近两年的楼市反映，已经摧毁了所有从业者对市场的理性认识。
过往所有分析模型，皆在2022-2024年完全失效。
横亘在大家心中的，只剩一个问题：
房价还要再跌多久、再跌多少，楼市才能触底？
这个终极问题，我最近该有答案了。
时间差不多喽。
注意！
接下来的判断，仅源于体制逻辑，而非市场逻辑。
信不信，皆由你。
当下楼市里最火的话题是什么？
政府下场，批量收购住房。
先是彭博社流出小作文：
让地方政府购买数百万套未售出的住房，用作公共租赁住房。
更关键的是，
小作文满天飞的同时，部分城市还在实质性落地“商品房回购”。
4月15日，郑州官宣启动“以旧换新”的商品房回购方案。
以地方城投为收购主体，向市场收购二手房，全年计划5000套； 资金来源自有资金占20%，银行贷款80%。
5月15日，杭州临安官宣在临安区范围内收购一批商品住房用作公租房。
整栋收购，单套面积不超过70㎡。
既有小作文吹风，又有部分城市陆续上马政策来佐证——
“政府回购商品房”这件事，几乎已八九不离十。
关于这场“商品房收储大战”，很多大V都将其看成一种“去库存策略”。
但是！
娃哥不这么想！政府下场收购商品房，也不该这样理解！
该怎么理解？
用“上位者思维和体制思维”来理解！
现在已知的是——
在决策层的政策鼓励下，很多地方城市的操盘手正纷纷下场买房。借助城投公司的手，从银行贷款，成百、上千、数万套的买！
假如你是某个城市的一把手，你在什么情况下才敢这么买？
但凡你有一丝不笃定，认为房价还会继续下跌、再跌个两三成的可能，你敢这么买么？
不敢！
因为你花的不是自己的钱，是国家的钱！
但凡房价再跌个三成……
咱就不说三成，就跌个10%，那也是数亿、甚至是数十亿级别的国有资产流失。
你敢担这个责任么？
不敢！
身在体制内的朋友应该都清楚——
国有资产流失，是个大忌！
丢掉帽子是轻，搞不好可是犯罪，还要进去踩缝纫机。
作为一个上位者，下面有多少双眼睛盯着你犯错，只有你犯错下去了，他就有机会上去了。但凡房价有继续下跌的可能，你一定不会干这种“回购商品房”的烂事儿。
好不容易爬到这个位置，一路走来有多少血泪心酸与命运机遇。但凡有一丝不确定，你都不会赌。即使上面拿政策鼓励、拿任务压头，逼着你买，你都不会买。
不买，顶多算不作为。
不作为，无非就是爬不上去。
买了、咔嚓跌了，那就是做错。
做错，就要承担责任，轻则下去，重则进去。
如今我们看到——
越来越多的城市加入了“商品房回购”的行列，这说明什么问题？
操盘手们笃定了房价触底！
起码笃定了他们回购的房子不会有大幅下跌的可能！
至于为什么笃定？
我也不知道。
——可能是上面给出了什么政策承诺；
——也可能是工具箱里还有什么大杀器，过去不敢用，现在能掏出来用了。
不重要！
对普通人来说，“他们为何笃定”一点也不重要！
重要的是——
从上至下的操盘手们，左手提着顶戴花翎、右手提着真金白金，在纷纷下注。
此时，分歧就出来了。
一边是认为房价远未触底、至少还要再跌30%的普通人，另一边是笃定房价触底、拿着顶戴和国有资产下注的政策决策者、制定者和执行者们。而偏偏他们下注的楼市，又是个高度政策市。
谁对谁错？
我想，
前者错的概率更大一些。
前面论述了那么多，无非就是想要告诉你一句话：
自上而下的决策层，笃定房价触底了，而我也是这样的判断。
如果你认同以上逻辑，肯定要问出下面一系列问题——
既然是触底了，我该买哪里，什么样的价格买才不会亏？
其实，决策者们已经给你指明了方向。
以政府回购的价格，
跟着政府回购二手房的方向买！
切记！
一定是跟着他们回购二手房的方向买。
不理解？
举两个例子。
例子一，郑州版“以旧换新”回购方案。
4月15日，郑州全面启动了二手房的“以旧换新·卖旧换新”回购方案。
这版方案里，郑州政府的回购目标是：
房龄15年以内的次新房，金水区和郑东新区，面积≤120㎡，产权干净没有法律风险。
答案已经清晰！
决策层眼中，
只有郑州最好的两个区（金水和郑东）里房龄15年以内的次新房已经触底，且有回购的价值。
至于120㎡以内的面积要求，属于保障房改造的工程需要，普通人可以忽略。
对于郑州的购房者来说，
盯紧政府公示的回购评估价，瞄准这两个区域，就大概率不会出错。
我相信，其他城市也会出台类似的二手房回购方案。
照猫画虎即可。
例子二，杭州临安版新房回购方案。
除了回购二手房之外，部分城市也会出台新房回购的相关方案。
比如，杭州临安已经公布的新房收购方案：
临安区范围内、现房或距交房不足1年的期房、整栋收购、总面积不超过1万㎡，单套面积不超过70㎡，单套60㎡以下配0.6个车位，60㎡以上配1个车位……
放眼临安，能满足要求的项目可能只剩那么1-2个。
这像什么？
像不像某个项目量身定制的定向收购。
对！
这就是新房回购的问题！
政府针对二手房的回购，是无法约束绝大多数卖家的市场行为，其区域和价格就有参考性。而针对新房的回购，很容易搞成定向收购的非市场行为，其中要考量的利益因素就很多。
甚至，不排除有利益输送。
至于，新房回购价格是否属于合理市场价，回购区域有无价值，就不再重要。
既然是非市场行为——
新房的回购价格和回购区域，对于普通人就没有任何参考意义。
好，我们再回到前面那两个问题：
1、既然市场触底了，我买哪里？
瞄准政府回购二手房的区域。
2、既然市场触底了，我以什么价格买？
瞄准政府回购二手房的价格。
今天看起来我似乎是在跟你聊楼市和房价触底的烂事儿，但实际上我跟你探讨的是：
上位者思维和体制思维。
什么叫上位者思维？
就是你考虑问题不能总站在你自己的利益角度，你要尝试着站在决策者的利益角度，你得尝试理解：他们想要什么，他们害怕失去什么。
就拿地方城市下场收购房子这件事来说。
你以为他们下场收购房子，首先要考虑的是：
要救市！要去库存！要托底房价！
当然不是！
房价涨或跌，关决策者屁事。房子在你手里，又不在他手里。
他们首先要考虑的是——
会不会犯错，会不会出纰漏，会不会接过来的盘子，炸在自己手里。只要有一丝炸在自己手里的可能，他们一套房子都不会接。
一旦他们接了，那就意味着不会跌。
与此同时，
伴随地方城市开始大规模接手你的房子，情况也会发生新的转折。
过去的地方城市操盘手，只持有土地，不持有房子。
他们与房价本身，只是间接关系，是楼市的旁观者和监管者。
只要地能卖的出去，房价涨跌跟他无关，更不是考核目标。哪怕房价跌猛了，地卖不出去，财政收入下滑，那也是市场原因，他既不算犯错，更不用负责。
一旦地方城市大规模下场收房子，操盘手们就既持有了土地，也持有了房子。
他们从楼市的政策制定者、旁观者和监管者，变成直接的庄家。
如果之后的房价大跌了、房租大跌了、造成最直接的国有资产流失了，他就是第一责任人，就要背锅负责，就有了决策污点。
那么，作为庄家的他们接下来会怎么做？
护盘！
打爆任何空头！
更可怕的是，
他们还偏偏拥有这样的能力，因为人家是楼市政策的制定者、决策者、执行者和监管者，有能力改变和重塑牌桌上的一切游戏规则。
什么叫上位者思维？
当牌桌上的一位参与者既拥有改变游戏规则的能力，同时又是最大的庄家时，千万别跟他作对。
他说这是触底，那就是触底。
说了这么多，
你可千万别误会我是在说服你，我是想告诉你房价不会再跌了，要赶紧抄底。
我并无此意，更不指望你能信服。
前面我也说了，
这是“上位者逻辑”和“体制逻辑”。
如果你没有在体制内待过，可能无法理解和信服这套逻辑。
最后，留个娃哥助理的二维码吧。这篇文章又说了太多牌桌上的禁忌，照这样下去，可能你真的会哪天找不到我，还是要留个联系方式，以备不时之需。
毕竟，有些话如果娃哥不说，别人也不会说。
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