有同事之前买的新房，去年交付
现在装的差不多，就等着入住了
本来是件高兴事，结果她却吐槽起了小区会所
当时在售楼处看到的实景效果可是相当诱人
不仅有一年四季恒温的室内泳池，还有超大的健身房、瑜伽室
没想到自己还没体验过，会所就被物业转租出去了
而且小区门口每天都有人推销办卡
未来附近居民可能也会跑来健身顺带免费停车
曾几何时，新房有没有自带会所，成了品质的分界线
会所不再只是豪宅专属，很多刚需盘也把这个当成一大卖点
据不完全统计，上海去年交付的50+新盘
包括豪宅在内，超过10个楼盘都配置了会所
数据来源：网络资料
交房后，这些新盘会所的运营情况到底如何
我们找了其中3个去看了看，发现……
01
交房大半年了，会所还没完全建好
浦东的某盘于去年下半年率先交付了一期，今年3月陆续交付了二期
规划设计显示，小区内外共安排了两个会所，都带下沉式庭院
一个是里面的小会所，800平左右，一共两层
一个是路口的大会所，近5000平，楼上下足足有四层
到了现场才知道，一期尽管已经交付了大半年，入住的业主超过三分之一
但内部只有露天泳池，和两个会所都没什么直接关系
业主能享受到的配套非常有限
挖的好几个水池，只有一个里面积了些脏水，其他都是空的，总体没人维护
而且正对着物业管理处
一位物业人员无奈表示，他们没接到通知，也不清楚什么时候才能投入使用
露天泳池的维护本来就麻烦，动不动下雨，也容易有危险
路过的一位业主则透露，之前物业承诺过今年夏天开放
原来还以为6月能用起来，现在看来这个露天泳池基本没用
不仅能用的时间短，一般每年就两个月，其他时间沦为垃圾池
家里哪怕有小孩，也不敢让他来这里游泳
而卖房时承诺的近5000平的大会所，就在一期一街之隔的二期路口，现在也还没动静
外面没有相关标识，路过的人根本发现不了这是会所
目前，该会所已经由物业转租给了第三方健身公司
由他们购买设备，进行装修和负责运营
据现场的一位销售透露，会所预计将于6月开启试运营，已经有部分小区的业主办了体验卡
实地走了一圈，看到只有负一楼的室内篮球场装好了
而一楼的接待前台，负二楼的室内泳池、操房还有健身房都还没好
进度差不多是装了灯和空调，泳池铺了砖
其他的地面还有各种设备，比如镜子、救生道具都还没有安装
这个大会所是对外开放的，采取年费制，小区业主可享受一定折扣
宣传单页则显示，正式运营后计划每个月安排超过200节课程，课程多样
此外，内部的小会所同样也没开放使用
总的来看，这个新盘的露天泳池和大小会所的推迟开放，一方面由于开发商资金紧张
另一方面也因为整体入住的业主数量并不多，收取的物业费和会所费用很难覆盖运营成本
02
业主自己还没用，物业就转租给了第三方
开头提到我同事买的某新盘，在去年下半年交付
她当时是2022年去的售楼处，看到了占地面积超过1000平的实景会所
清澈的泳池加上落地窗的景色，看起来仿佛在度假
还有健身房的器材都很完备
看起来都是立刻可以投入使用的
物业也承诺交房后会提供全年开放的游泳、健身、特色瑜伽等服务
相当诱人，来参观的意向购房者都对这个会所赞不绝口
同样也给她选择这个楼盘，加分了不少
没想到的是，足足两年过去了，这样一个现成的会所
他们小区一千多户业主还没有享受到哪怕一分钟
就被物业以超低价转租给了第三方
健身公司大张旗鼓的搬运设备，张贴广告
还在小区里还有附近的商场，以及小红书线上到处拉人办卡
更是直接把自己的logo摆在了小区的门口
直到4月的某天，健身公司将会所投入试运营，不少小区外的附近居民过来体验
他们业主才从自身权益出发，向相关部门进行了投诉
目前，会所处于整改状态，正在补办相关手续
外部的电梯停运，小区内通往会所的楼梯没打开
楼上下的几扇大门紧闭
透过玻璃可以看到，部分健身器材都摆放齐全
业主、物业和健身公司三方还在沟通中
具体开放时间还有待通知
据同事反映，他们业主主要有几点顾虑
一是总体的招标流程，二是外来人员及车辆有安全隐患，三是担心健身房容易跑路，四是认为给业主的收费标准不合理
她叹气道，买房时对会所充满了想象
既可以夏天来恒温泳池享受惬意
也可以周末到宽敞明亮的健身房做个瑜伽
全家足不出户就能感受到生活中所有的便利
结果早就交了物业费
装了半年都要住进去了，天气也日渐炎热
只能每天眼睁睁望着家门口的会所，干着急
还不知道自己到底什么时候才能进去游一次
03
当然，也看到了让人惊喜的会所
最后来到了浦东的某个新盘
去年5月正式交付，不久后7月会所就投入了使用
算起来已经用了快一年的时间
占地面积超过3000平，主要是地下两层
小区外的入口处没有明显的会所标识，只是简单立了块牌子
介绍这里的运动中心，提供游泳、健身、瑜伽、舞蹈和球类五大服务
为了方便业主使用，小区内足足设置了三个入口
一楼侧门、负一楼的空中连廊
还有负二楼的停车场，都可以刷脸直达
让我们意外的是，工作日的下午，会所里就有这么多用户在锻炼，一旁的教练同样数量不少
光是负二楼的泳池就有不少人，安全员也一直在岗
而且，儿童泳池的小朋友更多，放学早都过来运动
墙上张贴的证件和资料非常齐全
不仅提供了水质和空气检测报告
标明了水温和相关数据
而且有多个管理员、救生衣和游泳教员的资质证明
用足够的专业度，给予用户最大程度的安全感
还有的细节设计也很到位，除了常见的男女更衣室之外，还设置了儿童更衣室
避免了异性父母带小孩来运动的不便之处
周围的设备也不少，有卖泳镜、泳帽等道具的，饮水机和自主贩卖机也都有
最让我们感到财大气粗的是
这里的泳池外竟然摆放了一台超大电视机，一直在播放游泳比赛的画面，非常有氛围感
根本不像是一个小区自主运营的普普通通的会所
完全就是一种高端专业健身房的感觉
此外，除了其他会所常见的健身房、篮球房和瑜伽教室
这里的会所还别出心裁，配备了羽毛球场
要知道羽毛球对场地的要求很高，一般很少会有小区的会所能有
具体的课程安排方面，店长向我们介绍
每天至少一节，多的一天有三节课，都安排在晚上
专业的私教教练也很充足，像前阵子流行的拳击课程，这里都可以体验到
因为会所是小区自营，不存在健身房跑路的风险
他们没有租金和设备成本，只需要支付聘请的教练和相关人员工资
极大缓解了运营压力
而且业主和周围的居民、上班族，都可以过来使用
家庭卡和三年卡办的人比较多，有足够的支付能力
也愿意为额外的游泳和私教课程付费
近一年的运营下来，总体财务情况很不错，物业给了很大的帮助，业主的认可度也很高
随着附近还有几个新盘今年陆续交付，来锻炼的人也会越来越多
逐渐形成了一个正向循环，在保证口碑的同时也有一定收益
站在小区里看这个会所，被树木包围着
似乎自成一方天地，功能完善，确实在一定程度上提升了业主的居住体验
04
借这次机会，我们并不是想和大家讲哪个小区的会所好，哪个不好
事实上，文中提到的几个新盘的房价并不低
更多的是想让大家，从案例中能看到一些参考
运营效果还不错的小区，物业水平确实比较高，硬件配套过关加上服务有质量
推动更多的人缴纳物业费，也愿意为会所付费
而会所不尽如人意的小区，有的入住人数太少，有的偏离了业主的真实需求，还有的超过了他们的消费能力
到底做口碑还是市场化，小区会所一直存在着博弈
如果想要做到高端圈层的私密性，必须依赖物业的补贴
费用转嫁到业主身上，可能就是高昂的课程费或者物业费
如果想要走市场化盈利，不靠补贴
除非是自有业主的数量足够大，支撑得了日常运营
不然大概率也是转租给第三方健身公司来代运营
除了豪宅之外，普通人买房别对会所抱有太大期望
开发商卖房的时候，告诉你会所什么都有，但往往现实比较骨感
实际入住后，真正会使用到会所的概率微乎其微
是否值得为会所的溢价买单，还是值得再多想一想
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5275篇原创文章