最近几个月，每一个跟我们发生深度接触的粉丝，几乎都会问出同一个问题：
上海楼市到底了吗？
这个问题其实很难有一个能让所有人满意的答案。
从大趋势上，我们认为市场已经处于底部周期。
但是我们也要承认，这个结论未必适用所有板块，所有场景。
客观来说，市场上从来没有人能准确预测最底点是哪一天哪一时。
今天，我们不做预测，只客观分析一下趋势。
上海楼市是触底了，还是继续下跌？
01
所谓的到底，大部分人第一关注的维度一定是价格是不是还会继续下探。
从价格这个维度来看，到底什么价格可以视作一个底？
可以给大家一个比较好的参照标尺，就是看一下2018年下半年到2019年年初的二手房成交价格。
如果是当年就关注楼市的老朋友，应该对当年的楼市周期也有了解。
当时上海市场刚因为调控从巅峰跌落不久，隔壁几个二线省会都已经发生倒挂了，上海新房还是十分难卖。
18年下半年开始，二手房成交量也基本跟现在差不多，一万套出头一些，成交均价更是连月下跌。
2018年上海二手房成交量（图源网络）
到19年初，市场可谓冷到了谷底，即便是后面成交量起来了，均价也没有快速回升，持续在底部筑底。
从外部条件看，当时的上海楼市，既没有迎接20年的大放水，也没有倒挂等要素带来的非理性上涨和一大堆“热度型”投机者。
过去几年虽然多有波折，但是经济在发展，社会在进步，水一直在放……
就算完全不考虑通胀也不对标理财收益，房价如果跌到当年的水平，其实完全就可以视作一个底了。
而反观如今的上海楼市，笋盘一抓一大把，跌到当年水平的房源可不止一套。
我们也盘点过很多板块，价格甚至跌回了七八年前的水平，对比之下已经算是超跌。
单从价格维度来说，当下很多板块的价格都已经跌到了底。
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02
如果有些朋友只看完了第一段，就直接听了我的意见去买房，那大概率是会买错的。
因为价格这东西受到很多要素影响，很容易把人骗住，不是说跌的多就有性价比。
马克思他老人家一百多年前就已经告诉过我们：
价格总是围绕价值上下波动，影响因素就是供需关系。
在这个维度下，我们真正应该分析的其实应该是板块的价值：
所谓的性价比，是当下的价格表现和其价值之间的差额大小，不是说跌的多就有性价比。
同样是房价跌回七年前，高境淞南的老破小肯定就不值得买，联洋的仁恒河滨城就很划算，关键就是其价格和真实价值之间的差异不同。
在 一文中，环二老师就全网率先提出了真性下跌和假性下跌的概念。
真性下跌，是板块价值的永久性下降。
比如联洋没落的四大原因就是商业优势下滑、学区优势下滑、社区老化、地段优势下降。
这些要素影响下，联洋的地位肯定会稍有滑落，这点毋庸置疑。
不过这个是个非常长线的视角，价值下跌是个很慢的过程。
即便在今天，联洋仍是上海最优秀的板块之一，肯定不会带来联洋房价的崩盘。
联洋的暴跌本质其实只有一个，就是供需关系带来的影响：
客户被杨浦、闸北的新房大量的分流，短期供需失衡，只能通过降价卖房。
新房卖完之后，客户回流，联洋的价格还会回到其价值曲线附近，房价回升有望。
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03
相反，对于高境淞南这样的近郊老破小，他的跌基本可以视作价值回归。
地缘产业一般，房屋品质一般，城市界面不占优势，同预算竞争不断放大，他不跌谁跌？
市区的老破小，近郊的一些动迁房片区，或者远郊类似淀山湖新城、罗泾这些地方的商品房来说，他们在楼市的占位都很类似。
这些地方本质吸纳的就是上海最刚需的那层购买力，但是自身都没有什么稀缺价值，大家拼的就是性价比。
早年城市化水平一般、人口大规模涌入的时代还好，房子跟不上供应，房子少需求大，这些房子还有一些所谓的稀缺性。
但是今天已经不是三十年前，造房子的速度快的飞起，远郊的土地一大把，房子本质是想建多少就能建出来多少。
唯一能带起飞这些土地价值的就是产业，但是很可惜产业也不再会遍地开花了，除非本身很牛的，做大做强再创辉煌。
大部分的远郊片区，最终归宿其实就是安心的当一个远郊刚需居民区。
在这个缺人不缺地、尤其不缺远郊刚需土地的年代，这些主打刚需的房子，本质是没有任何稀缺性的，价格恐怕还有不少“折旧”的空间。
那这些房子什么时候才算到底呢？
其实很简单，就有一个很朴素的道理：
房价总要跌到那些为上海建设做出很大贡献的、普通的体力劳动者，能够通过劳动性收入买的起的阶段吧？
他们毕竟也是城市很重要的一部分不是吗？
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04
而跟刚需对应的豪宅，虽然市场很小，但是变数却很大。
这个市场的特点就是一个字：小。
有钱人的确可以做到一家买几套，但是很难做到买几十套，这个市场总量都是算的出来的。
随着市区豪宅的不断推出，注定会有一些板块被豪宅区所抛弃。
被抛弃的，价格不是简单的下跌，可能会出现非理性的崩塌：
面积本来就大，中产本来就用不上。
单价如果还太贵，那谁去买呢？
上海楼市不是没出现过豪宅变成老破大的先例。
再结合今天的豪宅区和中产社区之间明显的价格梯度，未来恐怕真的有部分社区房价崩的比今天还惨。
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结语
站在更高层的视角来看，上海楼市其实早就到底了。
以前从来没人觉得上海会认房不认贷，也不会放开任何购买限制，在今天其实都逐渐变成了现实。
从这个维度来看，早在第一个zc出来的时候，其实就已经是个底了。
当然，上面看到的这个底跟我们心里的底未必那么相似。
至少今天，上海还有很多新房十分畅销，土地也并不愁卖。
即便是二手房也维持在一万套以上，依然是全国最健康。
买在高位的的确是有，但是急抛割肉的毕竟只是少数，不是普遍性事件；
按照正常的换房周期来说，七八年之后可能还赚的盆满钵满。
因此，上海恐怕也不会出现那些一次性引爆楼市的“工具”。
每半年出一个小工具拖住市场的成交，也足以拖个几年了。
其实，而我们需要等的，也许并不是那个政策。
而是等到这段艰难时期过去，新质生产力突破，房价注定会再次腾飞。
其实，人而悲观的时候，连想像美好都想不出来。
2018年，我和朋友去买老静安某顶豪项目时，开盘选房现场连三十号人都没有；
19年初，我去看翠湖四期时，中区275的户型二手房挂牌价不过4300万。
当时的楼市，也是一片哀鸿遍野。
谁又能想到，两三年后，二十万一平的豪宅都要靠抢了？
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询