![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
《》受到广泛关注,很快阅读量就超过10万。大量网友参与互动,催更环二的也不少。
现在市区篇给大家补上。
上海市区成熟度高、资源发达,居民幸福指数已经很高。
但是千人千面,总有一些群体不太如意。市区发展过程中,也不总是一帆风顺。
01
虹口区
虹口,最让人意难平。
北四区中,虹口一直以老大自居。
最直观的就是房价。1997年时,四川北路、鲁迅公园附近房价高达8000元/平,比大宁贵两倍。
再往前,虹口也是举足轻重,这里诞生了中国第一部电话、第一盏电灯、第一家正式电影院、中国第一家书局等等。
现在虹口的经济情况被许多郊区超过,不少居民唏嘘不已。
虹口的问题环二之前讲过多次(《》),核心是居民密度过高,动迁困难,导致改革开放后没抓住机会。
即使到目前,虹口的人口密度依旧全市最高。
虹口不仅人口密集,老龄化也最严重,60岁以上老人占比超过44%,全市最高。
其他区域都在大拆大建引入新的产业时,虹口只能干着急。北外滩搞了20多年,只建成了东大名路以东窄窄一条线。
其实经济下滑不是最让人遗憾,上海不一定各个区域都负责赚钱,有些区产业少一些也无所谓。
随着经济下滑的,是虹口的商业、文化地位全面下降,这是当地居民心中的最大遗憾。
虹口四川北路曾经是上海三大商业中心之一,商品交易额占全市20%以上。
如今扔到全市水花都没一点,2%都占不到。
四川北路冷冷清清,几个商场门可罗雀,加起来打不过南翔一个印象城。
虹口一直以海派文化发祥地自居,历史上的确文脉鼎盛。
鲁迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、叶圣陶、冯雪峰等文坛大佬都曾在此居住生活。
现在外地人来上海,有几个会去虹口逛逛?体验上海文化就去“巨富长”、武康路,体验都市感就去外滩、陆家嘴,最远跑到外白渡桥打个卡,就是不跨过苏州河。
虹口有大量的名人故居,红色资源,比如鲁迅故居,中共四大旧址等等,然而却没有形成城市名片。
之前不知道为什么炒作甜爱路,大量游客去过后表示:不想再来第二次。
02
杨浦区
其实北上海都有下滑,杨浦也不例外。
上世纪七八十年代杨浦工业产值占全市四分之一,贡献了全国超过5%的财政收入。
现在杨浦经济总量不低,地位与历史相比却下滑严重。
杨浦的最大遗憾是,运气实在不好。
2号线是上海能级最高的地铁线,堪称生命线,对沿线区域带动极大。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
规划以来,2号线一直是长宁西郊出发,穿过市区,向北通到杨浦
九十年代浦东大开发,中央要求2号线必须跨黄浦江去浦东,杨浦错过了最好机会。
4号线只经过边缘,对杨浦实际意义不大。
杨浦腹地第一条地铁是8号线,2007年才通车,比徐汇晚了14年。
这14年,是上海发展最快的时期之一,大量资源等着落地、大量机会横空出世。徐汇、长宁、闵行、浦东借助地铁抢了太多资源,杨浦落后了 。
第二,杨浦又错过了世博。
2008年世博会是上海最好的机遇之一,黄浦、徐汇、浦东借助世博会拆除了大量破旧码头、厂房、棚户区,城市环境焕然一新。
世博会当时选址考察过杨浦滨江、虹口滨江,后来因为一些偶然因素选了现在的场地,从而造就了前滩、徐汇滨江。
如果世博选在了杨浦,杨浦滨江早就是上海著名的商务区、豪宅区。
而现在,东外滩还是一片大工地,比徐汇滨江慢了十几年。
第三,大片空地没利用起来
杨浦与虹口一样,历史包袱都很重。不过杨浦曾经有过机会:80年代唯一可成片开发的土地就是中原地区
80年代啊,改革开放初期,各地都面临着巨大机会。
当时长宁虹桥开发区马上起飞,徐汇漕河泾全面转型,浦东蓄势待发。
杨浦中原却规划成了动迁基地。
虹口、黄浦、老南市的动迁户纷纷迁过来,杨浦为安置大家做了大量贡献。
但是也牺牲了最好的发展机会。
很多产业都去了长宁、徐汇、浦东甚至是闵行,杨浦一直没有空地承接。
这三大遗憾拖累了杨浦的发展速度。
当然杨浦部分优势还在,科教文卫资源全市领先,比较适合自住定居。
03
徐汇区
杨浦运气不太好,徐汇则一直是运气最好的区域之一。
老徐汇大片土地都是传统的“上只角”,梧桐树下幽静高深。不管你是不是承认,徐汇具备了文化中心地位。
建国后康平路一直是政治中心。
漕河泾奠定了产业氛围,1号线开通早,成就了徐家汇。
1997年八届全运会,造就了万体馆一带。世博大动迁,改造了徐汇滨江。
一江一河来了,徐汇又是核心规划范围。
静悄悄抓住每次机会,徐汇的科教文卫资源也是全市领先。
有这些优势加持,徐汇的客户几乎走不出去,买房定居都是本区解决为主。
遗憾的是,上面所有的荣耀属于部分居民,另一部分徐汇居民受益优先。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
1960年上海地图
徐汇原来不大,最远就到万体馆这,现在的上海很多土地都是合并上海县来的。
合并来的土地上,历史沉淀、政治地位、资源密度,就远不如老徐汇了。
肇嘉浜路以南就没了梧桐树的格调,出了内环,资源密度直线下滑。
徐汇有8家三甲医院,7家都在内环内。唯一走出内环的六院,还是贴着内环边。
徐汇引以为傲的商业,几乎全部位于徐家汇,出了内环体量大一些的就漕宝路日月光。
徐汇内环外的商场密度,连闵行中部都不如。
徐汇四大公办小学,全部位于内环内。直到2020年,高安路一小才去华泾开个分校。
甚至连城市面貌也差距很大,长桥植物园华东理工一带转一转,你根本不会觉得自己是在徐汇。
发展不均衡,顶着徐汇的帽子没有高质量的生活水平,是徐汇内环外各大板块的最大遗憾。
随着滨江中城、华泾中心的开发,徐汇的资源正在走出内环。
04
长宁区
长宁曾经是上海发展最快的区域之一。
上海的中央活动区基本与旧租界重合,改革开放后成长起来的只有:陆家嘴、前后滩、徐家汇、徐汇滨江、中山公园、虹桥开发区。
六片中两片在长宁。
长宁也是外资比重最高的区域之一,古北一带依旧有浓厚的涉外氛围。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
长宁发展也相对均衡,从内环一路繁华到外环,是上海最向外凸出的部分。
长宁的遗憾是,2010年后开发速度急速放缓,未来的发展一直找不到方向。
六普到七普这十年,市区人口增长的,只有徐汇和长宁。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
其他区域全面人口外流。
长宁人口没有外流,一方面是因为经济活跃,更重要的是长宁的旧改几乎停滞了。
虹口、静安人口流失严重,很多是动迁去了郊区。
2011年后,长宁新房占比连全市1%都没有,一些年份甚至0供应。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
城市开发陷入停滞,长宁的财务自给率很高,毕竟花钱的地方少了嘛。
长宁税收高,但是卖地少、转移支付少、发债少,所以总体政府收入很低。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
反映在居住层面,就是老房子迟迟不动迁、新建项目越来越少,城市面貌变化很慢。
长宁老房子很多。长宁有304540户居民,住老公房的就有204505户,占比高达67.15%。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
但是这些老房子又不拆,2024年长宁征地和拆迁补偿款只有3.73亿元,徐汇区高达233.39亿元,差了60多倍。
随着其他市区的不断旧改,长宁会不会成为老房子最多、老龄化最严重的区域?
长宁另一个遗憾是,依赖的日韩企业早就式微,虹桥开发区、古北的地位每况愈下。
幸好目前还有拼多多托着,不知道下一步的发力点在哪?
05
普陀区
必须承认,普陀是上海口碑较差的市区之一。
普陀经济总量被奉贤超过,资源上比郊区强,跟市区相比也差了不少。
其实我们都错怪了普陀,普陀发展速度其实极快。
看起来数据不好,是因为起点确实太低。
前面提到过,徐汇收购的上海县部分,资源密度、发展程度远不如老徐汇,因为起点太低。
普陀的大片土地,原来都是嘉定、宝山的边角料,普陀能把他们带成市区已经不容易。
普陀原先只有苏州河以南部分,即现在长寿路区域,面积只有2.65平方公里。
建国后合并了中山北路以南部分,即,内环内。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
1952年上海地图
后来普陀不断合并宝山、嘉定的土地。
1992年,普陀将桃浦、长征全部吞并,面积翻了近3倍。
普陀通过合并,面积共翻了20倍。合并的大部分区域,都是农田、农村、落后的工业区。
当然这都是客观困难,实际发展层面普陀也留下了不少遗憾。
回顾历史,普陀主基调就是合并土地、卖地盖房两件事,其他资源布局很少。
合并桃浦的目的之一就是建动迁房,三湾一弄要拆迁了。
这样好的位置动迁后,竟然搞成了中远两湾城这个超大社区。
中远两湾城与瑞虹新城地段差距不大、起点相差不大甚至面积都差不多,瑞虹新城的规划明显高出一头,现在区域能级、房价上的差距肉眼可见。
其实整个普陀苏州河沿线全是住宅,几乎没有规划公共活动中心,导致普陀没有一片土地进入CAZ。
中央活动区是上海最顶级的地段,普陀吃了鸭蛋,是当地居民心中最痛的遗憾。
另外一个遗憾是,普陀产业力量薄弱,税收上不来,市政方面就差一些。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
用2021年数据,是因为七普人口数据相对精确
普陀总量不小,但是面积大、人口多,分摊到每个人头、每个板块的经费就不多了。
所以普陀修路一直很慢,城市面貌维护稍微差一些。
06
黄浦区
通过合并南市、卢湾,现在黄浦是上海乃至全国最好的区域之一。
论经济,黄浦人均GDP全市独一档。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
用2021年数据,是因为七普人口数据相对精确
论资源,黄浦全面领先。在环线旧文(《》)中环二分析过,科教文卫水平综合而言,黄浦最高。
论定位,黄浦全境中央活动区,全市独一份。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
黄浦目前的豪宅户数(3000万以上)也仅次于浦东,密度上海最高。
黄浦还要打造近20个豪宅小区,建成后黄浦豪宅户数将超过浦东,位列中国第一富人区。
这么优秀的区域,没有遗憾吗?
有的,最大的遗憾是,这些荣耀与很多本地人无关。
黄浦的豪宅开发、商业开发,背后都是大面积的动迁。
很多黄浦人,都已经生活在世博、浦江甚至宝山。
其实这就是城市发展的代价之一。东外滩之前已经发展不顺,核心就是动迁困难。
动迁不了,当地发展不起来。
现在动迁顺利了,东外滩开始起飞了,当地居民可不知道搬哪里去了。
黄浦,注定是全国人民的黄浦。
07
静安区
黄浦的痛,静安一点也不少。近10年,静安人口流失数量上海第一。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
这些流失的人口,很多都是动迁去了郊区。
没被迁走的老静安人,心里的另一个遗憾是:合并闸北后优势下滑。
现在不管什么排名,静安都低于黄浦,与长宁、徐汇差距不大。
2014年,静安人均GDP高达267423元,全市第一。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
2015年,静安人均GDP只有134901元,滑落到全市第四。
合并闸北后下滑就有这么明显。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
当然这个遗憾更多的是心理层面,老静安人依旧生活在自己土地上,科教文卫资源依旧领先。
闸北资源薄弱一些,跟你关系也不大。
真正影响生活的遗憾是,静安错失了豪宅时代。
租界时期的上海,黄浦更多的是商业、商务中心,生活中心是西侧的静安、徐汇,南静安北徐汇一直是上海顶级的居住区。
进入2008年后情况反转,豪宅数量黄浦却大幅领先。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
能称得上豪宅的小区,静安区只有14个,黄浦却多达31个之多。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
体量上,也是黄浦的项目更有优势。
5000万以上豪宅户数,黄浦大概是静安的3倍;3000万以上豪宅户数,黄浦是静安的5倍左右。
在建项目中,黄浦更是断崖式领先。
居住能级跟着有钱人走,假以时日,居住中心的定位一定让给黄浦。
静安引以为傲的还有商业繁华、写字楼市场领先。
的确,南京西路依旧是上海第一商圈,写字楼租金也上海最高。
随着黄浦旧改项目上市,也有大量优质办公、商场入场,比如太平洋新天地大厦、嘉里金陵东路项目等等。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
远眺太平洋新天地大厦
这些写字楼定位很高,房龄又新,也会缩小黄浦、静安写字楼市场差距。
反观静安,重点打造的苏河湾、大宁板块,根本不是黄浦的对手。
再过20年,静安会不会全面落后于黄浦?
08
浦东新区
在上海浦东是最特殊的区域,一直有独立成市的声音。
浦东实在太大了,面积高达1210平方千米,跟纽约市差不多。
人口581万人,也没比纽约少太多。
经济总量高达16715.15亿元,超过天津。放在北方,仅次于北京。
浦东那么牛,贡献了上海35%的经济总量,却没有享受到上海发达的城市配套、优质的社区环境。
浦东真正的三甲医院仅5家,计入分院也才10家。肿瘤医院这样的贵族医院,跟普通百姓还没关系。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
而全市三甲医院35家,计入分院多达60多家。
浦东明显占比太低,出了中环后大片土地都是空白。
每10万人保有的三级医院数量,浦东也是远远落后浦西市区。
人均商场面积,浦东只有1.12平米。看排名也不低,但是浦东的商场过于集中于内环,向南过外环就靠一个周浦万达。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
教育上浦东有名的鸡血,也是因为人口太多、好学校却偏少。
更重要的是,好学校分布也不均衡,第四教育署下辖的塘桥街道、南码头街道、上钢街道、周家渡街道、东明街道、北蔡镇、三林镇区域几乎没有优质学区。
生活配套与经济贡献不成正比,是浦东居民的最大遗憾。
资源分布的不均衡,更是加剧了这个遗憾的痛苦。
浦东的另一个遗憾是,一直不给住宅指标,住宅建设远远落后浦西。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
2023年上海公开市场卖了72块住宅用地,浦东只给了9块,占比只有8分之一。
浦东经济占比超过三分之一,人口占比近四分之一,给八分之一的住宅用地是几个意思(计入临港后有误差,不影响结论)?
其实看看近几年的供地就知道,浦东更多的是给产业用地,但是总不能大家都上班浦东生活浦西啊。
浦东住宅数量少,产业发达,人口多,结果就是供需白热化,房价非常高。
唐镇超过10万,御桥超过11万,其实看成熟度、看配套确实有些过分。
希望浦东加大住宅供应,加大资源倾斜,让浦东人民也能在当地安居乐业。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询