2024年,注定是房地产市场的一个重要转折点。

从4月30日政治局会议到“5·17新政”,从降首付、降利率到政府收房、收地,我们又一次见证了房地产政策的历史性时刻。

随着这样一个时刻的到来,我们认为房地产市场将进入筑底修复通道,从而带动整个行情逐步企稳。

那么,这是否意味着市场行情会就此逆转呢?

从历史的经验来看,市场筑底修复仍需时间,房地产市场每一次影响走势的重大转折,都是有时间延续性的。

鉴往知来,今天我们一起来看下,苏州(不含县市,下同)房地产行业进入高速发展期后, 影响行业走向的几个关键转折点。

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保增长,促消费的2009年

上世纪90年代后期,也就是98房改之后,苏州房地产市场黄金时代正式起航。

现在回过头去看,当时的房价属实是“白菜价”。便宜的房子七八百每平,贵的房子也就两三千每平。

但,对于当时的购房者而言,买房依然不是一件简单的事情。毕竟苏州在岗职工平均月工资,到2001年才突破千元大关。

而在这个期间,贷款买房、公积金贷款一系列操作得以推广,苏州商品住房销售总量一路保持大幅增长趋势。

2008年,受全球金融危机影响,我国经济增速下降,有效需求不足。

和现在相类似的是,彼时关于“房地产暴利时代结束”、“市场不支持高房价”的论调为主流论调。

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市场信心不足,是彼时经济和房地产市场共同面临的问题。

但很快,决策层开始喊出“信心比黄金更重要”的口号,税率双降,扩大内需、促增长的政策出台,“4万亿”计划出台,经济和房地产市场就被盘活了。

谁也没想到,2009年开始,苏州新建商品住宅市场一路上行,新房均价从七八千每平,直接涨至破万。

与此同时,伴随着苏州工业园区、高新区、吴中区、相城区的区域大开发,诸多全国性房企开始重点布局苏州,苏州几家本地房企也迈向成熟发展阶段。

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狂飙猛刹的2016年

2009年开始,我国经济快速升温,正处在快速城市化阶段的房地产市场也明显复苏。

到2010年,楼市进一步升温,部分城市出现投资需求占比过高、房价上涨过快的情况。

2009年-2010年,苏州新房均价涨幅超过了3成。

2010年下半年开始,重点一二线城市相继推出“限购令”。随后的2011年,新国八条、国十条等政策相继出台,都是为了抑制房价过快上涨。

也正是在2011年3月,苏州也开始执行限购令。于是,苏州这一轮次市场上行被强行刹车。

严格的限购条件下,这个阶段,苏州房地产市场经历了较长一段时间的横盘。

直到2014年,上一轮去库存开启,苏州取消限购。

这一年,关于房地产市场的主流论调又变成了,“房地产黄金时代结束,进入白银时代”之类。

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除了取消限购之外,宏观调整政策也开始全面放松,包括对首套、二套、多套认定上的放松,还有二套首付的降低,营业税免增5改2等。

当然,这一年市场行情也并没有立马向上。毕竟,市场情绪发酵需要时间。

2015年开始,以一线城市和苏州这样的重点二线城市为典型,新房成交量有了明显上行。

量变必定带来价变,2016年开始,苏州房价实现跨越式上行,市区新房均价开始向2万元/㎡迈进,平均地价也突破万元大关。

也正是在这一年,苏州、南京、厦门、合肥,由于新房行情火爆、房价涨幅凶猛,被业内称为楼市“四小龙”。

行情发酵到这个程度,新一轮调控也随之而来。

2016年8月,苏州恢复限购。2016年10月,苏州进一步加强房地产调控,严格限购的同时,还开启了严格的限贷、限价政策。

这一年,“房住不炒”四个字也正式被提出。

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"史诗级”救市下的2024年

虽然“房住不炒”的口号已经喊出,但实际上2016年的严格调控,也并没有抑制住苏州房价的上涨。

现在回过头来看,我们会发现,从去库存到房住不炒,全国住房市场这一轮供求关系的逆转,已经正式开启。

在限价、倒挂、供应结构变化等因素的驱动下,2017年-2019年,苏州新房去化快、房价稳涨的趋势依然未变。

2019年,苏州土地市场高热,各大售楼处人气火爆,新房即开即磬的现象频频出现。

于是,苏州房地产调控政策再度加码,严格“四限”标准下,苏州成为全国调控政策最为严苛的城市之一。

2020年是特殊的一年,因为这是疫情开始的第一年,也是三道红线正式提出的一年。

然而,无论是疫情还是三道红线,这一年都没有真正展现威力,苏州房地产行情依然处在高热期,甚至在高价地入市的前提下,房价结构性涨幅超过了15%。

很多人都认为,本轮房地产行情下滑的分界线是2021年。但实际上,从三道红线提出开始,这一轮房地产市场的阵痛就已经开启,只是被疫情转移了视角而已。

2021年下半年开始,全国房地产行情全面走低,苏州也开启了新一轮市场分化。

谁也没想到,这一次的市场下行,会伴随着如此的阵痛。

因为,房地产市场的这一轮调整,是直指市场主体的,三道红线的政策目标就是为了主动刺穿市场泡沫。

所以我们看到即便市场热度骤减,市场危机显现。前两年关于化解危机的表述,依然也仅限于保交楼、化风险,基本都是托而不举。

这两年多的时间里,各地陆续放松房地产市场调整,但市场预期难以扭转,新增需求不足,反而带动了新房、二手房市场存量压力全面凸显。

直到2024年4月30日,政治局会议关于房地产市场终于有了新的表述:统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

这实际上,就是新一轮库存化解的开端。于是我们才看到了5月17日的所谓“史诗级”救市动作。从动作上来看,无论是首付比例还是利率,都将降至历史性低点,而政府收储住房和土地这件事,也是前所未有的。

可以明确的是,本轮救市一定会有成效。但从历史经验来看,这个成效还需要一定的时间才会全面显现。

当前这个转折点,对于整个房地产市场而言,最积极的意义在于情绪的转化。只有预期改善,信心提升,观望需求才会慢慢入场,房地产市场才能逐步企稳。

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回顾市场每一次转折点,我们可以看到房地产市场从发展成经济支持行业以来,每一轮行情调整都是跟经济发展密切相关,并靠政策破局的。

毫无疑问,我们已经站在了新的转折点之上,但历史,终究不会是简单重演~

引用数据及观点请注明来源:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)

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