最近沉寂了大半年的浦江镇又热闹了起来。
一批次土拍中，浦江上线了一宗地块，共吸引了12家竞买人报名，成为一批次第二轮土拍中热度最高的地块，要知道市区静安的宅地也才仅5名竞买人报名。
说起来，浦江的范围并不小，但新房供应量却不多。从2019年至今，浦江镇仅有10个新房项目推出。
除了供应量少且不稳定以外，浦江还有极高的一二手倒挂。比如大华浦锦地块的房地联动价为6.9万/㎡，而其周边的次新房挂牌价普遍在9万以上。
然而9万+还不是浦江的房价天花板，板块内还有售价高达15.6万的豪宅——上海桃花源。
地处外环外，房价却和中内环接近，浦江到底是一个怎样的板块？楼市下行周期内，为何还能在土拍市场还能保持着较高的热度？板块内的新房销售去化情况如何？近日，小凤凰实地走访了浦江板块，探个究竟。
Part.1
浦江，是闵行区唯一位于黄浦江以东区域的镇。
2000年，陈行、杜行、鲁汇三镇合并成为一镇，即被命名为浦江镇，2015年，浦江新市镇拆分为浦江镇和浦锦街道。
虽然行政区划上隶属闵行，但浦江地处浦东，是上海唯一一个区划和地理有些割裂的地方，地理位置优越性非常明显。
北部是前滩商务区，东部有张江科学城、迪士尼度假区的巨大势能，西是“大紫竹”规划为沪西南科创中心；放眼全市，又处于黄浦江沿岸开发的延续带上。
这些高能级地区都对浦江板块有很强的溢出和辐射带动作用，其中来自前滩的购买力，是浦江升值的第一源动力。
这几年以来，前滩无疑是全市购房者心中的“香饽饽”，前滩的房价也随之水涨船高。2019年时，前滩的新房还只是8万+，如今已经突破13万了。
而距离前滩仅3站的浦江镇，前段时间土拍的大华浦锦街道地块，房地联动价才6.9万/平。
Part.2
在外环外的众多板块中，浦江的资源还是挺能打的。
目前，我们能看到的是，产业上，浦锦街道以东就是浦江镇的产业园区，包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地、以及漕河泾浦江高科技园。
这些园区现在已经完成落地，入驻了一大批高新技术企业，提供了不少就业机会，合适的话在家门口就可以上班。
交通上，目前已建成通车的有8号线、浦江线，其中8号线贯穿南北，连接前滩核心、世博滨江、人民广场等关键区域，在东方体育中心还能实现6/8/11/19（在建）四条轨交的换乘，让浦江能够快速地连接上海各个板块。
此外，从浦江2035总体规划来看，未来这里的交通条件仍会持续增强。奉贤线和东西联络线的市域铁路规划，都在浦江过境并设站，还规划了多条中运量交通。
此外，作为一个近郊板块，浦江的教育和医疗也非常给力：
学校上，上海世外教育附属浦江外国语学校、上师大附属第三小学、上师大附属中学闵行分校，属于闵行二梯队的公办学校，办学质量不俗。
医院上，仁济医院南院以及复旦大学附属耳鼻喉科医院，两家三甲医院。
商业上，板块内拥有新田360广场、浦江城市生活广场、浦江万达广场等商业，可满足日常生活需求。
值得一提的是，浦江的绿化覆盖率很高，居住环境优越。在最新的浦江新市镇的规划中，总绿地面积约733万㎡，包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园，达到社区绿化全覆盖，未来人均公园绿地面积将达到16.29㎡。
Part.3
浦江镇可以说积分制时代的开启者，2021年，上海新房摇号积分制新规出炉，首个触发积分制的新盘正是位于浦江镇。
至今，这里已经5次触发积分，最高71.83分，可见板块热度不低。
然而行业下行周期里，绝大多数板块都难逃去化流速缓慢的命运，浦江亦是如此。
在小凤凰实地走访中注意到，受房地产市场下行周期的影响，曾经不愁卖的浦江板块，新房热度也在降低，部分楼盘面临去化压力。
以浦江万达片区的大华星曜为例，去年12月份项目首开时，在未启动中介分销的情况下，项目推出335套建面约74-123平方米房源，认购率达到92%。
然而今年认购率却是急转而下。1月份，项目加推335套房源，认购率为30%，3月份再次加推188套房源，认购率43%。
截止到目前，大华星曜858套房源，可售住宅套数还有360套，网签去化约58%。
有消息称，目前大华星曜不仅已启动中介分销来卖房，还加入到了“打折优惠”的行列中来。
在浦江整体去化艰难的情况下，位于浦锦街道的浦江第一高价楼盘上海桃花源更是难上加难。
去年10月10日，项目加推，推出175套建面约176-667平方米别墅，均价约156000元/平方米。
其官微显示，项目在认购期间共收到55组意向认购，认购率31%。截止到目前，半年时间，175套房源，仅网签12套，网签去化率仅6.9%。
据悉上海桃花源总共十期，前两期由融创、国金投资共同打造，三期以后就由国金投资自己操盘，大致按照每一到两年开盘一期的速度相继入市。现如今，推出的为四期，其推广名为金瑞园。
对于上海桃花源遇冷的原因，有业内人士称，市场好的时候，上海桃花源还能凭借着产品的稀缺性收割一波客户，然而现在市区涌现出大批风貌别墅，上海桃花源的稀缺性正在逐步消失。
此外，售价高、失了性价比也是一个重要原因，目前上海桃花源在售均价为15.6万/平。15.6万/平，什么概念？
要知道徐汇滨江的云锦东方，别墅均价才17.82万/平；绿城前滩百合园的别墅房源售价也不过14.5万-15.8万/平；张江板块的中建御华园别墅最高售价也仅有10.6万/平。
浦江的优势可以说是“内外兼修”。
外部靠近前滩、张江、紫竹等产业中心，可享受到辐射带动效应；内部生态宜居，生活配套齐全，交通便利，自带产业。
原本在浦江镇2035总体规划中，浦江镇的规划定位只是“宜居新市镇”；如今也被提拔为“三水汇全球湾”中为顶尖科技人才提供高品质生活配套的片区，规划定位更是大大提升。
当下虽然浦江的新房也面临着去化的压力，但是新房供应少，几乎没有库存压力，且整体房价还处于低位，性价比优势明显，非常适合承接被前滩和市区其他地方高房价挤出的居住外溢。
在市中心、前滩、紫竹工作的客群，可以关注一下浦江的新房。