大家对国内楼市到底有没有泡沫争议纷纷。基层民众觉得有，可专家学者却说没那么严重。
但实际上，楼市泡沫这东西，得具体看地方。像北上广深这些大城市，泡沫确实大一些；而二三线城市，泡沫相对小一些。
要分析房地产泡沫，得从三个方面入手：
先看看房价和收入的比例。按照国际标准，房价和收入比一般是6-7倍。但国内一线城市房价一套就要6-700万，二三线城市也得2-300万。而当地居民的收入一般只有3-6000元。这算一算，房价已经远远超出了居民的承受能力，尤其是一线城市，简直是天价啊。
再来看看租售比。比如上海，租一套80-90平米的房子一年租金要10万，但这套房子售价却6-700万。这就意味着，房东要租出去的话，得等60-70年才能回本，比银行利息还低。这样的投资，还有啥意义呢？
最后，看看居民和房企的金融杠杆。居民家庭的总资产里，房子就占了77%，而金融资产只有23%。居民的房贷已经高达38.8万亿，有2亿多人成了“房奴”，还有2亿人在一起还贷款。
房企更吓人，2022年上市的一些房企净负债率超过100%，有的甚至超过200%！这些高杠杆的房企不仅有私企，还有央企和国企。
楼市未来走向，三大信号透露
先说利好政策没达预期。各地为了刺激楼市，出了一大堆政策，但效果似乎不尽人意。房地产市场依然“量价齐跌”，这让人有点担忧。为啥？因为多年来房市一直高速增长，积累了不少泡沫和风险。再加上经济结构转型和人口红利消失，房市增长动力也没那么足了。而且，人们对买房的兴趣也在下降，更多人选择租房或者投资其他地方，这影响了楼市。
再看看房价下跌的城市越来越多。数据显示，全国百城二手房均价连续24个月下跌，这不仅给买房的人带来压力，也让开发商和投资者犯了迷茫。房价下跌原因有很多，比如供应过剩、需求不足。但房价下跌也有好处，可以释放消费潜力，促进经济稳定发展。
最后，房市预期下降。经历了三年疫情冲击，很多人收入减少或失业，暂时放弃了购房计划。在当前经济环境下，人们对未来收入和工作前景感到担忧，更愿意把钱投到相对安全的地方，而不是买房。一些人也意识到房市的风险，不再认为是稳赚不赔的投资。
这些挑战也意味着机遇。各地和企业可以通过调整政策、优化市场环境等方式来重建市场信心。比如，出台更灵活的购房政策、降低购房门槛；企业提高产品质量和服务水平，吸引更多购房者。
最后
房地产市场呈现出多个迹象，预示未来楼市可能走向调整。房价下跌城市增多，购房意愿下降，抛售潮出现。未来房价可能稳中有降，以实现房价与居民收入匹配，实现“房住不炒”的目标。