眼下，南京次新房市场有一条不成文的定律：卖得好的，多是低总价的刚需房。
这不，成交价降下来以后，河西中万达西地的成交量实打实上去了。
“尤其是80多平的小户型，市场还不错时能卖到400多万，现在几近腰斩，很受欢迎。我们粗略统计发现，上个月万达西地卖了十多套二手房，成交量在区域里拔尖。”中介小李告诉锐评君。
河西中次新小区扎堆，万达西地为什么能出圈？我们走访了小区，并和中介进行了对话。
01
万达西地，是河西万达广场综合体的一部分，也是河西中较早的商品房之一。
注意，虽然房屋用途性质为一般住宅，可落户、民用水电，但万达西地是65年产权的公寓。小区分为A、B两个组团，共计10栋，2009年12月首次开盘，毛坯均价1.5万/㎡左右。
占据河西中的成熟地段，万达西地顺理成章地享受过板块红利。
小区在次新房市场的高光时刻，集中在2021年至2022年上半年。当时，88㎡的两房能卖到近458万；即使是面积段更大的120㎡三房，也能轻松卖到5万/㎡。
如今，小区房价是什么水平？
我们以链家成交数据为参考，发现今年万达西地81㎡两房的成交低谷价为236万，单价不到2万9。时间轴拉长，几乎回到了2015年的水平。
“最近，万达西地80平出头的两房，成交总价多在240至260万之间。部分楼层好、装修不错的房源能冲到280万。”小李说。
链家上，万达西地正在挂牌的80多平房源超40套，挂牌总价在270万至440万不等，300多万占多数。
小李解释：“挂牌价当然不等于成交价，现在议价空间相对充足。买房人看到降价幅度较大的房源，也愿意来看看。”
以一套81㎡的两房为例，这套房位于中间楼层、带装修，今年2月以330万挂牌，可效果甚微。最近，卖家“让步”，将总价下调25万，带看量一下子多了起来，光是近一周已有11组买房人实地考察过。
事实上，万达西地的整体热度与流量要领先周边小区。近一个月，小区带看量已超400次，而星雨华府、万达东坊等，均没有超过300次。
02
观望心态浓厚的买家，为什么愿意在此时出手，上车万达西地？在与客户们的交谈中，小李捕捉到了内核逻辑。
“无非是成熟的地段、配套，和到位的价格。”他总结。
万达西地的地段和配套优势，摆在了台面上。占位江东商贸区，它与产业集群、大型城市综合体等为邻，是城市封面的组成部分。
小区直线距离1公里范围内，万达广场、吾悦广场、金鹰世界等顶流商场，满足大家日常买买买、亲朋好友聚餐、带孩子上培训班等需求。
出了小区，楼下的商业街区包罗形形色色的小店，烟火气十足。孩子上学或是头疼脑热，家门口的陶行知中小学、南京市第一医院等就能满足。
江东中路、集庆门大街、内环南线等城市干道环伺，从这里出发，到城中、大校场、软件谷……自驾尤为便捷。
家门口最近的地铁口，是2号线集庆门大街6号口。如果业主恰好在万达的写字楼上班，交通工具都可以直接省略。
至于价格优势，最近的成交情况也能窥见一斑。
小李提供的数据显示，万达西地最近成交的次新房，80多平两房占主力。其中，一套80.82㎡房源以240万总价成交，单价不超3万。
不光是房子本身，万达西地的车位价格也下来了。小李介绍：“原先普遍是15至18万一个，现在10万就能买到。很多业主干脆选择租车位，地面车位300元/月上下。”
小户型低总价，使得万达西地热度攀升，买房人心里也有一番思量：
现在在南京买次新房，200多万的预算，选择面进一步扩大，江核、九龙湖、仙林湖、燕子矶……甚至是鼓楼还不错的学区房。
相较而言，河西是大家公认的南京宇宙中心，规划能级、城市界面、配套资源等综合实力靠前。地段不错的万达西地，小户型只要200多万，无疑是上车的好机会。
小李坦言，最近整个河西成交的次新房里，总价200多万至400万的占比进一步提升，买房人跨区域置业的情况越来越常见。
关于这一点，我爱我家的全局数据进行了佐证：较今年一季度，金三银四期间，南京成交的400万及以上二手房占比进一步收窄；100-300万总价段仍占绝对主力。
03
聊聊万达西地本身。眼下的高性价比，恰恰暴露了房价波动较大的事实。为什么？我们认为，与“房商”有关。
这是65年产权的类住宅，A、B两个分区独立管理，更换了万科物业后，整体管理水平还不错，外来访客得核实登记才能进入。
交付十多年，万达西地内部的绿化葱葱郁郁。这是高楼层俯瞰的视野↓
这是行走在户外的光景，乔灌木层次分明，第一眼赏心悦目。
不过，终究是有些年头，万达西地里随处可见岁月的痕迹。
小区非人车分流，地面设置了不少车位。
社区商业是一把双刃剑，享受便利的同时，也得承受噪音、餐饮油烟/异味等。
十多年前的设计，且密度高、得房率低，万达西地的户型难免和现在的主流脱节。
这是87㎡户型，只做了两房，厨房、朝南的两间卧室都不是方正的设计。
88㎡边户，做成了手枪造型，进深狭长，两个房间分立在客厅南北。
127㎡三房，做了两开间朝南，客厅开间还不到4米，显得有些局促。
对比周边70年产权的纯粹住区星雨华府，小区没有社区商业，景观绿化保养得也还不错，最近的次新房成交单价多稳定在4万3以上。3月底，小区有一套136㎡房源以近5.3万/㎡成交。
小李表示：“这么说吧，万达西地80多平的总价，基本只能买到星雨华府70平出头的小户型。”
而拼学区配置，万达西地又不是“邻居”苏宁睿城的对手。
科睿小学+汇文中学施教区内的苏宁睿城，金三银四迎来一波成交潮，户型小到118㎡，大到214㎡不等，成交单价多在4万7以上。
整体看下来，万达西地最大的彩蛋是地段和配套，产品属性、产品力、学区配置等指标都不算出彩。那么，大环境跌跌不休时，它的房价自然不能独善其身。
但对于刚需买家而言，对学区没那么高要求的话，万达西地的小户型，不失为现在上车河西中的福利。