观点网上海豪宅市场风云依旧。

继单价高达100.9万元/平米的老洋房成交后，近日，上海黄浦区淮海中路板块的凯德茂名公馆以114.72分的高入围分响动业内。

据了解，按照社保系数0.24分/月来计算，该项目的入围门槛为基础分60分加上至少228个月社保，也就是需要缴纳约合19年的社保才有机会入围。

对比前不久滨江凯旋门的113分，凯德茂名公馆的入围分数一跃成为今年内上海新房市场的最高分，而作为紧邻巨富长、淮海路的标志性沪上项目，凯德茂名公馆入围分所带出的热点也让市场开始进一步关注上海豪宅市场内的暗流涌动。

超高入围分背后

“凯德茂名公馆6号楼的新房一共75套，肯定都是需要积分摇号的，他们不和任何中介合作。”观点新媒体询问相关中介人员得知，目前凯德集团的茂名公馆最后75套房源于4月28日便结束了认筹，这一次认购共吸引了超290组购房者，认购率约387%，认购者中高入围分众多，项目已提前锁定清盘。

资料显示，凯德茂名公馆本次推出的75套收官房源中，包括6号楼74套以及5号楼的1套，均为建面约218-368平米大平层，过会价约合16.8万元/平米。

“这批房源之前是出租了，2018年又进行了装修。”早在2021年，凯德茂名公馆6号楼房源就传出过公开销售的消息，最终顺延至2024年正式入市。从这次高入围分来看，项目的人气并不低，市场消息甚至显示，凯德茂名公馆此次开盘是遭遇疯抢的状态。

客户对于这个豪宅盘的“狂热”，似乎与近期的市场倒挂情况有关。

观点新媒体查阅了凯德茂名公馆内去年9月出售的一套二手房源相关资料，该房源总面积368.2平米，位于五层，价格从2022年的1.3亿元降至1亿元，以此换算，彼时该房源的单价在27万元/平米左右。同月，凯德茂名公馆内中楼层的一套房源成交，成交单价约为24.5万元/平米。从2024年本次加推的新房均价16.8万元/平米来看，项目出现倒挂现象。

事实上，6号楼与项目其他楼栋并没有房龄以及设计上的大差距，但倒挂差价达到6万元以上。如此一来，想要上车的客户源源不断，认筹率超380%的重要原因之一水落石出。

另一方面，凯德茂名公馆项目名声在外，市场从“万达太子同款”讨论到“易主过往”，加上西面巨富长，南面淮海路，东面思南公馆，北面南京西路的黄金地段，项目一时风光无限。

“凯德茂名公馆之前是东方海外的项目，后来转让给了凯德。”据中介人士透露，东方海外原名金山轮船，后于1969年改名东方海外国际，位于上海的东方曼哈顿、东方巴黎，以及东方剑桥均由该公司开发。而该企业最显著的开发特点就是选址讲究，旗下项目均位于市中心黄金地段，转让予凯德开发后，茂名公馆项目也借势成为凯德在上海的重点项目。

值得注意的是，自2011年入市以来，市场便开始将其与新鸿基滨江凯旋门这个同为豪宅类型的项目进行对比。早在十年之前的一季度内，上海成交单价在10万元/平方米以上的顶豪房源合计24套，其中最大的赢家是成交9套的新鸿基滨江凯旋门，成交均价10.48万元/平米；凯德茂名公馆紧随其后成交5套，而成交均价则超越前者，达到12.5万元/平米。

沪上豪宅价格倒挂现状

实际上，滨江凯旋门于近日也进行了项目三期的认筹与选房，这个同样上市了十几年的陆家嘴豪宅盘的入围分与凯德茂名公馆相差无几，达到113.04分。均价约合17.28万元/平米，套均总价超4000万元，合计获得超1000组认购，认购金额35亿元。

作为早年新鸿基地产所摘的地王项目，滨江凯旋门2012年一期开盘的最高报价超26万元/平米，成为上海当时单价最高的楼盘；2020年，滨江凯旋门二期入市后也迅速清盘。

当然，滨江凯旋门项目也存在一定的倒挂区间。2024年4月，该项目放出的一套中层二手房源，284平米建筑面积，售价约合5500万元，单价约在19.36万元/平米，与三期均价相差约2万元。

值得注意的是，有市场声音表示，在项目认购过程中，价值1.1亿元的顶复户型在开场前3小时就被选走，此外，现场选房客户更偏爱带江景、大户型面积的房型。这与该板块内的看房“潜规则”息息相关，一线直面滨江的小区价格更高；无遮挡江景房型价格更高。

在买家云集的滨江豪宅圈内，江景视野的比例，决定了房源的热门程度与价格。

香港置地徐汇滨江启元项目同样如此，有人将其称为“上海目前比较难买的新房子”。这座传说中的徐汇滨江豪宅盘联动价格达到17.8万元/平米，如上文凯德茂名公馆、滨江凯旋门一样，项目同样有倒挂空间。小区内总计80套房源，套数稀缺，触发入围积分后甚至有可能冲击满分。

更值得关注的是，该盘认筹标准称得上极其严格：需提供第一认购人名下冻结资金与认购意向金支付账户近一年银行流水，若资金系从本人其他银行账户转入，则需同时提供该等资金转出银行账户对应的近一年银行流水,说明该等资金为自有资金。若冻结资金与认购意向金非第一认购人自有资金，则审核不予通过。

此外，若冻结资金与认购意向金系从第一认购人直系亲属转入第一认购人的账户，需同时提供该直系亲属转出银行账户对应的近一年银行流水，证明该笔资金系自有资金。

最终，于4月底，香港置地徐汇滨江启元的80套房源进行认筹，共有188组合格认筹数量，完成约44.55亿元的销售额。

同样完成清盘的还有融创外滩壹号院二期项目。4月21日项目开盘销售额达99.97亿元，去化率100%，均价16.8万元/平米，当日供应204套，套均总价达到5000万元。

高单价、高总价、一房难求、屡创纪录......成为魔都豪宅当下的关键词。

由此看来，沪上2024年上半场的豪宅热潮依旧，一波又一波以改善需求为主，需要优化资产配置的客户在倒挂情况的影响下，或会持续寻找合适购房机遇。