言,你觉得哪个更有效呢,欢迎评论区分享你的看法。

最后插播一则消息:

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