这年头，广州“升级版”新房威力有多猛？
就在今天，楼市君收到爆料：
有华景新城业主割肉百万，连当初首付都亏没了，都要卖掉二手淘新房。
另有珠江帝景苑业主以约6万/平出货，创同组团新低，转战到番禺万博新房...
｜ 广州楼市发布 摄
广州人常说“跑得快，好世界”，这届业主大概想明白了。
壹
华景新城业主很清醒
就算亏掉首付，也要换新房
现在换房哪有什么考虑抢跑，很多人上来就是百米冲刺。
粉丝爆料称，最近华景新城有位业主为换房，以总价196万卖掉40平房源，成交单价约4.8万/平。
这背后有个悲伤故事：这套房子，是他2021年300万买的，单价7.7万/平！
也就是说，短短3年后卖出的价位亏了104万，相当于把当初首付都亏没了...
｜ 图源：链家网
如果当年是按揭买的，加上当时银行利息，现在 都不算割肉，恐怕是削骨了。
但知情中介表示，其实业主心态很坦然，主要是急于腾出资金置换房，降价15天卖出也是能接受的结果。
类似的现象在华景新城也有不少，楼市君摸查成交行情发现：
5月前12天，华景新城成交14套，价格在3.3-6万/平，多是降价成交，交易周期明显缩短。
｜ 广州楼市发布 制表
中介告诉楼市君，当中就有不少业主割肉卖掉二手，果断踏入天河新房市场。
｜楼市君咨询中介记录
由于华景新城组团众多，各组团房源素质有明显价差，业主置换新房有两个主流去向。
一是预算800-1000万+，要么看准核心板块，要么追求超高使用率产品， 选择保利天瑞、越秀·天河·和樾府、西派天河序和珠江天郦等。
二是预算500-700万+，主要流向天河东新房，包括保利天汇、珠江花城等生活大盘。
｜楼市君咨询中介 记录
形势比人强，当下天河新房“产品升级+门槛友好”，二手市场很难招架得住。
尽管华景新城社区配套完善，居住氛围不错，但户型落伍是明显的硬伤。
同等预算，在华景新城大多只能选二三房，使用率七八成，还存在部分无阳台、暗卫等槽点，面临重新装修的烦恼。
中介坦言，现在不少业主 清醒得很，现在买新房也便宜，二手割肉的房款有望在买新房时“省”回来。
｜ 华景新城实拍图
贰
海珠、黄埔业主跟上！
抢新房蛋糕，看准就出手
我很认同中介朋友说的一句话：
在市区新房实力面前，二手业主的技巧，很多时候都是徒劳的。
在“升级版”新房攻势下，海珠黄埔也有多盘业主狂奔，只求 速度比别人快。
不久前，珠江帝景苑就有业主以935万卖掉153平四房，成交单价6万/平，创下小区同组团新低。
｜ 图源：链家网
海珠中介透露，这套房最开始挂牌1100万，远低于去年底同户型成交的1310万，但由于行情原因，鲜有 人问津。
后来因家庭和工作变动，他看上番禺万博某新盘，果断割肉100多万，最终935万卖出，丝毫没有拖泥带水。
｜楼市君咨询中介 记录
楼市君顺藤摸瓜发现， 珠江帝景苑业主的换房效率完全不比华景新城慢，最快2周成交。
中海大境、琶洲南TOD、保利四季和颂等海珠改善盘，今年都有他们的身影。
｜楼市君咨询中介 记录
当然，这里少不了置换需求旺盛的海珠西。
在金碧花园、润南花园、晓港湾等小区，不少业主借势割肉出货，入手保利燕语堂悦、江湾和樾、星汇海珠湾、滨江樾等 新盘。
｜海珠西小区实拍图
｜广州楼市发布 摄
再往东看，有黄埔佳兆业城市广场业主，正准备买入市区新盘。
2021年时，他踩着高峰进场，以约300万买入83平户型，如今相似户型仅190万，3年时间缩水110万。
｜佳兆业城市广场成交价
｜图源：链家
对于同等面积，今年面世的新盘显然在使用面积上多出不少。
加上周边一二手“夹击”，这位黄埔业主趁行情抓紧置换可以理解。
叁
广州房价处于低位
看清新房挤压二手的博弈
总的来说，当行情好时，新房和二手相互成就； 行情不好时，两者又互相绞杀。
目前， 广州新房去化周期约21.7个月，部分区域仍有一定库存压力。
一手供应越大，开发商想抢跑推售、回笼资金，新房 门槛会保持友好 。
当产品升级+价格友好的新房入市，对周边二手盘是一次全方位降维打击，间接 牵制二手市场出货。
｜图源：广州中原研究发展部
当大量置换客的二手房卖不出去，腾不出资金，又影响他们上车新房速度。
进而倒逼降价， 影响一二手价格体系， 是大家都不愿看到的恶性循环。
值此背景，大家越要保持理智，如果你家房子属于社区“蟹货”，家庭又有置换需求，不妨果断以友好门槛置换核心地段新房。
如果你 属于 社区供应紧缺、有强竞争力的优质房源， 不必盲目跟风，更不用因房价短期波动而焦虑。
毕竟，一线城市核心地段和房源稀缺性，永远不会过时。