这一轮下行周期里，有不少房子发生了价格暴跌。
分析研究什么样的房子跌的多，对于我们以后如何避坑有很大的指导意义。
因此，特意写了本文，总结了五类跌的比较多的房子的特点，敬请阅读。
01
新房超供的板块
一个区域的购买力是非常有限的，适合买这里、愿意买这里的人就那么多。
购买力增量稳定的情况下，一旦某个总价的新房供应量加大，就会吸走对应总价段的购买力。
而且，房子毕竟有很强的地域属性，新房大量供应的区域，临近竞品板块的二手房客户大部分被吸走了。
这种情况下下，房东就只能靠降价吸引客户看房。
新房供应量越大，持续供应时间越长，对应的房子越难卖，价格跌的越狠。
可以说，新房供应量已经成为影响房价最重要的一个因素：
只要新房入市速度大于需求新增速度，就没有打不下来的房价。
市区近几年1000-1500万的新房量很大，全市这个总价段的二手房其实都受到了一定的影响。
而新房集中的杨浦和闸北，吸收的主要就是浦东和市区的刚需改善客户，这个和联洋有很大的重叠。
因此，联洋的房价就被挤兑垮了，板块的二手房价格直接跌了三分之一。
类似的还有普陀的万里。
自从桃浦智创城新房入市之后，万里的二手房直接连带看都没有了，少有的几套成交价格也是跌的厉害。
当然，这种新房供应带来的短期房价暴跌，更多是一种“假性”下跌，等到新房供应减少，自然这些地方的房价会迎来回升。
只不过，新房变成了二手之后，市场上的竞争对手还是变多了，板块价格恐怕也很难回到曾经的巅峰。
02
睡城板块
所谓的睡城，就是那些自身位于郊区，本身没什么产业，购买力主要靠市区外溢的板块。
上海有几条知名的产业地铁线，比如1号线，2号线，9号线，11号线，其线路的末端都诞生了大量的睡城。
这些区域早年大多都是各区的边角料地区，没什么本地购买力，主要是农田村落和工厂。
等到新世纪市区扩容，这些地方就规划了一些动迁房，也顺便承担了吸纳外省务工人员的作用，比较典型的九亭、江桥、顾村，都是这么个定位。
上海楼市的鄙视链
等到近十几年，随着市区的逐渐开发扩容，这些地方逐渐开发了商品房，建了些便民配套，就逐渐成为了我们熟悉的“睡城”。
当然，睡城上游大多有比较强的产业区输血，在上涨周期里，上游涨的多了购买力外溢过来，这些板块的房价跟着涨的都不错。
比如上游原来800万的房子涨到了1000多万，买800万房子的人自然被挤压到了下游，把原来600万的房子带到800万。
但是这个涨并非来自于自身的强大，而是靠上游大哥的牛逼。
到了下行市场，上游也跌价了，购买力被虹吸了回去，这些区域就会跌的很惨，而且流通性也会很差。
这里面其实就是板块鄙视链那个逻辑，上游房价跌了，可以虹吸下游的购买力去撑住房价。
毕竟越高预算购买力越少，稍微降一些，就能吸纳来更多的购买力撑住。
但是下游的这些睡城板块就基本上没什么地方去吸了，毕竟这些睡城基本上都是置换链条的最底端，下游已经没什么地方能吸了。
此外，这些睡城本身没有本地人、没有产业，大部分人内部居民都是为了买到其他地方才卖的房子，基本不存在本地置换。
因此，这时候就会进入到“无量下跌”的那个困境里，没有成交量，但是房价止不住的掉。
典型的例子很多，比如最近我们提到过几次的泗泾板块，就是这么个处境。
房子挂牌量很大，却无人看房，降价了还是没什么成交。
03
炒作过度的区域
炒作过度的区域非常多，最典型的三个、前滩、大虹桥、临港。
这些地方不是说真的很差，只是营销的时候就有些过火，把大家的预期拔到了不属于他的高度。
而且在新房上市的时候就卖的很贵透支了未来的预期，二手房又受到营销的影响吸收了一些投机分子达到了不该有的高度。
但是这个价格实际很虚，在上行市场，热度客户多的时候还能勉强维持；
下行市场，热度客户没了，挤进去的投资客还要抓紧跑路，这些板块的市场就会进入到反面，形成类似于“超跌”的局面。
当然，前滩其实已经全面成熟了，正在建的临港预期还不错，远期问题比较大的可能还是大虹桥。
大虹桥的问题在于预期太高，价格太贵，产业没跟上。
整个大虹桥的产值，一半以上来自于长宁，剩下的一小半来自虹桥商务区，最后剩下的那一点是其他几个片区的总和，都不算景气。
或许这地方未来很美好，但是眼下这里的确是连冰山一角都没有露出来，大虹桥目前还是更像上一部分提到的睡城。
这里2020年的暴涨的原因其实也是如此，上游长宁涨的太多，沿着2号线溢出了太多的购买力。
而且，当时徐泾能买的二手房也实在是太少，就仁恒，万科几个小区， 供需关系这么一挤压，房价自然就飙到接近10万的水平了。
如今的回落，跟热度客户消失，可售小区变多，市场下行都有关系了。
产业落地非一日之功，大虹桥却还有太多的商品房等着交付，徐泾之后还有前湾大量的新房，真正的市场风险恐怕还在后面几年。
类似的还有青浦新城，当年也是火热的不行，青浦每一个地铁站周边开发都打着青浦新城的名号。
如今呢？
青浦新城中央商务区才刚刚出现在图纸上（ ），青浦新城、淀山湖新城的房价都跌回解放前了。
这样的大规划大概念还有很多，并非每一个都能快速落成，大家一定要审慎判断。
04
错配房源跌的多
错配这个词，之前讲的主要是那些超级大户型。
比如那些普通社区中的顶层复式，比如中产社区做的和豪宅一样超级大平层。
这些房子总价一般都是板块均值的1.5倍甚至2倍，总价跨越了不止一个购买力等级。
在楼市高度分化的今天，楼市鄙视链非常明确，链条上下游板块之间，分别能够吸纳的购买力也十分固定。
像这种总价超越板块能级的房子，就叫错配。
这种房子一般流通性都不太好，因为受众群体非常下，大部分这个水平的购买力优选的肯定是高能级的板块。
同样是1500万，你愿意买外环外的顶层复式，还是中产社区的一套三房？
不排除有买前者的，但是普世逻辑下这个预算肯定是选后者。
当然，这类别的产品一般房龄都比较老，大多出现于1995-2008这个周期。
那时候楼市还是商圈分化的逻辑，主打地缘购买力，才会出现这种地区型的豪宅产品。
这类房子暴跌的逻辑也很简单，没人接盘，只能靠降价，降到非常有性价比才能偶尔抓住一两组客户。
当然，这种错配也不再仅仅出现在顶复、底复这种产品上，随着了楼市的进一步分化，每个面积段都会出现这种错配。
比如前一阵永业公寓的特价房源，只要12万多的单价，本质上也是一种错配。
120的两房，基本也只有豪宅社区才能hold住，永业虽然很贵但是并不是豪宅，对于中产来说这个预算肯定得买个三房。
再加上户型很差，自然价格很低，相比于动辄15w+的成交价自然也算是一种暴跌。
随着楼市的进一步分化，有个趋势是不可逆的：
板块的进一步分化，会让不同能级的区域之间，总价的界限越来越清晰，不同购买力的需求，也会分化的越来越大。
这种情况下，会倒逼部分垃圾的户型、部分品质一般的社区和高估的板块淘汰。
换言之，你的价值不匹配这个群体的喜好的时候，你也要被迫降级，房价自然要跟着下跌。
05
老破小 全面失守
之前分析老破小，还会拆解出学q老破小，动迁房老破小，弱势区域老破小等等分类。
当时仍能保持坚挺的就是黄浦静安的老房子，但是叠加了两轮下跌行情之后，老破小就几乎没有什么幸存者了。
老破小的核心问题一直在于，其客群总量短期来看是在减少的。
新导入的新上海人购买力，在老家都住过好房子，越来越不能接受这种老房子的生活品质，远大新在持续分流这部分群体。
而且，远郊新房从逻辑上来讲是无穷无尽的，这种分流一直会持续下去。
此外的主要购买力就是老上海人群体，讲究地段情节有养老诉求的老人总量，总体来看也是在变少的，这点不用多言。
中期来看，除了掌握稀缺资源的老破小，大部分老破小的价值都是长期看低的。
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